Baugenehmigung
Eine Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Gebäude wie geplant zu bauen — erteilt von der unteren Bauaufsichtsbehörde, meist beim Landratsamt oder der Stadt. Den Bauantrag stellt ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur für dich. Weil Baurecht Ländersache ist, unterscheiden sich Verfahren, Fristen und Gebühren je Bundesland. Die Bearbeitung dauert grob 2 bis 6 Monate, die Gebühr liegt bei etwa 0,3 bis 1 % der Bausumme. Bei 400.000 € Bausumme sind das rund 2.000 bis 4.000 €. Erteilt ist sie meist 3 bis 4 Jahre gültig.
Was ist eine Baugenehmigung — und wer braucht sie?
Die Baugenehmigung ist die schriftliche Erlaubnis der Behörde, dass dein geplanter Bau so, wie er in den Unterlagen steht, errichtet werden darf. Geprüft wird dabei zweierlei: ob du nach dem Planungsrecht überhaupt und in dieser Größe bauen darfst (das regelt das bundesweite Baugesetzbuch, BauGB), und ob dein Gebäude den bauordnungsrechtlichen Anforderungen genügt — Abstandsflächen, Standsicherheit, Brandschutz. Das Bauordnungsrecht steht in den Landesbauordnungen, und genau hier wird es kniffelig: Baurecht ist Ländersache. Jedes Bundesland hat seine eigene Bauordnung (LBO, BauO, BayBO), die sich an einer gemeinsamen Musterbauordnung (MBO) orientiert, aber im Detail abweicht.
Praktisch heißt das für dich als angehenden Bauherrn: Was in Bayern verfahrensfrei ist, kann in Nordrhein-Westfalen genehmigungspflichtig sein. Verlass dich nie auf eine Faustregel aus einem anderen Bundesland — maßgeblich ist immer die Bauordnung deines Landes und das, was deine örtliche Bauaufsichtsbehörde sagt. Diese Behörde — die untere Bauaufsicht — sitzt meist beim Landratsamt oder bei der Stadtverwaltung.
Der Bauantrag: Wer ihn stellt und was reinmuss
Den Bauantrag kannst du nicht einfach selbst einreichen. Er muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben sein — in der Regel ein Architekt oder ein bauvorlageberechtigter Bauingenieur. Diese Bauvorlageberechtigung ist an die Mitgliedschaft in der Architekten- oder Ingenieurkammer geknüpft und stellt sicher, dass jemand mit Fachverstand für die Pläne geradesteht.
Zum Antrag gehören typischerweise:
- Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) und der amtliche Lageplan auf Basis der Flurkarte
- die Baubeschreibung mit Angaben zu Bauweise, Materialien und Nutzung
- Berechnungen zu Wohn- und Nutzfläche sowie zu Grundflächen- und Geschossflächenzahl (siehe GRZ und GFZ)
- bautechnische Nachweise zu Statik, Wärme- und Schallschutz — je nach Verfahren prüft die Behörde sie selbst oder verlässt sich auf private Sachverständige
Erst wenn die Unterlagen vollständig sind, läuft die Bearbeitungsfrist. Fehlende Dokumente sind der häufigste Grund, warum sich ein Verfahren zieht.
Welches Verfahren gilt für dich?
Die Landesbauordnungen kennen mehrere Verfahrensstufen — je kleiner und unkritischer dein Vorhaben, desto schlanker das Verfahren.
| Verfahren | Wann | Was die Behörde prüft |
|---|---|---|
| Verfahrensfrei | Kleine Vorhaben (Gartenhaus, kleinere Garage, manche Bestandsänderungen) — die Liste steht in der jeweiligen LBO | Nichts; trotzdem musst du Bauvorschriften einhalten |
| Genehmigungsfreistellung | Wohngebäude im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, wenn du dessen Vorgaben einhältst | Keine Vollprüfung; Gemeinde kann binnen Frist ein Verfahren verlangen |
| Vereinfachtes Verfahren | Standard für Wohngebäude bis mittlere Gebäudeklasse | Eingeschränkter Prüfumfang (v. a. Planungsrecht); Statik und Brandschutz oft über private Nachweise |
| Reguläres Verfahren | Größere oder komplexe Bauten, Sonderbauten | Volle Prüfung aller bauordnungs- und planungsrechtlichen Anforderungen |
Für ein normales Einfamilienhaus auf einem Grundstück mit gültigem Bebauungsplan landest du in vielen Ländern bei der Genehmigungsfreistellung oder im vereinfachten Verfahren. Wichtig zu verstehen: Eine Freistellung heißt nicht, dass keine Regeln gelten. Du musst die Vorgaben des Bebauungsplans und der LBO trotzdem einhalten — die Behörde prüft nur vorab nicht mehr im Detail, und im Streitfall haftest du beziehungsweise dein Entwurfsverfasser.
Mehrere Länder haben zudem eine Genehmigungsfiktion eingeführt: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb einer gesetzten Frist (oft drei Monate ab vollständigem Antrag), gilt die Genehmigung als erteilt. Das soll lange Wartezeiten begrenzen.
Wo darf ich überhaupt bauen? §§ 30, 34 und 35 BauGB
Bevor das Verfahren losgeht, entscheidet das Planungsrecht, ob dein Grundstück bebaubar ist. Das BauGB unterscheidet drei Lagen:
- § 30 BauGB — beplanter Bereich: Es gibt einen qualifizierten Bebauungsplan. Dann richtet sich die Zulässigkeit allein nach dessen Festsetzungen — Bauweise, Höhe, überbaubare Fläche. Hältst du dich daran, ist die Bebaubarkeit geklärt.
- § 34 BauGB — unbeplanter Innenbereich: Kein Bebauungsplan, aber das Grundstück liegt in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Dein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt — vereinfacht: passt es zur Nachbarschaft.
- § 35 BauGB — Außenbereich: Außerhalb der bebauten Ortslage. Hier ist Bauen stark eingeschränkt; im Regelfall sind nur privilegierte Vorhaben (z. B. land- oder forstwirtschaftliche Betriebe) zulässig. Ein normales Wohnhaus auf der grünen Wiese ist meist nicht genehmigungsfähig.
Genau diese Frage — bebaubar oder nicht — lässt sich vorab klären, ohne den vollen Bauantrag zu riskieren.
Beispiel: Einfamilienhaus mit 400.000 € Bausumme
Angenommen, du baust ein Einfamilienhaus mit einer Bausumme von 400.000 € auf einem Grundstück mit gültigem Bebauungsplan. So sieht die grobe Rechnung für die Genehmigung aus:
| Posten | Annahme | Kosten |
|---|---|---|
| Genehmigungsgebühr (unteres Ende) | 0,5 % der Bausumme | 2.000 € |
| Genehmigungsgebühr (oberes Ende) | 1,0 % der Bausumme | 4.000 € |
| Bauvoranfrage (optional, vorab) | pauschal | 200–500 € |
Die 2.000 bis 4.000 € sind reine Behördengebühr. Nicht enthalten sind das Honorar für den Architekten oder Bauingenieur, die Statik und die Energie- und Schallschutznachweise — die machen in Summe oft das Vielfache der Genehmigungsgebühr aus. Die genaue Gebühr hängt von der Gebührenordnung deines Bundeslandes und deiner Kommune ab; manche rechnen mit niedrigeren Promillesätzen, andere mit Mindestgebühren. Plane die Genehmigung deshalb als eigene Position in deinem Budget ein, nicht als Rundungsfehler.
Wie lange gilt die Genehmigung — und worauf du achten kannst
Eine erteilte Baugenehmigung gilt nicht ewig. Je nach Bundesland erlischt sie nach 3 bis 4 Jahren, wenn du in dieser Zeit nicht mit dem Bau beginnst. In Bayern sind es seit 2025 vier Jahre (Art. 69 BayBO), in Berlin nur zwei. Verlängern lässt sie sich auf schriftlichen Antrag — in Bayern etwa um jeweils bis zu vier Jahre, sofern du den Antrag rechtzeitig vor Ablauf stellst.
Das ist mehr als eine Formalie: Läuft die Genehmigung aus und musst du neu beantragen, gelten die dann aktuellen Standards — gerade beim energetischen Niveau sind die in den letzten Jahren mehrfach verschärft worden. Ein verfallener Bescheid kann dich also teurer zu stehen kommen als nur die neue Gebühr.
Worauf du beim Ablauf achten kannst, ohne dass das eine Rechtsberatung ist:
- Eine Bauvoranfrage vorab klärt die grundsätzliche Bebaubarkeit, bevor du Geld in den vollen Bauantrag steckst. Der Vorbescheid bindet die Behörde für eine Weile.
- Abweichungen oder Befreiungen vom Bebauungsplan (etwa eine höhere Firsthöhe) sind möglich, kosten aber extra und dauern länger — und sind nicht garantiert.
- Kaufst du vom Bauträger, sollte die Genehmigung vor Vertragsunterschrift vorliegen oder der Vertrag eine Klausel „vorbehaltlich der Baugenehmigung” enthalten. Sonst trägst du das Risiko, dass nie gebaut werden darf.
- Die Genehmigung erlaubt das Bauen — sie sagt nichts über den Baugrund aus. Ein Bodengutachten und ein Blick auf mögliche Altlasten bleiben deine Aufgabe.
Häufige Missverständnisse
- „Im Bebauungsplangebiet brauche ich gar nichts.” Auch die Genehmigungsfreistellung ist ein Verfahren mit Pflichten — Unterlagen einreichen, Fristen abwarten, Vorgaben einhalten. Frei von Regeln bist du nie.
- „Eine Genehmigung aus einem Nachbarland zählt auch hier.” Baurecht ist Ländersache; was in einem Bundesland verfahrensfrei ist, kann nebenan genehmigungspflichtig sein.
- „Sobald ich die Genehmigung habe, ist alles geprüft.” Im vereinfachten Verfahren und bei der Freistellung prüft die Behörde nur einen Teil. Für Statik und Brandschutz stehen oft du und deine Sachverständigen gerade — nicht das Amt.
In Hausbiber rechnest du die Finanzierung deines Bauvorhabens samt Kaufnebenkosten durch. Die Genehmigungsgebühr und die Planungskosten gehören in dieselbe Rechnung: Wenn du sie als eigenen Posten neben Grundstück und Bausumme stellst, siehst du, wie viel Eigenkapital für die Phase vor dem ersten Spatenstich draufgeht — und ob deine Finanzierung das trägt.
Häufige Fragen
Wie lange dauert eine Baugenehmigung?
Bei einem normalen Einfamilienhaus solltest du grob mit 2 bis 6 Monaten ab vollständigem Bauantrag rechnen. Die Dauer hängt stark vom Verfahren und der Auslastung der Behörde ab: Eine Genehmigungsfreistellung ist nach wenigen Wochen durch, ein reguläres Verfahren mit Beteiligung anderer Stellen kann länger dauern. Mehrere Bundesländer haben inzwischen eine Genehmigungsfiktion eingeführt — entscheidet die Behörde nicht innerhalb einer gesetzten Frist (oft drei Monate), gilt die Genehmigung als erteilt.
Was kostet eine Baugenehmigung?
Die Genehmigungsgebühr richtet sich meist nach der Bausumme und liegt grob bei 0,3 bis 1 % davon. Bei 400.000 € Bausumme sind das rund 2.000 bis 4.000 €. Hinzu kommen die Kosten für den Entwurfsverfasser (Architekt oder Bauingenieur), für Statik, Brand- und Wärmeschutznachweise. Die Gebührenordnungen sind je Bundesland und Kommune unterschiedlich, deshalb sind das nur Größenordnungen.
Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig?
Je nach Bundesland meist 3 bis 4 Jahre nach Erteilung. In Bayern sind es seit 2025 vier Jahre (Art. 69 BayBO), in Berlin nur zwei. Beginnst du in dieser Frist nicht mit dem Bau, erlischt die Genehmigung. Eine Verlängerung ist auf schriftlichen Antrag möglich, in Bayern etwa um jeweils bis zu vier Jahre. Läuft die Genehmigung aus und musst du neu beantragen, gelten die dann aktuellen — oft strengeren — Energiestandards.
Brauche ich für ein Einfamilienhaus immer eine Baugenehmigung?
Fast immer brauchst du zumindest ein Verfahren, aber nicht überall die volle Baugenehmigung. Liegt dein Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans und hältst du dessen Vorgaben ein, reicht in vielen Ländern eine Genehmigungsfreistellung: Du reichst die Unterlagen ein, und wenn die Gemeinde innerhalb der Frist kein Verfahren verlangt, darfst du bauen. Außerhalb beplanter Gebiete läuft es über das vereinfachte oder das reguläre Verfahren.
Was ist der Unterschied zwischen Bauantrag und Bauvoranfrage?
Die Bauvoranfrage klärt vorab einzelne Grundsatzfragen — vor allem, ob du auf dem Grundstück überhaupt und in welchem Umfang bauen darfst. Sie ist günstiger (grob 200 bis 500 €) und schneller als der volle Bauantrag und der verbindliche Vorbescheid bindet die Behörde für eine Weile. Der Bauantrag ist dann der eigentliche, vollständige Antrag mit allen Plänen und Nachweisen, der zur Baugenehmigung führt.