Was kann ich mir an Haus oder Wohnung leisten?
Wie viel Haus du dir leisten kannst, hängt an drei Zahlen: deinem Haushaltsnetto, deinem Eigenkapital und dem aktuellen Bauzins. Als grobe Richtschnur bestimmt das, was du im Monat bequem fürs Wohnen übrig hast — etwa ein Drittel deines Nettos — deine mögliche Rate, und daraus ergibt sich der Kaufpreis. Ein Beispiel: Bei 4.000 € Netto, 80.000 € Eigenkapital und 3,8 % Zins sind rund 339.000 € Kaufpreis drin, inklusive Nebenkosten. Der Rechner unten gibt dir die genaue Zahl für deine Situation.
Deine Zahlen rein,
Kaufpreis raus.
Fest angenommen: 2,0 % Anfangstilgung, Notar und Grundbuch 2,0 %. In der App rechnest du pro Immobilie mit deinen eigenen Werten weiter.
Achtung: Mehr als 40 % deines Nettos für die Rate lässt wenig Puffer. Plan lieber etwas knapper.
Gut zu wissen, bevor du rechnest
Wer mehr als 40 % seines Nettos in die Rate steckt, hat kaum noch Puffer — für eine kaputte Heizung, einen Jobwechsel oder einfach das Leben. Unter 35 % schläfst du ruhiger.
Dein Eigenkapital sollte mindestens die Nebenkosten decken, also rund 10 % des Kaufpreises. Wer ganz ohne Eigenkapital finanziert, zahlt spürbar höhere Zinsen.
Die Faustregel gilt bei rund 3,8 % Zins. Steigt der Zins auf 5 %, schrumpft dein möglicher Kaufpreis bei gleicher Rate deutlich — Zins frisst dann mehr von deiner Monatsrate.
Wie die Berechnung funktioniert
- 1 Mögliche Monatsrate ableiten
Schau dir an, was du im Monat bequem für Wohnen übrig hast. Ein verbreiteter Richtwert sind rund 35 % deines Haushaltsnettos — genug Puffer für den Rest des Lebens.
- 2 Maximale Darlehenssumme berechnen
Aus deiner Monatsrate, dem Zins und der Tilgung ergibt sich, wie viel Darlehen du dir leisten kannst: Rate × 12 geteilt durch (Zins + Tilgung).
- 3 Eigenkapital dazurechnen
Darlehen plus dein Eigenkapital ergeben dein Gesamtbudget — die Summe, die für Kaufpreis und Nebenkosten zusammen zur Verfügung steht.
- 4 Nebenkosten abziehen
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch und — falls vorhanden — die Maklerprovision gehen vom Gesamtbudget ab. Was übrig bleibt, ist dein möglicher Kaufpreis.
Was kostet mich welcher Kaufpreis?
Drei Beispiel-Haushalte, je drei Eigenkapital-Stufen. Gerechnet mit 35 % Wohnquote, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung, Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer) und Makler. Alle Werte gerundet.
| Haushaltsnetto | Monatsrate | Eigenkapital | Möglicher Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| 3.500 € | 1.225 € | 30.000 € | 260.000 € |
| 60.000 € | 287.000 € | ||
| 100.000 € | 324.000 € | ||
| 5.000 € | 1.750 € | 50.000 € | 378.000 € |
| 100.000 € | 424.000 € | ||
| 150.000 € | 469.000 € | ||
| 7.500 € | 2.625 € | 80.000 € | 571.000 € |
| 150.000 € | 635.000 € | ||
| 250.000 € | 727.000 € |
Begriffe, die hier mitspielen
Häufige Fragen zum Budget
Wie hoch sollte mein Eigenkapital sein?
Als Faustregel solltest du mindestens die Nebenkosten aus eigener Tasche zahlen können — also rund 10 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). Wer darüber hinaus 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringt, bekommt meist spürbar bessere Zinsen.
Wie viel Prozent meines Nettos darf die Rate ausmachen?
Verbreitet ist ein Richtwert von 35–40 % des Haushaltsnettos für die gesamte Wohnbelastung. Darüber wird die Luft dünn: Eine kaputte Heizung, ein Jobwechsel oder Nachwuchs sind dann schwer abzufedern. Unter 35 % schläfst du ruhiger.
Was sind die Nebenkosten beim Hauskauf?
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (zusammen rund 2 %) und — wenn ein Makler beteiligt ist — die Maklerprovision (für Käufer üblich rund 3,57 %). In Summe landest du je nach Bundesland und Makler bei etwa 6 bis 12 % des Kaufpreises.
Wie wirkt sich der Zins auf den möglichen Kaufpreis aus?
Stark. Bei gleicher Monatsrate sinkt dein mögliches Darlehen, wenn der Zins steigt — denn ein größerer Teil der Rate geht für Zinsen drauf statt für Tilgung. Steigt der Zins von 3,8 auf 5 %, schrumpft dein möglicher Kaufpreis bei gleicher Rate deutlich.
Kann ich auch ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?
Grundsätzlich ja — manche Banken finanzieren bis zum vollen Kaufpreis oder sogar inklusive Nebenkosten (Voll- bzw. 110-%-Finanzierung). Das geht aber mit deutlich höheren Zinsen einher und lässt keinen Puffer. Für die meisten Erstkäufer ist etwas Eigenkapital der ruhigere Weg.
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