Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (zusammen rund 1,5–2 %) und — wenn ein Makler im Spiel ist — die halbe Maklerprovision (oft 3,57 %). Zusammen sind das je nach Land und Makler etwa 6–12 % des Kaufpreises. Bei 350.000 € in Niedersachsen mit Makler kommen so rund 36.995 € obendrauf. Die Nebenkosten kannst du fast nie mitfinanzieren — du musst sie aus Eigenkapital zahlen.
Was zählt zu den Kaufnebenkosten?
Der Kaufpreis ist nur ein Teil dessen, was dich eine Immobilie kostet. Obendrauf kommen die Kaufnebenkosten — vier Posten, die beim Kauf einmalig anfallen:
- Grunderwerbsteuer — eine Steuer auf den Eigentumsübergang, fällig beim Kauf. Sie ist der größte Posten und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Notarkosten — der Notar beurkundet den Kaufvertrag (Pflicht in Deutschland), wickelt die Zahlung ab und veranlasst die Grundbucheinträge.
- Grundbuchkosten — die Gebühr des Grundbuchamts für die Eintragung als neuer Eigentümer und für die Grundschuld der Bank.
- Maklerprovision — nur, wenn ein Makler beteiligt ist. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Ende 2020 (mehr dazu unten).
Notar und Grundbuch werden meist zusammen gerechnet und liegen zusammen bei rund 1,5–2 % des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision sind die großen Hebel — sie entscheiden, ob deine Nebenkosten bei 6 % oder bei 12 % landen.
Wie viel Prozent sind Kaufnebenkosten?
Als Faustregel gilt: 6 bis 12 % des Kaufpreises, in Einzelfällen bis 14 %. Die Spanne entsteht durch zwei Faktoren — das Bundesland (wegen der Grunderwerbsteuer) und ob ein Makler beteiligt ist.
| Szenario | Grunderwerbst. | Notar+Grundbuch | Makler | Nebenkosten gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Bayern, ohne Makler | 3,5 % | 2,0 % | — | 5,5 % |
| Bayern, mit Makler | 3,5 % | 2,0 % | 3,57 % | 9,1 % |
| NRW, ohne Makler | 6,5 % | 2,0 % | — | 8,5 % |
| NRW, mit Makler | 6,5 % | 2,0 % | 3,57 % | 12,1 % |
Der günstigste Fall (sparsames Bundesland, kein Makler) landet bei rund 5,5 %, der teuerste (hohe Grunderwerbsteuer plus Makler) über 12 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € ist das der Unterschied zwischen 22.000 € und gut 48.000 € — ein Sprung von mehr als 26.000 €, nur durch Bundesland und Maklerfrage.
Beispiel: 350.000 € Haus in Niedersachsen mit Makler
Du kaufst ein Haus für 350.000 € in Niedersachsen und ein Makler ist beteiligt. So setzen sich die Kaufnebenkosten zusammen:
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Niedersachsen) | 5,0 % | 17.500 € |
| Notar + Grundbuch | 2,0 % | 7.000 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 12.495 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 10,57 % | 36.995 € |
Statt 350.000 € musst du also rund 386.995 € aufbringen. Die Nebenkosten allein machen über 10 % des Kaufpreises aus — und die zahlst du in der Regel zusätzlich zum Eigenkapital, das du sonst in den Kaufpreis steckst. Diese Zahlen stammen aus derselben Nebenkostenrechnung, mit der auch Hausbiber rechnet.
Ohne Makler — etwa bei einem Privatkauf — fielen die 12.495 € weg, und die Nebenkosten lägen bei 24.500 € (7,0 %).
Warum du die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen musst
Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Der Grund: Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank im Notfall verwerten könnte. Eine Grunderwerbsteuer oder Maklerprovision lässt sich nicht versteigern wie das Haus selbst. Deshalb erwartet die Bank, dass du diesen Teil selbst trägst.
Eine verbreitete Empfehlung lautet daher: Die Nebenkosten solltest du komplett aus Eigenkapital bezahlen können, dazu idealerweise noch einen Teil des Kaufpreises. Wer nur knapp genug Geld für den Kaufpreis hat, übersieht oft, dass die Nebenkosten obendrauf kommen — und steht dann vor einer Finanzierungslücke.
Eine Vollfinanzierung, die auch die Nebenkosten mit abdeckt, ist grundsätzlich möglich, aber teurer: Die Bank verlangt dafür einen spürbaren Zinsaufschlag, weil das Risiko steigt. Ob das in deinem Fall sinnvoll ist, hängt von deiner Bonität, deinem Einkommen und dem Zinsniveau ab.
Bestellerprinzip und Maklerteilung — wer zahlt den Makler?
Seit dem 23.12.2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern das Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB): Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision — und der Käufer zahlt nie mehr als der Verkäufer. Vorher war es üblich, dass der Käufer die volle Courtage allein trug.
Regional liegt die Provision oft bei 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer, also 3,57 % je Partei — daher die 3,57 % in den Beispielen oben. Die Höhe ist verhandelbar, und das echte Bestellerprinzip („wer beauftragt, zahlt”) gilt nur bei der Vermietung. Mehr dazu im Eintrag zur Maklerprovision.
Grunderwerbsteuer ist nicht Grundsteuer
Zwei Begriffe, die ständig verwechselt werden:
- Die Grunderwerbsteuer zahlst du einmalig beim Kauf. Sie ist Teil der Kaufnebenkosten und liegt bei 3,5–6,5 % des Kaufpreises.
- Die Grundsteuer zahlst du jedes Jahr an die Gemeinde, solange dir die Immobilie gehört — meist ein paar Hundert bis über tausend Euro pro Jahr.
Die Grunderwerbsteuer gehört in deine Kaufkalkulation, die Grundsteuer in deine laufenden Kosten. Auch das Hausgeld bei Eigentumswohnungen zählt nicht zu den Kaufnebenkosten, sondern zu den laufenden Kosten.
Grunderwerbsteuer je Bundesland (2026)
Die Grunderwerbsteuer ist der einzige Posten, der stark vom Wohnort der Immobilie abhängt — jedes Bundesland legt den Satz selbst fest. Stand 2026:
| Bundesland | Satz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Bayern ist als einziges Land bei 3,5 % geblieben. Zuletzt hat Bremen zum 01.07.2025 von 5,0 auf 5,5 % erhöht; Thüringen hat zum 01.01.2024 als einziges Land gesenkt (von 6,5 auf 5,0 %). Da sich die Sätze ändern, lohnt vor dem Kauf ein Blick auf den aktuellen Stand deines Bundeslandes.
Worauf du achten kannst
- Vom Gesamtpaket ausgehen, nicht vom Kaufpreis. Wenn du dein Budget planst, rechne von Anfang an mit Kaufpreis plus Nebenkosten. Sonst fehlt am Ende ein fünfstelliger Betrag.
- Notar- und Grundbuchkosten hängen auch an der Grundschuld. Je höher dein Darlehen, desto höher die einzutragende Grundschuld — und damit die Grundbuchgebühr. Mehr Eigenkapital senkt also nicht nur die Rate, sondern minimal auch diese Kosten.
- Bei der Maklerprovision den Käuferanteil prüfen. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern darf der Käufer nicht mehr als die Hälfte tragen — steht im Vertrag etwas anderes, lohnt das Nachfragen.
Wie viel Haus du dir bei deinem Eigenkapital und Einkommen leisten kannst, kannst du auf Was kann ich mir leisten? durchspielen. In Hausbiber rechnet die App die Kaufnebenkosten automatisch nach deinem Bundesland und deiner Maklersituation mit — du siehst sofort, wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen die Kaufnebenkosten bei etwa 6–12 % des Kaufpreises. Ohne Makler in einem günstigen Bundesland wie Bayern sind es rund 5,5 %, mit Makler in einem teuren Land wie NRW über 12 %. Bei 400.000 € sind das zwischen 22.000 € und gut 48.000 €.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen Gegenwert schaffen, den sie im Notfall verwerten könnten. Die Nebenkosten musst du also fast immer aus Eigenkapital zahlen. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, aber teurer — die Bank verlangt dafür einen Zinsaufschlag.
Was gehört alles zu den Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und hängt vom Bundesland ab. Nicht zu den Kaufnebenkosten zählen laufende Kosten wie die jährliche Grundsteuer oder das Hausgeld — die kommen erst nach dem Kauf dazu.
Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Die Grunderwerbsteuer zahlst du einmalig beim Kauf und sie ist Teil der Kaufnebenkosten (3,5–6,5 % des Kaufpreises). Die Grundsteuer zahlst du danach jedes Jahr an die Gemeinde, solange dir die Immobilie gehört. Zwei verschiedene Steuern, die nur ähnlich klingen.