Ratgeber
Hauskauf verstehen, bevor du unterschreibst
Die großen Fragen rund um Hauskauf und Baufinanzierung — durchgerechnet statt behauptet. Jeder Artikel beantwortet eine konkrete Frage in den ersten Zeilen, zeigt ein echtes Rechenbeispiel und sagt ehrlich, wann sich etwas lohnt und wann nicht.
Finanzierung
- Baufinanzierung zu zweit: gemeinsam finanzieren, gemeinsam haften Bei einer Baufinanzierung zu zweit zählen für die Bank euer gemeinsames Einkommen, euer gesamtes Eigenkapital und beide SCHUFA-Auskünfte — zwei Verdiener tragen eine höhere Rate und senken das Ausfallrisiko, was oft mehr Darlehen und bessere Zinsen ermöglicht. Der Preis dafür: Unterschreibt ihr beide, haftet jeder für die volle Schuld, nicht nur für die Hälfte. Beispiel: 420.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins, 2 % Tilgung ergeben rund 2.030 € im Monat — die ihr intern aufteilen könnt, gegenüber der Bank aber gemeinsam schuldet.
- KfW-Förderung beim Hauskauf 2026: welche Programme gibt es? Die KfW fördert Hauskäufer 2026 mit zinsverbilligten Krediten und Zuschüssen — wer dazugehört, hängt vom Programm ab. Familien mit Kindern bekommen über „Wohneigentum für Familien“ (KfW 300) bis zu 270.000 € Kredit zu rund 1,08 % statt Marktzins. Bei 170.000 € sparst du so über zehn Jahre grob 38.000 € Zinsen gegenüber 3,6 % am Markt. Daneben gibt es Programme für Bestandskauf, Neubau, Sanierung und Heizungstausch. Wichtig: Den KfW-Kredit beantragst du nie direkt, sondern über deine Hausbank.
- Modernisierung und Sanierung finanzieren — welche Wege es gibt Eine Modernisierung finanzierst du auf fünf Wegen: über die Baufinanzierung beim Kauf (günstigster Zins, weil grundbuchbesichert), über einen Modernisierungskredit ohne Grundschuld (schneller, etwas teurer), über einen Ratenkredit (nur für kleine Beträge), über zinsverbilligte KfW-Kredite mit Tilgungszuschuss oder über BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen. Beispiel: 60.000 € über zehn Jahre kosten dich bei 4,0 % rund 607 € im Monat, bei 8,5 % schon 744 €. Welcher Weg passt, hängt vom Betrag und davon ab, ob eine Grundschuld vorhanden ist.
- Vollfinanzierung ohne Eigenkapital — geht das und für wen? Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass die Bank den gesamten Kaufpreis finanziert — bei der 100-%-Variante zahlst du nur die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche, bei der 110-%-Variante kommt auch die noch ins Darlehen. Das geht, kostet aber spürbar mehr Zins: Statt rund 3,9 % bei 80 % Beleihung verlangen Banken bei voller Finanzierung grob 4,4 bis 4,7 % (Stand Mai 2026). Bei 400.000 € Kaufpreis sind das schnell 900 € mehr Rate im Monat — und du startest mit einer Restschuld über dem Wert deiner Immobilie.
- Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre — welche Laufzeit ist richtig? Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Sollzins garantiert gleich bleibt. Längere Bindung gibt mehr Planungssicherheit, kostet aber meist 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte mehr Zins. Beispiel: 350.000 € mit 3 % Tilgung kosten bei 10 Jahren rund 3,9 % (2.013 € im Monat), bei 20 Jahren rund 4,2 % (2.100 €). Der entscheidende Punkt: Nach § 489 BGB darfst du jedes Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung kostenlos kündigen — auch eine 20-Jahres-Bindung.
- Anschlussfinanzierung: 3 Wege, wenn die Zinsbindung ausläuft Läuft nach 10 oder 15 Jahren deine Zinsbindung aus und bleibt eine Restschuld, brauchst du eine Anschlussfinanzierung — denn dein Kredit ist meist noch nicht abbezahlt. Du hast drei Wege: bei der eigenen Bank verlängern (Prolongation), zu einer günstigeren Bank wechseln (Umschuldung) oder den Zins vorab sichern (Forward-Darlehen). Beispiel: Bei 150.000 € Restschuld spart 1 Wechsel von 4,2 % auf 3,7 % rund 62 € im Monat und über die neue Bindung etwa 6.900 € Zinsen.
- Bausparvertrag mit Vorfinanzierung: der Dreiphasen-Trick Ein Bausparvertrag mit Vorfinanzierung kombiniert ein sofort ausgezahltes Vorausdarlehen mit einem Bausparvertrag, der es später ablöst. Du finanzierst dein Haus gleich voll, zahlst zunächst aber nur Zinsen auf das Darlehen und besparst parallel den Bausparvertrag. Beispiel: Auf 200.000 € zahlst du bei 3,6 % Vorausdarlehen-Zins rund 600 € Zinsen plus 700 € Sparrate im Monat – rund 1.300 €, bis der Vertrag nach knapp zehn Jahren zuteilungsreif ist und das Bauspardarlehen die Tilgung übernimmt.
- Forward-Darlehen: sinnvoll oder teure Zins-Wette? Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, deren Zins du dir heute sicherst, obwohl die neue Zinsbindung erst in bis zu fünf Jahren startet. Dafür zahlst du einen Aufschlag. Beispiel: 180.000 € Restschuld, Anschluss in drei Jahren, heutiger Zins 3,8 % plus rund 0,3 Punkte Forward-Aufschlag macht 4,1 %. Steigt der Marktzins bis dahin über 4,1 %, hast du gewonnen — bleibt er darunter, war der Aufschlag teuer.
- Sondertilgung: wann sie sich lohnt — und wann nicht Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Extra-Zahlung auf deinen Kredit, zusätzlich zur normalen Monatsrate. Sie senkt sofort die Restschuld — und weil danach weniger Schuld verzinst wird, sparst du Zinsen und wirst früher schuldenfrei. Beispiel: Bei 250.000 € Darlehen zu 3,8 % Sollzins bringt eine einmalige Sondertilgung von 10.000 € rund 16.900 € weniger Zinsen über die Laufzeit und macht dich knapp zwei Jahre früher schuldenfrei.
- Tilgung 1 % oder 3 %: was der Unterschied wirklich kostet Bei gleichem Sollzins entscheidet die Anfangstilgung darüber, wie schnell du schuldenfrei bist und wie viel Zinsen du insgesamt zahlst. Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins. Mit 1 % Tilgung zahlst du 1.200 € im Monat und über 41 Jahre rund 295.000 € Zinsen. Mit 3 % sind es 1.700 € im Monat — aber nur 140.000 € Zinsen und nach gut 21 Jahren bist du fertig.
Budget & Planung
- Wie viel Haus können wir uns zu zweit leisten? Mit zwei Einkommen rechnet die Bank euer gemeinsames Haushaltsnetto zusammen – das hebt die mögliche Darlehenssumme deutlich. Beispiel: Bei 5.200 € Haushaltsnetto pro Monat sind rund 1.820 € Rate tragbar (35 %). Bei 3,8 % Sollzins und 2 % Tilgung ergibt das ein Darlehen von etwa 377.000 €. Plus 60.000 € Eigenkapital, minus Nebenkosten bleibt ein Kaufpreis um 400.000 bis 410.000 €. Der Haken zu zweit: Fällt ein Einkommen weg, steht die ganze Rate auf einer Schulter.
- Kaufen oder mieten — was lohnt sich für dich? Ob sich Kaufen oder Mieten lohnt, lässt sich nicht pauschal sagen — es hängt vor allem vom Kaufpreis-Miete-Verhältnis, vom Zinsniveau, deinem Eigenkapital und der geplanten Wohndauer ab. Faustregel: Kostet das Haus weniger als das 25-Fache der Jahresnettokaltmiete, spricht das eher fürs Kaufen; über dem 30-Fachen eher fürs Mieten. Wer nur ein paar Jahre bleibt, fährt wegen der hohen Kaufnebenkosten fast immer mit Mieten besser.
- Was kostet ein Haus im Unterhalt? Die laufenden Kosten im Überblick Die laufenden Kosten eines Einfamilienhauses liegen grob bei 3 bis 4 € pro Quadratmeter und Monat ohne Heizung und Strom — für ein 140-m²-Haus also rund 4.000 € im Jahr (etwa 335 € im Monat). Mit Heizung und Strom kommst du auf etwa 600 bis 650 € monatlich. Das sind die Kosten nach dem Kauf: Grundsteuer, Versicherung, kommunale Gebühren und vor allem Rücklagen fürs Instandhalten — nicht zu verwechseln mit den einmaligen Kaufnebenkosten.
- Bestandshaus oder Neubau? Der ehrliche Entscheidungsrahmen Ein Bestandshaus ist im Kaufpreis pro Quadratmeter meist günstiger, schluckt aber oft fünf- bis sechsstellige Sanierungskosten. Ein Neubau startet teurer (3.300–3.800 €/m² reine Baukosten, 2026), ist dafür energieeffizient und kaum reparaturanfällig. Wer wirklich vergleichen will, rechnet nicht den Kaufpreis, sondern die Gesamtkosten über zehn Jahre. In unserem Beispiel liegt ein Neubau dabei rund 45.000 € über einem sanierungsbedürftigen Bestandshaus – trotz niedrigerer Energiekosten.
- Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus? Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen – das sind je nach Bundesland und Maklereinsatz rund 9–15 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das etwa 36.000 bis 48.000 €. Wer es solide angehen will, bringt 20 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten mit, hier also rund 128.000 €. Je mehr du einbringst, desto günstiger wird in der Regel dein Zins.
- Wieviel Haus kann ich mit 60.000 € Netto kaufen? Mit 60.000 € Netto im Jahr – also rund 5.000 € Haushaltsnetto pro Monat – ist als grobe Hausnummer ein Kaufpreis von etwa 370.000 bis 385.000 € realistisch. Die Rechnung dahinter: rund 1.750 € tragbare Monatsrate (35 % des Nettos), bei 3,8 % Sollzins und 2 % Tilgung ergibt das ein Darlehen von etwa 362.000 €. Plus 50.000 € Eigenkapital, minus Kaufnebenkosten, bleibt der genannte Kaufpreis. Was die Zahl wirklich bedeutet, hängt stark von Region, Eigenkapital und Tilgung ab.
Kaufprozess
- Mit Freunden oder Familie ein Haus kaufen Ein Haus mit Freunden, Geschwistern oder den Eltern zu kaufen funktioniert rechtlich anders als beim Paar. Ihr werdet meist Miteigentümer in einer Bruchteilsgemeinschaft — jeder mit einem festen Anteil im Grundbuch, etwa 50/50 oder 60/40 nach Kapitaleinsatz. Unterschreiben alle den Kreditvertrag, haftet jeder für die ganze Schuld, nicht nur den eigenen Anteil. Das größte Risiko ist nicht der Kauf, sondern der Ausstieg: Was passiert, wenn einer raus will? Das gehört vor den Kauf in einen Vertrag.
- Hauskauf ohne Makler: worauf du achten musst Kaufst du ein Haus direkt vom privaten Verkäufer, fällt keine Maklercourtage an — bei einem Kaufpreis von 400.000 € sparst du als Käufer in den meisten Bundesländern rund 14.280 € (3,57 % inkl. USt.). Dafür übernimmst du selbst, was sonst der Makler macht: Unterlagen beschaffen und prüfen, das Objekt bewerten, verhandeln und den Weg zum Notar organisieren. Der Notar ist Pflicht, bleibt aber neutral.
- Notarkosten beim Hauskauf: die echten Zahlen mit Beispiel Notar und Grundbuch kosten beim Hauskauf zusammen meist rund 1,5 % des Kaufpreises — bei 400.000 € also etwa 5.500 bis 6.000 €. Davon entfallen grob 1 % auf den Notar (Beurkundung, Vollzug, Betreuung, Grundschuld) und rund 0,5 % auf das Grundbuchamt (Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung, Grundschuld-Eintragung). Die Gebühren stehen bundeseinheitlich im GNotKG fest und sind nicht verhandelbar — jeder Notar verlangt für dieselbe Leistung dasselbe.
- Wie läuft ein Hauskauf ab? Vom Angebot bis zum Schlüssel Ein Hauskauf in Deutschland läuft in elf Schritten ab: Du klärst zuerst dein Budget und holst eine Finanzierungszusage, suchst und besichtigst, einigst dich mit dem Verkäufer und lässt den Kaufvertrag beim Notar beurkunden. Danach sichern Auflassungsvormerkung und Grundschuld den Kauf ab, du zahlst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, bekommst bei der Übergabe den Schlüssel und wirst zuletzt als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Vom ersten Angebot bis zum Schlüssel vergehen meist drei bis sechs Monate.
- Hauskauf zu zweit: gemeinsam kaufen ohne Chaos Beim Hauskauf zu zweit laufen zwei Dinge parallel: Ihr müsst eure Suche organisieren, damit ihr nicht in WhatsApp-Verläufen und 30 offenen Tabs den Überblick verliert — und ihr müsst früh klären, wer wie viel einbringt, wer im Grundbuch steht und wer für das Darlehen haftet. Unterschreiben beide den Kreditvertrag, haftet jeder für die volle Summe. Wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer — egal, wer mehr bezahlt hat.
Vom Lesen ins Rechnen
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