Eigentumswohnung kaufen: worauf achten (Checkliste)

Eigentumswohnung kaufen: worauf achten?

Eine Eigentumswohnung kaufst du nie allein — du kaufst dich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Das ist der entscheidende Unterschied zum Haus: Über Dach, Fassade, Treppenhaus und oft die Heizung entscheidest du nicht selbst, sondern die Gemeinschaft, und die Kosten werden auf alle umgelegt. Eine perfekt sanierte Wohnung in einem Haus mit leerer Rücklage und zerstrittener WEG kann teurer werden als eine schlichte Wohnung in einem gut geführten Haus.

Deshalb prüfst du beim Wohnungskauf zwei Ebenen: die Wohnung (dein Sondereigentum) und das Drumherum (das Gemeinschaftseigentum und die WEG). Generische Hauskauf-Checklisten decken die erste Ebene ab. Der eigentliche Kern beim Wohnungskauf ist die zweite — und genau die schauen wir uns hier im Detail an, entlang des Kaufprozesses: von den Unterlagen über die Besichtigung bis zum Notartermin.

Gut zu wissen: Seit der WEG-Reform 2020 heißt die „Instandhaltungsrücklage“ rechtlich „Erhaltungsrücklage“. Im Alltag und in vielen Abrechnungen steht weiter „Instandhaltungsrücklage“ — gemeint ist dasselbe.

Vor der Besichtigung: Unterlagen, die du sehen musst

Die wichtigste Arbeit beim Wohnungskauf passiert nicht vor Ort, sondern am Schreibtisch — beim Lesen der Unterlagen. Lass dir diese Dokumente vom Verkäufer oder Makler geben, idealerweise schon vor der Besichtigung. Wer mauert, hat oft etwas zu verbergen.

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate). Hier steht, wem die Wohnung gehört, und welche Lasten in Abteilung II und III eingetragen sind — Wegerechte, Wohnrechte, Grundschulden.
• Teilungserklärung inklusive aller Nachträge. Das Gründungsdokument der WEG. Sie legt fest, was dein Sondereigentum ist (deine Wohnung) und was Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus). Sie enthält außerdem den Kostenverteilerschlüssel — nach welchem Maßstab Betriebskosten, Rücklage und Sonderumlagen aufgeteilt werden.
• Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung. Zeigt, dass die Wohnung baulich klar abgegrenzt ist und welche Räume rechtlich dazugehören.
• Gemeinschaftsordnung. Regelt das Zusammenleben — etwa ob du gewerblich nutzen oder vermieten darfst, und wie Stimmrechte verteilt sind.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre. Das Gedächtnis der WEG (siehe unten — das ist eines der wichtigsten Dokumente überhaupt).
• Beschluss-Sammlung. Die geordnete Liste aller gültigen Beschlüsse der Gemeinschaft.
• Hausgeld- und Wohngeldabrechnungen der letzten drei Jahre plus aktueller Wirtschaftsplan. Daraus liest du die laufenden Kosten und ob das Hausgeld realistisch kalkuliert ist.
• Höhe der Instandhaltungsrücklage. Der finanzielle Puffer der Gemeinschaft.
• Energieausweis. Den muss der Verkäufer dir spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Er zeigt, wie energetisch fit das Gebäude ist.

Gut zu wissen: Seit dem 1. Januar 2026 gilt eine wichtige Neuerung aus der WEG-Reform. Beschlüsse und Vereinbarungen, die auf einer Öffnungsklausel beruhen und nicht bis zum 31.12.2025 ins Grundbuch eingetragen wurden, wirken nicht mehr automatisch gegen neue Käufer (§ 48 WEG). Das kann dich schützen — oder dir Rechte nehmen, mit denen der Verkäufer noch gerechnet hat. Lass im Zweifel den Notar prüfen, welche Beschlüsse für dich verbindlich bleiben.

Bei der Besichtigung: worauf in der Wohnung achten

Jetzt geht es um dein zukünftiges Sondereigentum. Nimm dir Zeit, schau in jede Ecke und mach Fotos.

• Feuchtigkeit und Schimmel. Prüf die Zimmerecken, Außenwände und vor allem das Bad. Frische Farbe an einer einzelnen Wand kann ein Übermalen sein.
• Fenster. Alter, Verglasung (einfach, doppelt, dreifach?), schließen sie dicht? Fenster zählen je nach Teilungserklärung oft zum Gemeinschaftseigentum — ein Austausch ist dann WEG-Sache.
• Heizung. Kläre die Heizungsart: Hängt die Wohnung an einer zentralen Heizung der WEG (Gemeinschaftseigentum) oder hat sie eine eigene Etagenheizung (Sondereigentum)? Das entscheidet, wer einen späteren Austausch zahlt.
• Elektrik. Zustand des Sicherungskastens, ist ein FI-Schutzschalter vorhanden? Eine alte Elektroinstallation ist ein teurer Posten.
• Bäder und Leitungen. Wasserhähne, Abflüsse und WC-Spülung testen. Alte Leitungen, die in der Wand liegen, sieht man nicht — frag nach dem Sanierungsstand.
• Böden, Balkon, Keller, Stellplatz. Prüf Abnutzung und Abdichtung. Kläre, ob Kellerabteil und Stellplatz Sondereigentum sind oder nur ein Sondernutzungsrecht — das macht beim Weiterverkauf einen Unterschied.

Gut zu wissen: Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen meist nicht mehr betrieben werden. Jüngere Gas- und Ölheizungen müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden (Ausnahme: Brennwert- und Niedertemperaturkessel). Bei einer eigenen Etagenheizung trägst du diese Kosten allein — laut Verbraucherzentralen liegt eine neue Heizung bei rund 12.000 bis 26.000 €, eine Wärmepumpe deutlich höher.

Das Gemeinschaftseigentum und die WEG prüfen — der eigentliche Kern

Hier liegt der Unterschied zwischen einem guten und einem teuren Wohnungskauf. Du kaufst einen Anteil an einem Gebäude, das von vielen gemeinsam unterhalten wird. Wenn das Dach undicht ist und keiner zahlen will, ist das ab dem Kauf auch dein Problem.

Schau dir den Zustand des Gemeinschaftseigentums an:

• Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug. Alter, letzte Sanierung, sichtbare Schäden. Ein gepflegtes Treppenhaus und eine intakte Fassade sind ein gutes Zeichen für eine funktionierende Gemeinschaft.
• Anstehende Sanierungen. Was steht in den nächsten Jahren an — Dach, Fassade, Heizung, Aufzug? Diese Posten stehen in den Protokollen.

Lies die Protokolle der Eigentümerversammlungen — mindestens drei Jahre. Dort findest du:

• beschlossene und abgelehnte Sanierungen (eine abgelehnte Dachsanierung trotz erkennbarer Schäden ist ein Warnsignal),
• bereits beschlossene oder angekündigte Sonderumlagen,
• Zahlungsausfälle einzelner Eigentümer (zahlt jemand sein Hausgeld nicht, fehlt das Geld der ganzen Gemeinschaft),
• laufende Rechtsstreitigkeiten der WEG,
• die Qualität des Verwalters und ob seine Kündigung absehbar ist.

Gut zu wissen: Eine WEG, die jahrelang jede größere Sanierung verschiebt, um das Hausgeld niedrig zu halten, ist kein Schnäppchen, sondern eine Zeitbombe. Der Sanierungsstau verschwindet nicht — er wird nur teurer und kommt irgendwann als Sonderumlage. Ein verschobenes Dach ist ein verschobenes Problem mit deinem Namen drauf.

Die laufenden Kosten: Hausgeld und Rücklage

Zur Kreditrate kommt beim Wohnungskauf ein Posten dazu, den du nie wieder los wirst: das Hausgeld. Das ist dein monatlicher Beitrag an die WEG für Betriebskosten, Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage.

Als grobe Orientierung liegt das Hausgeld 2026 bei rund 3 bis 4,50 € pro m² und Monat — bei einer 70-m²-Wohnung also etwa 210 bis 315 € monatlich, je nach Ausstattung (Aufzug, Tiefgarage, Hausmeister erhöhen es). Ein Teil davon ist nicht „weg“: Der Anteil, der in die Rücklage fließt, spart für künftige Reparaturen.

Gut zu wissen: Ein auffällig niedriges Hausgeld unter 2,50 €/m² ist kein Vorteil, sondern oft ein Warnsignal — meist steckt eine chronisch unterfinanzierte Rücklage dahinter. Du sparst dann monatlich ein paar Euro und zahlst später eine Sonderumlage von mehreren Tausend.

Die Instandhaltungsrücklage ist das finanzielle Polster der WEG. Entscheidend ist nicht der absolute Betrag, sondern das Verhältnis zum Sanierungsstau. Ein Beispiel: Die WEG hat 60.000 € angespart, aber das Dach muss für 180.000 € erneuert werden. Die Lücke von 120.000 € wird als Sonderumlage auf alle umgelegt — bei 12 Parteien sind das 10.000 € pro Wohnung, die du zusätzlich aufbringen musst, egal ob du dem Beschluss zugestimmt hast.

Als Faustregel sollten rund 1 € pro m² Wohnfläche und Monat in die Rücklage fließen, bei älteren Gebäuden eher 1,50 bis 2,50 € (Petersche Formel). Frag nach dem aktuellen Stand der Rücklage und der jährlichen Zuführung.

Typische Kaufnebenkosten einer Eigentumswohnung

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und — falls beteiligt — der Makler. Diese musst du fast immer aus Eigenkapital bezahlen, weil Banken sie selten mitfinanzieren.

Beispiel: Eigentumswohnung für 320.000 € in Nordrhein-Westfalen, mit Makler.

Posten	Satz	Betrag
Grunderwerbsteuer (NRW)	6,5 %	20.800 €
Notar und Grundbuch	ca. 2,0 %	6.400 €
Maklerprovision (Käuferanteil)	3,57 %	11.424 €
Kaufnebenkosten gesamt	ca. 12,1 %	38.624 €

Ohne Makler bleiben rund 27.200 € (etwa 8,5 %). Der Bundesland-Effekt ist groß: Dieselbe Wohnung in Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer) käme mit Makler auf rund 29.024 € statt 38.624 € — fast 9.600 € weniger, nur wegen der Steuer. Die Grunderwerbsteuer reicht je nach Bundesland von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (u. a. NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland).

Gut zu wissen: Seit dem 23.12.2020 gilt beim Kauf einer Eigentumswohnung das Halbteilungsprinzip — der Käufer zahlt nie mehr Maklerprovision als der Verkäufer. Üblich sind 3 bis 3,57 % je Partei inklusive Mehrwertsteuer. Die genaue Höhe ist verhandelbar.

Wie viel Wohnung dein Budget hergibt — Kaufpreis plus Nebenkosten plus Hausgeld gegen dein Einkommen gerechnet — kannst du mit dem Budgetrechner durchspielen.

Beim Notar und im Kaufvertrag

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar ist neutral, vertritt also weder dich noch den Verkäufer — er sorgt nur für einen rechtssicheren Vertrag. Lies den Entwurf rechtzeitig vorher (du hast als Verbraucher Anspruch auf mindestens 14 Tage Vorlauf) und kläre offene Punkte vorab.

Worauf du im Vertrag und drumherum achtest:

• Ist der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen? Falls nicht (Erbfall, Scheidung, Insolvenz), kläre den Grund — bei Erbengemeinschaften müssen alle Miterben mitwirken.
• Lastenfreie Übergabe. Wird eine bestehende Grundschuld des Verkäufers gelöscht, und ist das im Vertrag gesichert?
• Was ist mitverkauft? Kellerabteil, Stellplatz, Einbauküche — explizit auflisten lassen.
• Vermietet oder frei? Eine vermietete Wohnung kaufst du mit dem laufenden Mietvertrag; „Kauf bricht nicht Miete“. Eigenbedarf musst du erst durchsetzen.
• Übergabetermin und Zahlungsfälligkeit sind im Vertrag geregelt — meist zahlst du erst, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht.

Die Kosten für Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises) und die Eintragung deiner eigenen Grundschuld für die Bank kommen on top — sie sind in den Kaufnebenkosten oben enthalten.

Diese Punkte hakst du in Hausbiber pro Wohnung ab

All das ist viel — und genau dafür gibt es in Hausbiber eine vollständige Eigentumswohnungs-Checkliste mit über 50 Punkten, gegliedert nach Unterlagen, Wohnung, Gemeinschaftseigentum, WEG-Finanzen, Verkäufer-Situation und Recht. Du hakst jeden Punkt direkt am Objekt ab, hängst Foto, Notiz und Dokument an und vergleichst mehrere Wohnungen nebeneinander — inklusive Kaufpreis, Nebenkosten und Monatsrate. Werbefrei, ohne Vermittlung. So vergisst du bei der dritten Besichtigung nicht, was dir bei der ersten aufgefallen ist.