Bestandshaus kaufen: worauf achten?
Ein Bestandshaus kaufst du nie nur zum ausgeschriebenen Preis — du kaufst auch alles, was die Vorbesitzer nicht gemacht haben. Das ist der entscheidende Unterschied zum Neubau: Beim Bestandshaus steckt das Risiko nicht im Kaufvertrag, sondern in der Substanz. Ein Dach kurz vor dem Ende, eine 28 Jahre alte Heizung, feuchte Kellerwände oder eine Elektrik von 1975 sind Posten, die im Exposé nicht auftauchen, aber nach dem Kauf voll bei dir landen.
Deshalb läuft die Prüfung beim Bestandshaus anders als die generische Hauskauf-Checkliste. Du schaust dir nicht nur an, ob die Lage stimmt und der Preis fair klingt — du klärst, wie viel Sanierung im Kaufpreis versteckt ist und welche gesetzlichen Pflichten ab Grundbucheintrag auf dich zukommen. Genau das gehen wir hier durch, entlang des Kaufprozesses: von den Unterlagen über die Bausubstanz und die Folgekosten bis zum Notartermin.
Gut zu wissen: Ein günstiger Kaufpreis ist nicht automatisch ein Schnäppchen. Wenn das Haus 60.000 € unter Marktwert liegt, aber Dach, Heizung und Elektrik 80.000 € Sanierung brauchen, hast du draufgezahlt. Rechne den Sanierungsbedarf immer in den effektiven Preis ein.
Vor der Besichtigung: Unterlagen, die du sehen musst
Die wichtigste Arbeit beim Bestandskauf beginnt am Schreibtisch. Lass dir diese Dokumente vom Verkäufer oder Makler geben — idealerweise vor der Besichtigung. Wer mauert, hat oft etwas zu verbergen.
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate). Hier steht, wem das Haus gehört, und welche Lasten in Abteilung II und III eingetragen sind — Wege- und Wohnrechte, Nießbrauch, Grundschulden.
- Flurkarte und Baupläne mit der ursprünglichen Baugenehmigung und allen Nachträgen für An- und Umbauten. Fehlt eine Genehmigung für den Wintergarten oder das ausgebaute Dachgeschoss, ist das dein Problem.
- Energieausweis. Den muss der Verkäufer dir spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Bei Baujahr vor 1977 ist der aussagekräftigere Bedarfsausweis Pflicht.
- Sanierungs- und Modernisierungsnachweise der letzten 15 Jahre sowie Wartungsnachweise für Heizung und Schornstein. Fehlen sie, ist meist nichts gemacht worden.
- Baulastenverzeichnis-Auszug vom Bauamt. Zeigt öffentlich-rechtliche Lasten wie Wegerechte oder Abstandsflächen, die nicht im Grundbuch stehen.
- Letzter Grundsteuer-Bescheid (2025 oder neuer) und eine Nebenkostenübersicht. Seit der Grundsteuerreform 2025 ist der alte Bescheid nicht mehr aussagekräftig.
- Gebäude- und Brandversicherungspolice sowie die Jahresverbräuche für Heizung, Strom und Wasser der letzten drei Jahre. Daraus liest du die echten laufenden Kosten.
Bei der Besichtigung: Bausubstanz prüfen
Jetzt geht es um das, was teuer wird, wenn es kaputt ist. Nimm dir Zeit, geh in jede Ecke, mach Fotos — und vereinbar ruhig eine zweite Besichtigung bei Tageslicht.
Bausubstanz außen:
- Dach. Alter, Zustand der Eindeckung, sichtbare Schäden. Ein Dach hält rund 40 bis 60 Jahre — frag nach dem Alter und ob die oberste Geschossdecke gedämmt ist (das ist GEG-Pflicht, siehe unten).
- Fassade und Mauerwerk. Feuchtigkeitsflecken, Ausblühungen, Risse. Wichtig: Setzrisse im Mauerwerk sind statikrelevant und etwas ganz anderes als harmlose Putzrisse. Diagonal verlaufende, breiter werdende Risse sind ein Warnsignal.
- Sockel und Spritzwasserbereich. Feucht, bröselig, Salzausblühungen? Das deutet auf aufsteigende Feuchtigkeit hin — eine der teuersten und hartnäckigsten Baustellen.
- Fenster und Haustür. Alter, Verglasung (einfach, doppelt, dreifach?), schließen sie dicht? Alte Fenster sind ein Energie- und Kostenposten.
- Dachrinnen und Fallrohre. Verstopft oder defekt? Ablaufendes Wasser an der falschen Stelle verursacht über Jahre Schäden an Fassade und Keller.
Bausubstanz innen:
- Keller. Trocken? Muffiger Geruch, Salzausblühungen an den Wänden? Ein feuchter Keller ist ein klassisches Erbe alter Häuser ohne moderne Abdichtung.
- Feuchtigkeit und Schimmel. Prüf Erdgeschoss-Wände, Zimmerecken, hinter Möbeln und in den Bädern. Frisch gestrichene einzelne Stellen kaschieren oft Schimmel oder einen Wasserschaden.
- Dachstuhl. Wenn sichtbar: Holzwurm, Pilzbefall, feuchte oder verfärbte Balken? Schäden am Tragwerk sind teuer.
- Decken und Böden. Risse, Flecken (Wassereintrag von oben), Unebenheiten, Durchbiegung oder Knarzen.
Gut zu wissen: Vertrau deiner Nase. Ein moderiger, muffiger Geruch in Keller oder Erdgeschoss verrät Feuchtigkeit, die du mit dem Auge noch nicht siehst. Wer kurz vor dem Termin lüftet und überall frisch gestrichen hat, will dir oft etwas nicht zeigen.
Die Haustechnik und das Heizungsalter
Hier sitzt einer der größten versteckten Kostenblöcke — und seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) auch eine gesetzliche Pflicht.
- Heizung. Kläre Heizungsart, Baujahr und Brennstoff (Öl, Gas, Wärmepumpe, Fernwärme). Eine Heizung hält rund 15 bis 25 Jahre. Eine 28 Jahre alte Gasheizung ist kein Detail, sondern ein fünfstelliger Posten in naher Zukunft.
- Warmwasser. Zentral, dezentral oder über Durchlauferhitzer?
- Elektroinstallation. Alter und Zustand des Sicherungskastens, ist ein FI-Schutzschalter vorhanden, gibt es genug Steckdosen? Eine Elektrik aus den 1970ern ist oft komplett zu erneuern.
- Wasserleitungen. Bei Baujahr vor 1973 lohnt ein Check auf Bleileitungen — die gehören aus gesundheitlichen Gründen raus.
- Abwasser. Öffentliche Kanalisation oder eigene Klärgrube? Eine Klärgrube bedeutet laufende Kosten und ggf. Anschlusspflicht.
Die GEG-Pflichten beim Eigentümerwechsel (Stand 2026)
Das Wichtigste, was generische Checklisten oft übergehen: Beim Kauf oder Erbe eines Hauses entfällt die Ausnahme für selbstnutzende Alteigentümer. Du als neuer Eigentümer hast zwei Jahre ab Grundbucheintrag Zeit, drei Nachrüstpflichten aus dem GEG zu erfüllen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke (oder alternativ des Dachs darüber) auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) (§ 47 GEG).
- Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller.
- Austausch von Öl- und Gas-Konstanttemperaturkesseln, die älter als 30 Jahre sind (§ 72 GEG). Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind ausgenommen und dürfen weiterlaufen.
Eine generelle Pflicht, eine funktionierende Heizung sofort gegen eine Wärmepumpe zu tauschen, gibt es 2026 nicht. Funktionierende Öl- und Gasheizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden — die 65-Prozent-Erneuerbare-Regel greift erst bei einer neu eingebauten Heizung und ist an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt (für große Städte ab Ende 2026, für kleinere bis Mitte 2028). Wichtig: Die Details des Heizungsgesetzes werden gerade reformiert. Kläre vor dem Kauf das Alter der Heizung und den Stand der kommunalen Wärmeplanung in der Gemeinde — und prüf bei einem geplanten Tausch den aktuellen Rechtsstand.
Sanierungsbedarf und Folgekosten ehrlich rechnen
Das ist der Kern beim Bestandskauf: Was kostet dich das Haus nach dem Kauf? Schätz die Sanierungskosten für die nächsten zehn Jahre grob ab, bevor du ein Gebot abgibst. Als Orientierung typische Größenordnungen für ein Einfamilienhaus (2026, vor Förderung):
| Maßnahme | Grobe Kosten |
|---|---|
| Dach dämmen | ca. 70–250 € pro m² Dachfläche |
| Fassade dämmen | ca. 160–350 € pro m² Fassade |
| Fenster austauschen | ab ca. 500 € pro Fenster |
| Heizung / Wärmepumpe | ca. 20.000–50.000 € |
| Elektrik komplett erneuern | ca. 5.000–15.000 € |
Eine Komplettsanierung eines typischen 120-m²-Hauses landet schnell bei 48.000 bis 144.000 € vor Förderung. Das muss kein Ausschlusskriterium sein — aber es gehört in den Preis verhandelt und in dein Budget eingeplant.
Gut zu wissen: Für klimafreundliche Heizungen gibt es 2026 BAFA-Zuschüsse von bis zu 70 % der Kosten, für Einzelmaßnahmen wie Dämmung oder Fenster meist 15 bis 20 %. Die genauen Programme und Sätze ändern sich laufend — der aktuelle Stand steht bei der KfW und beim BAFA. Förderfähig ist eine Maßnahme oft nur, wenn ein Energieberater eingebunden ist. Ob sich eine Sanierung für dich rechnet, hängt von Zustand, Förderung und deinen Plänen ab — die Funktionsweise erklären wir, die Entscheidung bleibt deine.
Bei älteren oder unklaren Objekten lohnt sich ein Bausachverständiger: 500 bis 1.500 € Investition, die sich gemessen an einem übersehenen Dach- oder Feuchtigkeitsschaden fast immer rechnet. Den Termin legst du vor den Notartermin.
Typische Kaufnebenkosten eines Bestandshauses
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und — falls beteiligt — der Makler. Diese musst du fast immer aus Eigenkapital bezahlen, weil Banken sie selten mitfinanzieren. Beim Bestandshaus kommt der Sanierungsbedarf als eigener Block obendrauf.
Beispiel: Bestandshaus für 380.000 € in Niedersachsen, mit Makler.
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Niedersachsen) | 5,0 % | 19.000 € |
| Notar und Grundbuch | ca. 2,0 % | 7.600 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 13.566 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | ca. 10,6 % | 40.166 € |
Ohne Makler bleiben rund 26.600 € (etwa 7 %). Der Bundesland-Effekt ist groß: Dasselbe Haus in Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer) käme mit Makler auf rund 34.466 €, in Nordrhein-Westfalen (6,5 %) dagegen auf rund 45.866 € — über 11.000 € Unterschied allein wegen der Steuer. Die Grunderwerbsteuer reicht je nach Bundesland von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (u. a. NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland).
Gut zu wissen: Seit dem 23.12.2020 gilt beim Kauf eines Einfamilienhauses das Halbteilungsprinzip — der Käufer zahlt nie mehr Maklerprovision als der Verkäufer. Üblich sind 3 bis 3,57 % je Partei inklusive Mehrwertsteuer. Die Höhe ist verhandelbar.
Wie viel Haus dein Budget hergibt — Kaufpreis plus Nebenkosten plus eingeplante Sanierung gegen dein Einkommen gerechnet — kannst du mit dem Budgetrechner durchspielen. Und wie sich verschiedene Darlehen zur Finanzierung kombinieren lassen, zeigt die Baufinanzierung im Überblick.
Beim Notar und im Kaufvertrag
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar ist neutral, vertritt also weder dich noch den Verkäufer — er sorgt nur für einen rechtssicheren Vertrag. Lies den Entwurf rechtzeitig vorher (als Verbraucher hast du Anspruch auf mindestens 14 Tage Vorlauf) und kläre offene Punkte vorab.
Worauf du im Vertrag und drumherum achtest:
- Ist der Verkäufer im Grundbuch (Abteilung I) als Eigentümer eingetragen? Falls nicht, kläre den Grund. Bei einem Erbfall brauchst du den passenden Nachweis (Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll); bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben mitwirken oder bevollmächtigen. Sind minderjährige Miterben beteiligt, kann das Familiengericht ins Spiel kommen — das verzögert den Kauf um Monate.
- Lasten im Grundbuch. In Abteilung II stehen Wege-, Wohn- und Leitungsrechte, ein Nießbrauch oder ein Nacherbenvermerk. In Abteilung III stehen die Grundschulden — kläre, dass die des Verkäufers gelöscht wird und das im Vertrag gesichert ist.
- Baulasten, Bebauungsplan, Denkmalschutz. Diese stehen nicht im Grundbuch, können aber An- und Umbauten einschränken — gerade wenn du nach dem Kauf erweitern willst.
- Altlasten und Sonderlagen. Bei ehemals gewerblich genutzten Grundstücken (Tankstelle, Werkstatt) lohnt ein Blick ins Altlastenkataster; prüf außerdem, ob das Grundstück in einem Hochwasser- oder Überschwemmungsgebiet liegt.
- Verkauft wie besehen. Bestandshäuser werden fast immer unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft — „gekauft wie gesehen“. Umso wichtiger ist, dass du den Zustand vor dem Notartermin kennst. Arglistig verschwiegene Mängel bleiben zwar angreifbar, aber das durchzusetzen ist mühsam.
Die Kosten für Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises) und die Eintragung deiner eigenen Grundschuld für die Bank sind in den Kaufnebenkosten oben enthalten.
Diese Punkte hakst du in Hausbiber pro Haus ab
All das ist viel — und genau dafür gibt es in Hausbiber eine vollständige Bestandshaus-Checkliste mit über 60 Punkten, gegliedert nach Unterlagen, Bausubstanz außen und innen, Haustechnik, Sanierungsbedarf, Verkäufer-Situation sowie Grundstück und Recht. Du hakst jeden Punkt direkt am Objekt ab, hängst Foto, Notiz und Dokument an und vergleichst mehrere Häuser nebeneinander — inklusive Kaufpreis, Nebenkosten und Monatsrate. Werbefrei, ohne Vermittlung. So vergisst du bei der dritten Besichtigung nicht, was dir bei der ersten am Keller aufgefallen ist.
Häufige Fragen
Worauf muss ich beim Kauf eines Bestandshauses besonders achten?
Auf den versteckten Sanierungsstau. Ein altes Haus kann gepflegt aussehen und trotzdem Dach, Heizung, Elektrik und Leitungen am Ende ihrer Lebensdauer haben. Prüf zuerst die Bausubstanz (Feuchtigkeit im Keller, Risse, Dachzustand), dann den energetischen Zustand über den Energieausweis und das Heizungsalter, und kläre die GEG-Pflichten, die nach dem Kauf greifen. Lass dir Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Energieausweis und Sanierungsnachweise der letzten 15 Jahre zeigen. Bei alten oder unklaren Objekten lohnt sich ein Bausachverständiger für 500 bis 1.500 €.
Welche GEG-Pflichten gelten 2026, wenn ich ein altes Haus kaufe?
Beim Eigentümerwechsel greifen drei Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz, die du innerhalb von zwei Jahren ab Grundbucheintrag erfüllen musst: die oberste Geschossdecke (oder das Dach darüber) muss auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) gedämmt sein, ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden, und Öl- oder Gas-Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind ausgenommen. Die Ausnahme für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser entfällt beim Verkauf — der neue Eigentümer haftet.
Was kostet ein Bestandshaus zusätzlich zum Kaufpreis?
Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Makler bei rund 10 bis 12 % des Kaufpreises. Bei 380.000 € in Niedersachsen mit Makler sind das etwa 40.166 €: 19.000 € Grunderwerbsteuer (5 %), rund 7.600 € Notar und Grundbuch (etwa 2 %) und 13.566 € Maklerprovision (3,57 % Käuferanteil). Ohne Makler bleiben rund 26.600 € — etwa 7 %. Dazu kommen beim Bestandshaus die Sanierungskosten, die du separat einplanen solltest: oft 40.000 € und mehr über die ersten Jahre.
Wie erkenne ich einen Sanierungsstau bei der Besichtigung?
Achte auf das Alter der teuren Bauteile: Dach (hält rund 40 bis 60 Jahre), Heizung (15 bis 25 Jahre), Fenster (25 bis 40 Jahre), Elektrik und Leitungen (40 bis 50 Jahre). Frisch gestrichene einzelne Wände, ein muffiger Kellergeruch, Salzausblühungen am Sockel und feuchte Ecken sind Warnsignale. Lass dir Sanierungs- und Wartungsnachweise zeigen — fehlen sie, ist meist nichts gemacht worden. Eine Faustregel hilft nicht weiter: Jedes Haus ist anders, deshalb lohnt bei Unsicherheit der Bausachverständige.
Wann ist ein Bausachverständiger beim Hauskauf sinnvoll?
Fast immer, wenn das Haus älter ist oder du den Zustand nicht selbst einschätzen kannst. Ein Bausachverständiger kostet je nach Umfang rund 500 bis 1.500 € und erkennt versteckte Mängel wie Feuchtigkeit im Mauerwerk, Schäden am Dachstuhl oder veraltete Technik, bevor du unterschreibst. Gemessen an den Folgekosten einer übersehenen Sanierung — ein neues Dach kostet schnell 30.000 € und mehr — ist das eine günstige Versicherung. Den Termin legst du idealerweise vor den Notartermin, nicht danach.
Welche Baujahre sind beim Bestandshaus besonders kritisch?
Bei Häusern vor 1977 ist meist keine nennenswerte Dämmung verbaut, und der Energieausweis ist als Bedarfsausweis Pflicht. Bei Baujahren vor 1973 lohnt ein Check auf Bleileitungen in der Wasserinstallation. Generell gilt: Häuser aus den 1950er- bis 1970er-Jahren haben oft das volle Sanierungsprogramm vor sich — Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik. Das muss kein Ausschlusskriterium sein, gehört aber ehrlich in deine Kostenrechnung und in den Kaufpreis verhandelt.