Erbnachweis (Erbschein)
Ein Erbnachweis belegt gegenüber Grundbuchamt und Käufer, wer Erbe ist und damit eine geerbte Immobilie verkaufen darf. Nach § 35 der Grundbuchordnung (GBO) gibt es dafür drei Wege: einen Erbschein vom Nachlassgericht, ein notariell beurkundetes Testament samt gerichtlichem Eröffnungsprotokoll oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt meist nicht — dann muss erst ein Erbschein her. Der kostet nach Nachlasswert, bei 300.000 € Nachlass rund 1.270 €, und dauert oft mehrere Wochen.
Was ist ein Erbnachweis?
Stirbt jemand, geht sein Eigentum auf die Erben über — automatisch, im selben Moment (§ 1922 BGB). Ein gekauftes Stück Papier ist dafür nicht nötig. Aber: Wer eine geerbte Immobilie verkaufen will, muss dem Grundbuchamt schwarz auf weiß beweisen, dass er wirklich Erbe ist. Erst dann wird er als Eigentümer eingetragen, und erst ein eingetragener Eigentümer kann wirksam verkaufen. Genau das leistet der Erbnachweis.
Für dich als Käufer einer geerbten Immobilie ist das doppelt relevant: Du willst sicher sein, dass die Person, die dir das Haus verkauft, es überhaupt verkaufen darf — und du willst wissen, ob die Abwicklung schnell läuft oder sich um Wochen verschiebt, weil der Nachweis noch fehlt.
§ 35 der Grundbuchordnung (GBO) lässt für den Nachweis nur bestimmte Formen zu. Im Kern sind es drei:
- Erbschein des Nachlassgerichts,
- notariell beurkundetes Testament oder Erbvertrag zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll,
- Europäisches Nachlasszeugnis (bei Auslandsbezug).
Ein handschriftliches, privates Testament gehört ausdrücklich nicht dazu — selbst wenn der Verkäufer beteuert, sein Vater habe ihm alles schriftlich vermacht.
Wann reicht das Testament — und wann brauchst du einen Erbschein?
Das ist die Frage, an der Zeit und Kosten hängen.
Notarielles Testament reicht meist. Wurde der letzte Wille beim Notar beurkundet (oder gibt es einen Erbvertrag), akzeptiert das Grundbuchamt diese Urkunde zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts als Erbnachweis. Ein Erbschein ist dann nicht nötig (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Voraussetzung: Die Erbfolge muss aus dem Testament klar und widerspruchsfrei hervorgehen. Das spart der Verkäuferseite die Erbscheinkosten und oft mehrere Wochen Wartezeit.
Handschriftliches Testament reicht meist nicht. Bei einem privatschriftlichen Testament verlangt das Grundbuchamt in aller Regel einen Erbschein — weil ein selbst geschriebener Text leichter angreifbar ist und das Amt die Erbfolge nicht aus eigener Prüfung sicher feststellen kann. Auch wer ganz ohne Testament erbt (gesetzliche Erbfolge), kommt um den Erbschein nicht herum.
Auch das notarielle Testament ist keine Garantie. Hat das Grundbuchamt Auslegungszweifel — etwa weil unklar ist, wer zu welchem Teil erbt —, kann es trotz notarieller Urkunde nachträglich doch einen Erbschein fordern. Das Kammergericht Berlin hat das 2024 noch einmal bestätigt (Beschluss vom 09.07.2024, Az. 1 W 27/24). Für dich als Käufer heißt das: „Es gibt ein notarielles Testament” ist ein gutes Zeichen, aber kein hundertprozentiger Schutz.
Was kostet ein Erbschein?
Die Gebühren richten sich nach dem Nachlasswert — und zwar nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Beim Erbschein fallen typischerweise zwei gleich hohe Gebühren an: eine für die Erteilung des Erbscheins und eine für die eidesstattliche Versicherung, mit der die Erbenseite die Richtigkeit ihrer Angaben beim Nachlassgericht oder Notar bekräftigt (§ 2356 BGB).
| Nachlasswert | Einzelgebühr (1,0) | Erbschein gesamt (2 × 1,0) |
|---|---|---|
| 250.000 € | 535 € | 1.070 € |
| 300.000 € | 635 € | 1.270 € |
| 500.000 € | 935 € | 1.870 € |
Wichtig: Gerechnet wird mit dem Wert des Aktivnachlasses zum Todestag. Schulden des Erblassers mindern diesen Wert für die Gebühr in der Regel nicht — eine noch laufende Restschuld auf dem geerbten Haus senkt die Erbscheingebühr also nicht. Wer mehr im Nachlass hat als nur die Immobilie (Konten, Wertpapiere), bei dem steigt die Gebühr entsprechend.
Beispiel: geerbtes Elternhaus, Wert 300.000 €
Drei Geschwister erben das Elternhaus, es gibt nur ein handschriftliches Testament. Sie wollen verkaufen, du willst kaufen.
- Erbschein beantragen. Weil das Testament handschriftlich ist, brauchen die drei einen Erbschein. Sie beantragen ihn beim Nachlassgericht und geben die eidesstattliche Versicherung ab. Kosten bei 300.000 € Nachlasswert: rund 1.270 €. Dauer: oft mehrere Wochen.
- Grundbuch berichtigen. Mit dem Erbschein lassen sich die drei als neue Eigentümer ins Grundbuch eintragen — das nennt man Grundbuchberichtigung. Stellen sie den Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall, ist diese Berichtigung gebührenfrei (GNotKG KV Nr. 14110 Abs. 1). Danach kostet sie. Die Zwei-Jahres-Frist ist hart: Sie beginnt mit dem Todestag und lässt sich nicht verlängern.
- Beim Notar verkaufen. Erst wenn die drei als Eigentümer im Grundbuch stehen, beurkundet der Notar den Kaufvertrag mit dir. Alle drei müssen mitwirken oder eine beglaubigte Vollmacht erteilen.
Liegt dagegen ein notarielles Testament vor, entfällt Schritt 1 mit seinen rund 1.270 € — das Testament samt Eröffnungsprotokoll genügt direkt.
Worauf du als Käufer achten solltest
- Früh fragen, was vorliegt. „Gibt es einen Erbschein oder ein notarielles Testament? Ist die Grundbuchberichtigung schon durch?” Diese drei Fragen sagen dir, ob der Kauf in Wochen oder erst in Monaten abgewickelt werden kann.
- Auf das Grundbuch schauen. Steht dort noch der verstorbene Erblasser als Eigentümer, ist die Berichtigung noch nicht erfolgt — dann kann sich die Beurkundung verzögern, bis der Nachweis erbracht und die Erbenseite eingetragen ist.
- Bei mehreren Erben: alle müssen mit. Verkauft eine Erbengemeinschaft, müssen alle Miterben zustimmen und beim Notar erscheinen oder eine beglaubigte Vollmacht erteilen. Ein einzelner kann blockieren, ein Miterbe im Ausland verzögern.
- Sicherer Ablauf für dich. Üblich ist, dass eine Auflassungsvormerkung zu deinen Gunsten eingetragen wird und der Kaufpreis erst fließt, wenn die nötigen Nachweise und Eintragungen gesichert sind. Wie das im Einzelfall gestaltet wird, gehört in die Hand deines Notars — er prüft den Erbnachweis ohnehin vor der Beurkundung.
Wer den Erbnachweis und die Grundbuchlage rechtlich einordnen will, klärt das mit dem beurkundenden Notar. Hausbiber erklärt dir die Begriffe und hilft beim Durchrechnen — eine Rechtsprüfung des konkreten Falls ersetzt das nicht.
Europäisches Nachlasszeugnis bei Auslandsbezug
Hat der Erblasser zuletzt in einem anderen EU-Staat gelebt oder gibt es Erben oder Vermögen im Ausland, kommt das Europäische Nachlasszeugnis (ENZ) ins Spiel. Es wirkt grenzüberschreitend in fast allen EU-Staaten (außer Dänemark und Irland) und kann den Erbschein in solchen Fällen ersetzen. Auch das Grundbuchamt akzeptiert es als Erbnachweis. Beantragt wird es ebenfalls beim zuständigen Nachlassgericht. Bei reinen Inlandsfällen brauchst du es nicht.
Häufige Missverständnisse
- „Ein handschriftliches Testament reicht doch als Beweis.” Für das Grundbuchamt fast nie. Egal wie eindeutig der Text ist — ohne notarielle Beurkundung verlangt das Amt in der Regel einen Erbschein.
- „Der Erbe ist Erbe, sobald die Person tot ist — wozu der ganze Aufwand?” Erbe wird man tatsächlich automatisch. Der Nachweis dient nicht dem Erbwerden, sondern dem Beleg gegenüber Grundbuchamt, Bank und Käufer. Ohne ihn lässt sich die Immobilie nicht übertragen.
- „Die Grundbuchberichtigung kann warten.” Kann sie — aber nur zwei Jahre lang kostenlos. Wer die Frist nach dem Erbfall verstreichen lässt, zahlt die volle Gebühr, und der Grund für die Verspätung spielt keine Rolle.
Häufige Fragen
Brauche ich einen Erbschein, wenn ich eine geerbte Immobilie kaufe?
Nicht du als Käufer, sondern die verkaufende Erbenseite muss ihr Erbrecht nachweisen — bevor sie wirksam verkaufen und im Grundbuch eingetragen werden kann. Liegt ein notariell beurkundetes Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, reicht das dem Grundbuchamt in der Regel. Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder keins, ist ein Erbschein nötig. Frag die Verkäuferseite früh, was vorliegt — das entscheidet, wie schnell der Kauf abgewickelt werden kann.
Wann reicht ein Testament und wann braucht man einen Erbschein?
Ein notariell beurkundetes (öffentliches) Testament oder ein Erbvertrag genügt dem Grundbuchamt zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts — solange die Erbfolge daraus klar und widerspruchsfrei hervorgeht (§ 35 GBO). Ein privatschriftliches, also handschriftliches Testament reicht dagegen meist nicht: Dann verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein. Bei Auslegungszweifeln kann es auch trotz notariellem Testament nachträglich einen Erbschein fordern.
Was kostet ein Erbschein?
Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert (Tabelle B des GNotKG). Es fallen zwei Gebühren an: eine für die Erbscheinerteilung und eine für die eidesstattliche Versicherung. Bei 300.000 € Nachlass sind das je rund 635 €, zusammen also etwa 1.270 €. Bei 500.000 € liegt eine Einzelgebühr bei 935 €, der Erbschein kostet damit rund 1.870 €. Schulden mindern den Nachlasswert nicht — gerechnet wird mit dem Wert des Aktivnachlasses.
Wie lange dauert ein Erbschein?
Vom Antrag bis zur Erteilung vergehen je nach Auslastung des Nachlassgerichts und Komplexität des Falls oft mehrere Wochen, bei Streit unter Erben oder Auslandsbezug auch Monate. Für den Immobilienkauf ist das der kritische Zeitfaktor: Ohne Erbnachweis kann die Verkäuferseite nicht ins Grundbuch eingetragen werden, und ohne diese Eintragung wird die Übertragung an dich aufgehalten.
Was ist, wenn mehrere Personen geerbt haben?
Dann verkaufst du von einer Erbengemeinschaft — und alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen und beim Notar mitwirken oder eine beglaubigte Vollmacht erteilen. Eine Mehrheit reicht nicht. Der Erbschein weist in diesem Fall alle Miterben mit ihren Anteilen aus. Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf blockieren, ein Miterbe im Ausland ihn verzögern.