Grundbuch

Wofür gibt es das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentlich geführtes Register, das beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts liegt. Für jedes Grundstück gibt es ein eigenes Grundbuchblatt. Dort steht zweierlei: wem das Grundstück gehört und welche Rechte oder Lasten darauf liegen — eine Grundschuld der Bank, ein Wohnrecht der Großmutter, ein Wegerecht des Nachbarn.

Der Clou ist der öffentliche Glaube (§ 892 BGB). Was im Grundbuch steht, gilt als richtig (§ 891 BGB). Kaufst du von der Person, die dort als Eigentümer eingetragen ist, wirst du Eigentümer — auch wenn der Eintrag in seltenen Fällen falsch war. Du musst also nicht selbst prüfen, ob der Verkäufer wirklich der Eigentümer ist; das Register steht für dich gerade. Genau deshalb ist der Eigentumsübergang in Deutschland erst mit der Eintragung im Grundbuch abgeschlossen, nicht schon mit dem unterschriebenen Kaufvertrag.

Vor dem Kauf ist ein aktueller Grundbuchauszug deshalb Pflichtlektüre. Er sagt dir, ob auf dem Objekt Altlasten liegen, die der Verkäufer im Gespräch vielleicht nicht erwähnt.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Ein Grundbuchblatt hat immer denselben Aufbau — vier Teile, die du in dieser Reihenfolge liest:

Teil	Was drinsteht
Aufschrift	Zuständiges Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Nummer des Grundbuchblatts
Bestandsverzeichnis	Welches Grundstück gemeint ist: Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage, Größe, Nutzungsart
Abteilung I	Wer Eigentümer ist — und auf welcher Grundlage (Kauf, Erbe, Schenkung)
Abteilung II	Lasten und Beschränkungen: Wege-, Wohn-, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkung
Abteilung III	Grundpfandrechte: Grundschuld, Hypothek, Rentenschuld

Das Bestandsverzeichnis identifiziert das Grundstück eindeutig über die Katasterdaten — Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer. Bei einer Eigentumswohnung steht hier außerdem dein Miteigentumsanteil, der sich aus der Teilungserklärung ergibt, zum Beispiel “87/1000-stel Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4”.

Abteilung I nennt den oder die Eigentümer. Bei Ehepaaren steht hier oft “je zur Hälfte” oder “in Gütergemeinschaft”. Bei einer Erbengemeinschaft können mehrere Namen auftauchen — wichtig zu wissen, denn dann müssen beim Verkauf alle mitziehen.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Abteilung II ist die Abteilung, die Erstkäufer am häufigsten unterschätzt. Hier stehen Rechte Dritter, die nichts mit Krediten zu tun haben, aber den Wert und die Nutzbarkeit deiner Immobilie spürbar einschränken können:

• Wegerecht / Geh- und Fahrtrecht: Der Nachbar darf über dein Grundstück zu seinem fahren.
• Leitungsrecht: Strom-, Wasser- oder Abwasserleitungen verlaufen über dein Grundstück und müssen zugänglich bleiben.
• Wohnrecht / Nießbrauch: Jemand darf in der Immobilie wohnen oder sie nutzen — oft lebenslang, zugunsten der Vorbesitzer.
• Vorkaufsrecht: Eine Person oder die Gemeinde darf bei einem Verkauf vorrangig zugreifen.
• Auflassungsvormerkung: Dein eigener Schutz beim Kauf (siehe unten).

Ein Beispiel zeigt, warum das zählt: Steht in Abteilung II ein lebenslanges Wohnrecht für die 78-jährige Vorbesitzerin im Erdgeschoss, gehört dir das Haus zwar — die Erdgeschosswohnung kannst du aber weder selbst nutzen noch vermieten, solange die Bewohnerin lebt. Solche Belastungen drücken den marktüblichen Wert deutlich. Anders als Grundschulden werden Abteilung-II-Rechte beim Verkauf meist nicht automatisch gelöscht — sie gehen auf dich über. Lass dir jeden Eintrag vom Notar erklären, bevor du unterschreibst.

Abteilung III: Grundschuld, Hypothek & Co.

In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte — die Sicherheiten, mit denen ein Kredit am Grundstück abgesichert ist. In den meisten Fällen ist das eine Grundschuld zugunsten einer Bank, seltener noch eine klassische Hypothek.

Hier ein wichtiger Unterschied zu Abteilung II: Bestehende Grundpfandrechte des Verkäufers werden beim Kauf in aller Regel gelöscht. Hat die Vorbesitzerin eine Grundschuld über 200.000 € für die Sparkasse eingetragen, sorgt der Notar dafür, dass diese aus dem Kaufpreis abgelöst und aus dem Grundbuch gelöscht wird. An ihre Stelle tritt deine eigene Grundschuld für deine finanzierende Bank, zum Beispiel über 350.000 €.

Die Tiefe dazu — was eine Grundschuld kostet, wie sie sich von der Hypothek unterscheidet und warum du sie nach der letzten Rate stehen lassen kannst — steht im eigenen Artikel zur Grundschuld.

Wie nimmst du als Käufer Einsicht?

Das Grundbuch ist kein offenes Register: Einsehen darf nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist (§ 12 GBO). Bloße Neugier reicht nicht. Ein berechtigtes Interesse hat unter anderem:

• der Eigentümer selbst (jederzeit),
• der Notar im Rahmen der Beurkundung,
• die finanzierende Bank,
• ein ernsthafter Kaufinteressent — in der Praxis meist über den Verkäufer, der den Auszug vorlegt, oder über den Notar.

Als Käufer bekommst du den Grundbuchauszug also normalerweise nicht selbst beim Amt, sondern über den Verkäufer oder den beurkundenden Notar. Bestehe darauf, einen aktuellen Auszug zu sehen — ein zwei Jahre alter sagt dir nichts über zwischenzeitlich eingetragene Lasten.

Was ein Grundbuchauszug kostet

Beim Grundbuchamt sind die Kosten bundesweit einheitlich im GNotKG geregelt:

Art	Kosten
Unbeglaubigter Auszug (KV 17000)	10 €
Beglaubigter Auszug (KV 17001)	20 €

Für den eigenen Überblick genügt der unbeglaubigte Auszug. Für eine Baufinanzierung verlangt die Bank meist den beglaubigten. Vorsicht bei privaten Online-Diensten: Sie verlangen für dieselbe Auskunft oft 30 bis 50 € oder mehr. Die übrigen Grundbuch-Gebühren beim Kauf — Eintragung deines Eigentums und deiner Grundschuld — laufen über die Notarkosten und gehören zu deinen Kaufnebenkosten.

Die Auflassungsvormerkung: dein Schutz beim Kauf

Zwischen Kaufvertrag und endgültiger Eigentumsumschreibung vergehen oft Wochen bis Monate. In dieser Zeit bist du noch nicht Eigentümer — du hast nur einen Anspruch darauf. Damit der Verkäufer das Grundstück in der Zwischenzeit nicht ein zweites Mal verkauft oder neu belastet, trägt der Notar eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II ein (§ 883 BGB).

Sie reserviert deinen Platz: Spätere Verkäufe oder Belastungen, die deinem Anspruch widersprechen, sind dir gegenüber wirkungslos. Erst wenn der Kaufpreis gezahlt ist und alle Voraussetzungen erfüllt sind, wirst du in Abteilung I als Eigentümer eingetragen — und die Vormerkung wird wieder gelöscht.

Häufige Missverständnisse

• “Mit dem unterschriebenen Kaufvertrag gehört mir das Haus.” Nein. Eigentümer wirst du erst mit der Eintragung in Abteilung I. Bis dahin schützt dich die Auflassungsvormerkung.
• “Jeder kann mein Grundbuch einsehen.” Nein. Anders als das Handelsregister ist das Grundbuch nicht öffentlich. Es braucht ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO.
• “Wenn nichts in Abteilung III steht, ist das Haus schuldenfrei.” Eine leere Abteilung III heißt nur, dass keine Grundpfandrechte eingetragen sind. Lasten in Abteilung II — etwa ein Wohnrecht — können den Wert trotzdem mindern.
• “Alle Altlasten verschwinden beim Kauf.” Nur die Grundpfandrechte in Abteilung III werden in der Regel gelöscht. Wege-, Wohn- und Leitungsrechte in Abteilung II bleiben oft bestehen.

Ob ein konkreter Eintrag harmlos ist oder den Wert deiner Wunschimmobilie drückt, ist eine Frage für den Einzelfall — die Einordnung deines aktuellen Grundbuchauszugs gehört zum Termin beim Notar.

In Hausbiber legst du eine Immobilie an und rechnest ihre Finanzierung über mehrere Bausteine durch. Begriffe wie Grundbuch, Grundschuld oder Teilungserklärung erklärt dir die App an genau der Stelle, an der sie auftauchen — damit du beim Notartermin nicht nur nickst, sondern verstehst, worüber du unterschreibst.