Wie läuft ein Hauskauf ab? Vom Angebot bis zum Schlüssel
Ein Hauskauf in Deutschland läuft in elf Schritten ab: Du klärst zuerst dein Budget und holst eine Finanzierungszusage, suchst und besichtigst, einigst dich mit dem Verkäufer und lässt den Kaufvertrag beim Notar beurkunden. Danach sichern Auflassungsvormerkung und Grundschuld den Kauf ab, du zahlst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, bekommst bei der Übergabe den Schlüssel und wirst zuletzt als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Vom ersten Angebot bis zum Schlüssel vergehen meist drei bis sechs Monate.
„Wie läuft so ein Hauskauf eigentlich ab?” ist die Frage, die fast jeder Erstkäufer im Kopf hat – und auf die es selten eine klare Antwort gibt. Der Kauf zieht sich über Wochen, viele Beteiligte reden mit, und niemand erklärt dir vorher die Reihenfolge. Dieser Ratgeber führt dich chronologisch durch alle elf Schritte: was wann passiert, wer was tut und wo die Fristen liegen, die du kennen musst.
Schritt 1: Budget und Finanzierung klären
Bevor du das erste Inserat anklickst, solltest du wissen, was du dir leisten kannst. Banken berechnen dein Budget aus Eigenkapital, Nettoeinkommen und einer tragbaren Monatsrate – und rechnen die Kaufnebenkosten von rund 9 bis 12 % obendrauf. Eine erste Orientierung gibt dir der Rechner unter Was kann ich mir leisten?.
Viele holen sich an dieser Stelle eine Finanzierungszusage der Bank. Wichtig: Die erste Zusage ist meist nur eine unverbindliche Machbarkeitsbestätigung. Sie zeigt dem Verkäufer und Makler, dass du ernst gemeint bist. Die verbindliche Darlehenszusage kommt später (Schritt 4).
Schritt 2: Suche, Besichtigung und Prüfung
Jetzt suchst du. Bei der Besichtigung lohnt sich ein zweiter, kritischer Blick – gerade beim Bestandshaus. Feuchter Keller, alte Leitungen, sanierungsbedürftiges Dach: Solche Mängel kosten schnell fünfstellig. Wenn du unsicher bist, nimm einen Bausachverständigen mit. Ein paar hundert Euro für ein Gutachten sind günstig gegen eine böse Überraschung nach dem Kauf.
Lass dir früh die wichtigen Unterlagen geben: Grundbuchauszug, Energieausweis, bei einer Wohnung die Teilungserklärung und die WEG-Protokolle.
Schritt 3: Kaufabsicht und Reservierung
Bist du überzeugt, signalisierst du dem Verkäufer dein Kaufinteresse. Manche Makler bieten eine Reservierungsvereinbarung an, oft gegen eine Gebühr. Hier ist Vorsicht angebracht: Eine Reservierungsgebühr ist rechtlich umstritten und für dich ohne echte Sicherheit, weil ein verbindlicher Kauf in Deutschland ohnehin nur über die notarielle Beurkundung zustande kommt. Eine mündliche oder schriftliche Absichtserklärung ist unverbindlich – sie ersetzt keinen Vertrag.
Schritt 4: Finanzierung final machen
Jetzt geht es um die verbindliche Finanzierungszusage. Die Bank prüft das konkrete Objekt – Lage, Zustand, Wert – und deine Unterlagen im Detail. Erst wenn du die verbindliche Darlehenszusage hast, weißt du sicher, dass das Geld zum vereinbarten Kaufpreis fließt. Mehr Eigenkapital verbessert hier oft die Konditionen – wie viel sinnvoll ist, liest du im Ratgeber Wie viel Eigenkapital.
Unterschreib niemals beim Notar, bevor diese Zusage steht. Der Notartermin ist verbindlich – ein Rückzieher danach wird teuer.
Schritt 5: Notarvertrag-Entwurf und die 14-Tage-Frist
Sobald ihr euch einig seid, beauftragt eine Seite (meist der Käufer) den Notar. Der erstellt den Kaufvertragsentwurf und schickt ihn an beide Parteien. Ab hier läuft eine gesetzliche Schutzfrist: Nach § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz soll dir der Notar den Entwurf bei einem Verbrauchervertrag zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen.
Diese Frist ist dein Recht, nicht eine Formalie – mehr dazu unter Notarvertrag-Frist. Sie soll dich vor Übereilung schützen und gibt dir Zeit, den Entwurf in Ruhe zu lesen und Fragen zu klären. Nutze die zwei Wochen wirklich.
Schritt 6: Beurkundung beim Notar
Der Notartermin dauert meist 30 bis 60 Minuten. Käufer und Verkäufer sitzen mit dem Notar an einem Tisch, der Notar liest den gesamten Vertrag laut vor – das ist Pflicht. Du kannst jederzeit unterbrechen und nachfragen. Am Ende unterschreiben beide Seiten und der Notar. Mit der Unterschrift ist der Kaufvertrag rechtswirksam (§ 311b BGB verlangt für Grundstückskäufe genau diese notarielle Form).
Der Notar ist neutral. Er vertritt weder dich noch den Verkäufer, sondern sorgt für einen rechtssicheren Ablauf. Was die Beurkundung und die Grundbucheinträge kosten, steht im Beitrag Notarkosten – grob rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen.
Schritt 7: Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Direkt nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB). Das ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der dich als künftigen Eigentümer reserviert. Solange die Vormerkung steht, kann der Verkäufer die Immobilie nicht ein zweites Mal verkaufen oder neu belasten. Sie ist deine Sicherheit für die Zeit zwischen Vertrag und endgültiger Eintragung.
Schritt 8: Grundschuldbestellung
Wenn du finanzierst, braucht deine Bank eine Sicherheit. Dafür wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Das läuft meist über denselben Notar, oft direkt im oder kurz nach dem Beurkundungstermin. Die Bank gibt dir dazu die Grundschuldbestellungsurkunde. Erst wenn diese Eintragung gesichert ist, zahlt die Bank das Darlehen aus.
Schritt 9: Kaufpreiszahlung nach der Fälligkeitsmitteilung
Du zahlst den Kaufpreis nicht sofort, sondern erst auf das Signal des Notars. Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind – Auflassungsvormerkung eingetragen, alte Grundschulden des Verkäufers zur Löschung freigegeben, Vorkaufsrecht der Gemeinde geklärt –, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst ab dann darfst und musst du zahlen.
Ab Erhalt hast du die im Vertrag vereinbarte Frist, meist 10 bis 14 Tage, um zu überweisen. Du zahlst in der Regel direkt an den Verkäufer (das früher übliche Notaranderkonto ist heute die Ausnahme). Dein Eigenkapital und das Darlehen der Bank fließen dabei zusammen.
Schritt 10: Übergabe und Schlüssel
Ist der Kaufpreis beim Verkäufer eingegangen, folgt die Übergabe – oft am selben Tag oder kurz danach. Geht gemeinsam durchs Haus und haltet alles in einem Übergabeprotokoll fest: Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, vorhandene Mängel, übergebene Schlüssel. Das Protokoll schützt beide Seiten vor späterem Streit. Mit der Übergabe gehen Nutzen, Lasten und Gefahr auf dich über – ab jetzt zahlst du Nebenkosten und brauchst eine Wohngebäudeversicherung. Und du bekommst die Schlüssel.
Schritt 11: Eigentumsumschreibung und Grunderwerbsteuer
Jetzt fehlt nur noch der formale Abschluss. Das Finanzamt schickt dir den Grunderwerbsteuerbescheid – der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (z. B. Bayern, Sachsen) und 6,5 % des Kaufpreises. Sobald du gezahlt hast, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst mit dieser Bescheinigung darf das Grundbuchamt dich als neuen Eigentümer eintragen.
Diese Eigentumsumschreibung ist der letzte Schritt – rechtlich gehört dir das Haus jetzt vollständig. Sie kann nach der Übergabe noch Wochen oder Monate dauern, ändert für dich praktisch aber nichts mehr, weil die Vormerkung dich längst absichert.
Die Timeline auf einen Blick
| Schritt | Was passiert | Wer treibt es | Grobe Dauer |
|---|---|---|---|
| 1 | Budget und Finanzierung klären | Käufer, Bank | wenige Tage bis Wochen |
| 2 | Suche und Besichtigung | Käufer, Makler, ggf. Gutachter | Wochen bis Monate |
| 3 | Kaufabsicht / Reservierung | Käufer, Verkäufer | Tage |
| 4 | Verbindliche Darlehenszusage | Bank | 1–3 Wochen |
| 5 | Vertragsentwurf + 14-Tage-Frist | Notar | mind. 2 Wochen |
| 6 | Beurkundung beim Notar | Notar, beide Parteien | 1 Termin (30–60 Min.) |
| 7 | Auflassungsvormerkung | Notar, Grundbuchamt | 1–4 Wochen |
| 8 | Grundschuldbestellung | Notar, Bank | parallel zu 6–7 |
| 9 | Fälligkeitsmitteilung + Zahlung | Notar, Käufer | 2–6 Wochen |
| 10 | Übergabe + Schlüssel | Käufer, Verkäufer | direkt nach Zahlung |
| 11 | Grunderwerbsteuer + Umschreibung | Finanzamt, Grundbuchamt | Wochen bis Monate |
Gesamt vom ernsthaften Angebot bis zum Schlüssel: meist drei bis sechs Monate, je nachdem wie schnell Bank, Notar und Grundbuchamt arbeiten.
Wer macht was?
- Du (Käufer): klärst Finanzierung, prüfst Objekt und Vertrag, zahlst den Kaufpreis, übernimmst das Haus.
- Verkäufer: liefert Unterlagen, gibt das Haus frei, übergibt es nach Zahlung.
- Notar: neutral – entwirft den Vertrag, beurkundet, veranlasst die Grundbucheinträge, schickt die Fälligkeitsmitteilung. Er berät nicht zu Preis oder Finanzierung.
- Bank: prüft das Objekt, gibt die verbindliche Zusage, lässt die Grundschuld eintragen, zahlt das Darlehen aus.
- Makler (falls beteiligt): vermittelt, organisiert Termine. Die Maklerprovision zahlen Käufer und Verkäufer seit Ende 2020 beim Privatkauf meist zu gleichen Teilen.
Den Überblick behalten
Der Hauskauf hat viele Schritte, viele Beteiligte und mehrere Objekte, die man parallel vergleicht, bis die Entscheidung fällt. Genau dafür ist Hausbiber gedacht: Du legst deine Objekte mit Notizen und Bildern an, rechnest pro Immobilie Rate, Nebenkosten und Tilgungsplan durch und behältst den Überblick, welches Haus es am Ende wird – bis du beim Notar sitzt und weißt, worauf du unterschreibst. Werbefrei, keine Vermittlung.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Hauskauf insgesamt?
Von der ernsthaften Suche bis zum Einzug vergehen typischerweise drei bis sechs Monate. Die Suche selbst kann sich ziehen. Sobald du dich für ein Objekt entschieden hast, dauert es ab Notartermin meist vier bis acht Wochen bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe – die abschließende Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt oft erst Wochen oder Monate später, ändert für dich aber praktisch nichts mehr.
Muss der Kaufvertrag wirklich 14 Tage vorher vorliegen?
Ja, in der Regel. Nach § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz soll der Notar dir den Vertragsentwurf bei Verbraucherverträgen zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen. Diese Frist schützt dich vor Übereilung und gibt dir Zeit, den Entwurf zu prüfen oder prüfen zu lassen. Sie darf nur in engen Ausnahmefällen verkürzt werden, und die Gründe müssen in der Urkunde stehen.
Wann zahle ich den Kaufpreis?
Erst, wenn der Notar dir die Fälligkeitsmitteilung schickt. Vorher muss die Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen, Altlasten wie eine alte Grundschuld des Verkäufers müssen zur Löschung freigegeben sein und ein eventuelles Vorkaufsrecht der Gemeinde geklärt sein. Ab Erhalt der Mitteilung hast du die im Vertrag vereinbarte Frist – meist 10 bis 14 Tage – um zu überweisen.
Ab wann gehört mir das Haus?
Rechtlich erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Praktisch nutzt du das Haus aber schon ab der Übergabe, die direkt nach der Kaufpreiszahlung stattfindet. Ab diesem Zeitpunkt trägst du auch Nutzen, Lasten und Gefahr – also Nebenkosten und Versicherung. Die Vormerkung im Grundbuch sichert dich in der Zwischenzeit ab.
Brauche ich vor dem Notartermin eine verbindliche Finanzierungszusage?
Ja. Ein Notartermin ist verbindlich – wer dort unterschreibt, muss zahlen. Du solltest deshalb vor der Beurkundung eine verbindliche Darlehenszusage deiner Bank in der Hand haben, nicht nur eine grobe Machbarkeitsbestätigung. Sonst riskierst du, einen Vertrag zu unterschreiben, dessen Kaufpreis du nicht stemmen kannst.