Immobilien-GbR
Bei einer Immobilien-GbR gründet ihr eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, und die GbR – nicht jeder von euch einzeln – wird Eigentümerin der Immobilie. Ihr haltet dann Anteile an der Gesellschaft. Das lohnt sich vor allem ab drei Personen oder wenn Beteiligungen später wechseln sollen, weil sich ein GbR-Anteil übertragen lässt, ohne dass jedes Mal ein neuer Grundbucheintrag fällig wird. Seit dem MoPeG (1.1.2024) muss die GbR vor dem Kauf als eGbR ins Gesellschaftsregister eingetragen sein – der BGH hat das 2025 bestätigt.
Was ist eine Immobilien-GbR?
Eine Immobilien-GbR ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die zu dem Zweck gegründet wird, eine Immobilie zu kaufen und zu halten. Der Unterschied zur Bruchteilsgemeinschaft ist grundlegend: Nicht ihr einzeln werdet Eigentümer, sondern die GbR wird Eigentümerin und ins Grundbuch eingetragen. Ihr selbst haltet Anteile an der Gesellschaft.
Das klingt nach mehr Bürokratie – und ist es zunächst auch. Der Vorteil zeigt sich später: Will jemand aussteigen, überträgt er seinen GbR-Anteil, statt dass das Grundbuch geändert werden muss. Genau das macht die GbR interessant, sobald mehrere Personen kaufen oder absehbar ist, dass sich die Beteiligungen mit der Zeit verschieben.
Geregelt ist die GbR in den §§ 705 ff. BGB. Diese Vorschriften wurden zum 1.1.2024 durch das MoPeG umfassend modernisiert – mit einer Folge, die für jeden Immobilienkauf entscheidend ist.
Seit dem MoPeG: Die eGbR-Eintragung ist Pflicht
Das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) ist seit dem 1. Januar 2024 in Kraft. Es hat ein neues, öffentliches Gesellschaftsregister geschaffen – vergleichbar mit dem Handelsregister für Firmen. Eine dort eingetragene GbR heißt eGbR (eingetragene GbR).
Für Immobilien gilt seither eine harte Regel: Eine GbR kann nur noch dann als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden, wenn sie vorher als eGbR im Gesellschaftsregister registriert ist. Ohne diese Voreintragung läuft kein Grundstücksgeschäft.
Der BGH hat das mit Beschluss vom 3. Juli 2025 (V ZB 17/24) ausdrücklich bestätigt und dabei alle Ausnahmen abgelehnt: Die Eintragungspflicht gilt auch dann, wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert der GbR ist, und unabhängig davon, ob die Gesellschafter familiär verbunden sind.
Gut zu wissen: Die eGbR-Eintragung ist zusätzlicher Aufwand und kostet Gebühren – plant das vor dem Kauf ein, sonst verzögert sich euer Notartermin. Die Eintragung läuft über einen Notar, der die GbR zum Gesellschaftsregister anmeldet. Wer eine GbR für den Kauf erwägt, sollte das früh mit dem Notar besprechen, damit die Eintragung rechtzeitig vor dem Kaufvertrag steht.
Was der Gesellschaftsvertrag leisten kann
Der eigentliche Wert der GbR liegt im Gesellschaftsvertrag. Anders als bei der Bruchteilsgemeinschaft, wo vieles offenbleibt, könnt ihr hier von Anfang an alles Wichtige festschreiben:
- Anteile und Stimmrechte – wer hält wie viel, wer hat bei welcher Entscheidung wie viel Gewicht.
- Verwaltung – wer kümmert sich um Vermietung, Instandhaltung, laufende Kosten.
- Ein- und Austritt – wie kommt jemand neu rein, wie steigt jemand aus, wie wird sein Anteil bewertet.
- Kosten und Erträge – wie werden laufende Lasten und mögliche Mieteinnahmen verteilt.
Gerade die Austrittsregelung ist der Punkt, an dem die GbR der Bruchteilsgemeinschaft überlegen sein kann. Bei der Bruchteilsgemeinschaft kann jeder nach § 749 BGB jederzeit die Auflösung verlangen – im schlimmsten Fall per Teilungsversteigerung. Im GbR-Gesellschaftsvertrag könnt ihr stattdessen geordnete Wege festlegen: Vorkaufsrechte, einen Bewertungsmechanismus für den Anteil, eine Andienungspflicht.
Haftung: Die GbR schützt nicht vor persönlichem Risiko
Ein verbreiteter Irrtum: „Eine GbR ist wie eine Firma, da haftet die Gesellschaft, nicht ich.” Das stimmt nicht. Bei der GbR haften die Gesellschafter persönlich und gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten – ähnlich wie Gesamtschuldner nach § 421 BGB.
Unterschreibt die GbR also einen Kredit, kann die Bank im Ernstfall auf das Privatvermögen der einzelnen Gesellschafter zugreifen. Anders als bei einer GmbH gibt es keine Haftungsbeschränkung auf das Gesellschaftsvermögen. Wer in einer Immobilien-GbR ist, trägt das volle persönliche Risiko der Finanzierung mit.
GbR oder Bruchteilsgemeinschaft – die Entscheidung
| Immobilien-GbR (eGbR) | Bruchteilsgemeinschaft | |
|---|---|---|
| Eigentümer im Grundbuch | Die GbR | Jeder einzeln mit seinem Anteil |
| Sinnvoll ab | 3+ Personen / wechselnde Anteile | 2 Personen, stabile Verhältnisse |
| Aufwand vor dem Kauf | eGbR-Eintragung (seit MoPeG Pflicht) | Gering |
| Anteil später übertragen | Anteilsübertragung, kein neuer Grundbucheintrag | Neuer Grundbucheintrag, Notarkosten |
| Austritt regelbar? | Im Gesellschaftsvertrag detailliert | Nur per separater Vereinbarung |
| Laufender Aufwand | Gesellschaftsvertrag, ggf. Buchführung | Kaum |
Die Grundlagen der einfacheren Form findest du unter Bruchteilsgemeinschaft. Keine der beiden Formen ist pauschal besser – es hängt an der Zahl der Beteiligten und daran, wie stabil eure Konstellation über die Jahre bleibt.
In Hausbiber rechnet ihr die Finanzierung einer Immobilie gemeinsam durch und seht im Partner-Modus dieselben Zahlen. Hausbiber bildet aber keine Gesellschaft mit ihren Verträgen ab – ob eine GbR oder eine Bruchteilsgemeinschaft für euch sinnvoll ist und wie der Gesellschaftsvertrag aussieht, klärt ihr mit Notar und Fachanwalt. Das ist Rechtsberatung und nichts, was eine App leistet.
Häufige Fragen
Wann lohnt sich eine GbR statt einer Bruchteilsgemeinschaft?
Eine GbR spielt ihre Stärken aus, sobald mehr als zwei Personen kaufen oder absehbar ist, dass sich Beteiligungen ändern. Will später jemand aussteigen, wird sein GbR-Anteil übertragen – ohne dass jedes Mal ein neuer, gebührenpflichtiger Grundbucheintrag nötig ist. Der Gesellschaftsvertrag kann außerdem Stimmrechte, Verwaltung, Ein- und Austritt sauber regeln. Für zwei Käufer mit klaren Verhältnissen ist dagegen die Bruchteilsgemeinschaft meist einfacher und günstiger. Welche Form für euch passt, gehört in ein Gespräch mit Notar oder Fachanwalt.
Was ist eine eGbR und warum ist sie seit 2024 Pflicht?
Eine eGbR ist eine ins Gesellschaftsregister eingetragene GbR. Seit dem Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG), in Kraft seit dem 1.1.2024, kann eine GbR nur noch dann als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden, wenn sie vorher als eGbR im neuen Gesellschaftsregister registriert ist. Der BGH hat das mit Beschluss vom 3. Juli 2025 (V ZB 17/24) bestätigt: Ohne Voreintragung als eGbR läuft kein Grundstücksgeschäft – auch nicht, wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert ist oder die Gesellschafter verwandt sind. Die Eintragung übernimmt ein Notar; sie kostet Zeit und Gebühren, die ihr vor dem Kauf einplanen solltet.
Was regelt der Gesellschaftsvertrag einer Immobilien-GbR?
Der Gesellschaftsvertrag ist das Herzstück der GbR. Er legt fest, wer welchen Anteil hält, wie Stimmrechte verteilt sind, wer die Immobilie verwaltet, wie Kosten und Erträge aufgeteilt werden und – am wichtigsten – wie ein Ein- oder Austritt abläuft. Genau hier könnt ihr den Ausstiegsfall regeln, der bei der Bruchteilsgemeinschaft sonst in einer Teilungsversteigerung enden kann: Vorkaufsrechte, Bewertungsmechanismus für den Anteil, Andienungspflicht. Den Vertrag setzt ein Notar oder Fachanwalt auf, der euren konkreten Fall kennt.
Haften GbR-Gesellschafter persönlich für den Kredit?
Ja. Unterschreibt die GbR den Darlehensvertrag, haften ihre Gesellschafter grundsätzlich persönlich und gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten – ähnlich wie bei Gesamtschuldnern nach § 421 BGB. Die GbR-Form schützt euch also nicht vor persönlicher Haftung, anders als etwa eine GmbH. Fällt ein Gesellschafter mit seiner Rate aus, kann die Bank im Ernstfall auf das Privatvermögen der anderen zugreifen. Klärt deshalb vor dem Kauf, wer einspringt, wenn jemand nicht zahlen kann.