Mit Freunden oder Familie ein Haus kaufen

Nicht als Paar, sondern mit Freunden, Geschwistern oder Eltern

Die meisten Ratgeber zum gemeinsamen Hauskauf denken automatisch an ein Paar. Aber immer öfter kaufen Menschen zusammen, die kein Liebespaar sind: zwei befreundete Familien, die sich ein Mehrfamilienhaus teilen. Zwei Geschwister, die das Elternhaus gemeinsam übernehmen. Oder Eltern, die mit ihrem Kind kaufen, weil ein Einkommen allein die Finanzierung nicht trägt.

Das funktioniert — und kann sogar finanziell der schlauere Weg sein, weil sich Eigenkapital, Einkommen und Risiko auf mehrere Schultern verteilen. Aber es folgt einer eigenen rechtlichen Logik, die sich vom Paar an genau einer Stelle unterscheidet: Beim Paar fängt im Ernstfall oft das Gesetz etwas auf (Zugewinnausgleich bei Verheirateten, gemeinsame Lebensplanung). Bei Freunden und erwachsenen Geschwistern gibt es diesen Auffangmechanismus nicht. Eure Lebenswege können stärker auseinandergehen — Jobwechsel, Umzug, Heirat, Kinder — und genau darauf müsst ihr den Kauf vorbereiten.

Die Grundlagen, die für jeden gemeinsamen Kauf gelten — wer haftet für den Kredit, wer steht im Grundbuch, wie organisiert ihr die Suche — haben wir im Ratgeber Hauskauf zu zweit und Baufinanzierung zu zweit ausführlich behandelt. Dieser Artikel konzentriert sich auf das, was beim Kauf ohne Paarbeziehung anders ist.

Gut zu wissen: Für den Kaufprozess selbst ist es egal, ob ihr verwandt, befreundet oder verliebt seid. Den Unterschied machen nicht die Behörden, sondern eure Verträge untereinander — und die solltet ihr deutlich sorgfältiger schreiben als ein Paar, das im Zweifel das Familienrecht im Rücken hat.

Bruchteilsgemeinschaft oder GbR: das Eigentumsvehikel

Die erste große Frage ist, in welcher Form ihr Eigentümer werdet. Es gibt zwei übliche Wege, und sie unterscheiden sich vor allem darin, wie leicht später jemand ein- oder aussteigen kann.

Bruchteilsgemeinschaft — der Standardweg

Bei der Bruchteilsgemeinschaft wird jeder von euch direkt mit seinem ideellen Miteigentumsanteil ins Grundbuch eingetragen — zum Beispiel „zu 1/2”, „zu 60/100”. „Ideell” heißt: Niemandem gehört ein bestimmtes Zimmer, sondern jedem ein rechnerischer Anteil am ganzen Haus. Das ist die gleiche Konstruktion, die Ehepaare standardmäßig nutzen, und für zwei Käufer meist der einfachste und günstigste Weg.

Die Anteile könnt ihr frei festlegen — sie müssen nicht 50/50 sein. Wenn eine Person 100.000 € Eigenkapital einbringt und die andere 50.000 €, kann das im Grundbuch als 2/3 zu 1/3 abgebildet werden. Wichtig: Was im Grundbuch steht, gilt — nicht, wer real welche Rate zahlt.

GbR — sinnvoll ab drei Personen oder bei wechselnden Anteilen

Bei der GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) gründet ihr eine Gesellschaft, und die GbR wird Eigentümerin der Immobilie. Ihr selbst haltet Anteile an der GbR. Der praktische Vorteil: Will später jemand aussteigen, wird sein GbR-Anteil übertragen — ohne dass jedes Mal ein neuer, gebührenpflichtiger Grundbucheintrag nötig ist. Das macht die GbR attraktiver, sobald mehr als zwei Personen beteiligt sind oder absehbar ist, dass sich die Beteiligungen ändern.

Seit dem MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, in Kraft seit 1.1.2024) gilt allerdings: Eine GbR muss vor dem Immobilienkauf als eGbR (eingetragene GbR) ins Gesellschaftsregister eingetragen sein. Ein BGH-Beschluss von 2025 hat das bestätigt — ohne diese Eintragung läuft kein Grundstücksgeschäft. Das ist zusätzlicher Aufwand und kostet Geld, den ihr vorher einplanen solltet.

	Bruchteilsgemeinschaft	GbR (eGbR)
Wer steht im Grundbuch?	Jeder einzeln mit seinem Anteil	Die GbR als Eigentümerin
Typisch sinnvoll für	2 Personen, klare Verhältnisse	3+ Personen, wechselnde Anteile
Anteil später übertragen	Neuer Grundbucheintrag, Notarkosten	Anteilsübertragung ohne neuen Grundbucheintrag
Aufwand vor dem Kauf	Gering	eGbR-Eintragung ins Gesellschaftsregister (seit MoPeG Pflicht)
Laufender Aufwand	Kaum	Gesellschaftsvertrag, ggf. Buchführung
Risiko ohne Vertrag	Teilungsversteigerung möglich	Im Gesellschaftsvertrag regelbar

Gut zu wissen: Es gibt kein „besser” auf dem Papier — es hängt an eurer Zahl der Käufer und daran, wie stabil die Konstellation ist. Diese Entscheidung gehört in ein Gespräch mit einem Notar oder Fachanwalt, der euren konkreten Fall kennt. Hausbiber kann euch helfen, die Objekte und die Finanzierung gemeinsam durchzurechnen — die Wahl des Eigentumsvehikels ist Rechtsberatung und nichts, was eine App entscheidet.

Der Ausstieg ist hier das größte Risiko — regelt ihn vorher

Das ist der wichtigste Abschnitt dieses Artikels. Beim Paar denkt man an Trennung; bei Freunden und Geschwistern ist der häufigere Fall banaler und trotzdem genauso heikel: Jemandes Leben verändert sich. Ein Jobangebot in einer anderen Stadt. Eine Heirat, nach der man lieber allein wohnen will. Eine finanzielle Notlage. Nach fünf oder zehn Jahren ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass mindestens einer von euch aussteigen will oder muss.

Ohne Regelung greift dann das gesetzliche Notventil — und das ist unangenehm: Nach § 749 BGB kann jeder Miteigentümer jederzeit die „Aufhebung der Gemeinschaft” verlangen. Lässt sich keine Einigung erzielen, endet das im Extremfall in einer Teilungsversteigerung: Das ganze Haus wird zwangsversteigert, häufig deutlich unter Wert, und alle verlieren. Niemand will das, aber ohne vorherige Absprache ist es der gesetzliche Standardausgang.

Deshalb gehört eine Ausstiegsregelung vor den Kauf in einen Vertrag. Drei Bausteine sind hier zentral:

• Vorkaufsrecht der Mitkäufer. Will jemand raus, müssen zuerst die anderen die Chance bekommen, seinen Anteil zu übernehmen — bevor Fremde ins Boot kommen.
• Bewertungsmechanismus. Wie wird der Anteil bepreist? Nach Verkehrswert durch einen Gutachter? Nach einem vorher festgelegten Schlüssel? Das vorab zu klären verhindert genau den Streit, der sonst zur Versteigerung führt.
• Andienungspflicht. Der Aussteigende muss seinen Anteil zuerst den Mitkäufern anbieten, statt ihn frei am Markt zu verkaufen — sonst sitzt ihr plötzlich mit einem Fremden im Haus.

Bei der GbR werden diese Punkte im Gesellschaftsvertrag geregelt, bei der Bruchteilsgemeinschaft in einer gesonderten Vereinbarung (oft notariell). In beiden Fällen gilt: Das ist kein Misstrauen, sondern der Teil der Vorbereitung, der euch im Ernstfall die Freundschaft rettet. Den konkreten Vertrag setzt ein Notar oder Fachanwalt auf.

Finanzierung: alle haften für alles

Bei der Finanzierung gilt dieselbe harte Regel wie beim Paar — sie wiegt hier nur schwerer. Unterschreiben alle den Darlehensvertrag, werdet ihr gegenüber der Bank zu Gesamtschuldnern nach § 421 BGB. Das heißt: Die Bank darf die komplette Rate von jedem Einzelnen verlangen, nicht nur den auf ihn entfallenden Anteil. Fällt einer aus, müssen die anderen die volle Rate stemmen.

Beim Paar gibt es dafür oft eine emotionale und finanzielle Auffangbasis — ein gemeinsames Konto, ein geteiltes Leben. Unter Freunden ist diese Basis kleiner. Wenn dein Mitkäufer seinen Job verliert, hängst trotzdem du an der vollen Rate, obwohl dir vielleicht nur die Hälfte des Hauses gehört.

Dazu kommt: Die Bank prüft die Bonität aller Beteiligten. Das kann ein Vorteil sein, weil mehrere Einkommen die Finanzierung tragfähiger machen. Es kann aber auch zum Problem werden — der schwächste SCHUFA-Score kann die ganze Finanzierung kippen oder den Zins für alle verteuern. Sprecht offen über eure finanzielle Lage, bevor ihr zur Bank geht. Wie sich mehrere Einkommen auf das machbare Budget auswirken, rechnet ihr im Ratgeber Wie viel Haus zu zweit durch — die Logik gilt sinngemäß auch für drei oder mehr Personen.

Wie die Bank das Darlehen über eine Grundschuld am Haus absichert, ändert an dieser persönlichen Haftung nichts: Die Grundschuld gibt der Bank ein Zugriffsrecht auf die Immobilie, die Gesamtschuld bleibt zusätzlich bestehen.

Gut zu wissen: Klärt früh, was passiert, wenn einer die Rate nicht mehr zahlen kann. Eine Risikolebensversicherung für den Todesfall, eine Rücklage für Ausfälle, und im Vertrag die Frage „Wer übernimmt, wenn einer ausfällt?” — das alles gehört zur ehrlichen Vorbereitung. Gegenüber der Bank haftet ihr ohnehin alle; intern könnt ihr Fairness schriftlich festhalten.

Der Sonderfall Eltern: Schenkung, Darlehen oder Miteigentum

Wenn Eltern beim Kauf mitwirken, gibt es drei typische Wege, das Geld einzubringen — mit ganz unterschiedlichen steuerlichen und rechtlichen Folgen.

• Schenkung. Die Eltern geben Geld, das als Eigenkapital in die Finanzierung fließt. Für Kinder ist eine Schenkung bis 400.000 € pro Elternteil alle zehn Jahre schenkungsteuerfrei (Stand 2026). Zwei Elternteile können also zusammen 800.000 € steuerfrei übertragen. Mehr Eigenkapital bedeutet oft einen besseren Zins, weil die Bank weniger Risiko trägt.
• Privatdarlehen. Die Eltern leihen das Geld und bekommen es zurück. Ist der Vertrag sauber aufgesetzt — mit Zins, Laufzeit und Rückzahlungsplan —, erkennt die Bank das Darlehen oft als Eigenkapital an. Vorsicht bei zinslosen Familiendarlehen: Steuerlich kann der Zinsvorteil selbst als Schenkung gelten. Das im Einzelfall zu prüfen ist Sache des Steuerberaters.
• Echtes Miteigentum. Die Eltern kaufen mit und stehen selbst mit einem Anteil im Grundbuch. Dann gelten für sie dieselben Regeln wie für jeden anderen Mitkäufer — inklusive Haftung und Ausstiegsfrage.

Achtung bei der Schenkung zwischen Personen, die nicht Eltern und Kind sind: Unter Geschwistern liegt der Freibetrag bei nur 20.000 € (Steuerklasse II, ab 15 % Steuer auf den überschießenden Betrag), unter Freunden und Nichtverwandten ebenfalls bei 20.000 €, aber in Steuerklasse III mit deutlich höheren Sätzen (ab 30 %). Wer als Freund dem anderen Geld „dazugibt”, kann also schnell in eine Schenkungsteuer laufen — anders als bei Eltern und Kind.

Gut zu wissen: Welche dieser Varianten für euch steuerlich und rechtlich am günstigsten ist, lässt sich nicht pauschal sagen — es hängt von Beträgen, Verwandtschaftsgrad und eurer Gesamtsituation ab. Das ist eine Frage für Steuerberater und Notar, nicht für einen Ratgeber oder eine App. Hausbiber rechnet euch die Finanzierung durch; die steuerlich beste Geldquelle bestimmt ihr mit Fachleuten.

Die gemeinsame Planung organisieren

Jenseits von Recht und Steuern gibt es eine sehr praktische Hürde: Mit mehreren Menschen ein Objekt zu vergleichen ist organisatorisch anstrengender als allein. Drei oder vier Leute, die Exposés in verschiedenen Chats teilen, verlieren noch schneller den Überblick als ein Paar.

Hilfreich ist dasselbe Prinzip wie beim Paar, nur konsequenter: ein gemeinsamer Ort für alle Objekte, dieselben Eckdaten für jedes Objekt (Kaufpreis, Nebenkosten, Lage, Zustand, Eindruck jeder Person) und klare Rollen — wer hält die Inserate im Blick, wer führt die Bankgespräche, wer sammelt die offenen Fragen. Und vor dem ersten Verlieben das gemeinsame Budget klären: Mit dem Rechner Was kann ich mir leisten geht ihr von der tragbaren Rate rückwärts zum machbaren Kaufpreis.

Wie Hausbiber euch dabei begleitet

Die gemeinsame Recherche könnt ihr in Hausbiber abbilden. Der Partner-Modus ist personen-agnostisch — es ist kein Paar-Feature. Ob ihr Geschwister seid, befreundete Familien oder Kind und Eltern: Ihr teilt euch einen Workspace und seht dieselben Immobilien, Bausteine, Notizen und Checklisten in Echtzeit. Jeder behält dabei sein Budget privat, weil das Haushaltsnetto sensible Daten sind. Und „Premium für zwei” heißt: Ein Abo des Inhabers deckt die eingeladene Person mit ab — sie braucht kein eigenes.

Ehrlich bleibt dabei zweierlei. Erstens teilt der Partner-Modus im Kern einen Workspace zwischen einem Inhaber und der eingeladenen Person — er ist ein Planungs-, Rechen- und Organisationswerkzeug, kein Tool, das eine GbR mit vier Leuten rechtlich verwaltet. Wenn ihr zu dritt oder viert kauft, nutzt ihr Hausbiber, um gemeinsam Objekte zu vergleichen und die Finanzierung durchzurechnen — die Gesellschaft selbst und ihre Verträge laufen über Notar und Anwalt.

Zweitens: Die ganze rechtliche Seite — Eigentumsanteile, Bruchteilsgemeinschaft oder GbR, Ausstiegsklauseln, Schenkung versus Darlehen — nimmt euch keine App ab. Dafür sind Notar, Anwalt und Steuerberater da. Was Hausbiber leistet: dass ihr bis zum Notartermin auf demselben Stand seid, dieselben Zahlen vor euch habt und wisst, worüber ihr redet. Den Rest entscheidet ihr gemeinsam.

Wie der Kauf danach Schritt für Schritt abläuft, lest ihr im Hauskauf-Ablauf. Womit ihr beim Notar und drumherum rechnen müsst, steht in Notarkosten beim Hauskauf.