Instandhaltungsrücklage

Was ist die Instandhaltungsrücklage?

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, gehört dir nicht nur deine Wohnung, sondern auch ein Anteil am Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Aufzug, Außenanlagen. Diese Teile altern und müssen irgendwann repariert oder erneuert werden — und das wird teuer. Damit nicht jeder Eigentümer schlagartig einen fünfstelligen Betrag aus der Tasche ziehen muss, sammelt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vorab Geld an. Dieser Topf ist die Instandhaltungsrücklage.

Du zahlst nicht extra ein. Dein Beitrag steckt im monatlichen Hausgeld — ein Teil davon fließt in laufende Betriebskosten, ein Teil in die Verwaltung, ein Teil in die Rücklage. In der Hausgeldabrechnung und im Wirtschaftsplan ist dieser Anteil separat ausgewiesen.

Heißt es jetzt Erhaltungsrücklage?

Ja, gesetzlich. Mit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 wurde der Begriff geändert: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG spricht heute wörtlich von der „Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage”. Gemeint ist genau dasselbe wie früher. „Instandhaltungsrücklage” ist der alte Begriff, der im Alltag, in vielen Abrechnungen und auf Immobilienportalen aber weiterlebt. Wenn du beide Wörter liest — es ist derselbe Spartopf.

Wie hoch sollte die Rücklage sein?

Eine feste Zahl gibt das Gesetz nicht vor. § 19 WEG verlangt nur, dass die Rücklage „angemessen” ist — was angemessen ist, hängt von Alter, Größe, Zustand und Ausstattung der Wohnanlage ab. In der Praxis haben sich Orientierungswerte etabliert:

• Faustregel: rund 1 € pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat als Untergrenze. Bei einer 75-m²-Wohnung sind das 900 € im Jahr.
• Bei älteren Gebäuden: eher 2 bis 4 € pro Quadratmeter und Monat, weil hier mehr Reparaturen anstehen.
• Petersche Formel (genauer, aber aufwendiger): Herstellungskosten × 1,5 ÷ 80 Jahre, davon etwa 70 % für das Gemeinschaftseigentum. Die Idee dahinter: Über eine Lebensdauer von 80 Jahren fällt rund das 1,5-Fache der Baukosten an Instandhaltung an.

Eine Beispiel-Rechnung mit der Peterschen Formel: Eine WEG mit 750 m² Gesamtfläche und Herstellungskosten von 2.000 € pro m² kommt auf 1.500.000 € × 1,5 ÷ 80 × 0,7 = rund 19.700 € pro Jahr für die Gemeinschaft. Pro Wohnung sind das etwa 1.970 € im Jahr oder rund 2,19 € pro m² und Monat — also im oberen Bereich der Faustregel.

Es gibt auch eine gesetzliche Pauschale für den geförderten Wohnungsbau (§ 28 II. Berechnungsverordnung): ab 2026 zum Beispiel 10,61 € pro m² und Jahr für Wohnungen unter 22 Jahren, mehr bei älteren. Diese Werte sind kein Muss für eine WEG, dienen aber als grobe Hausnummer dafür, was Instandhaltung über die Zeit kostet.

Beispiel: Wenn die Rücklage nicht reicht

Stell dir eine WEG mit 10 gleich großen Wohnungen vor. Über die Jahre wurden 85.000 € Rücklage angespart. Dann muss das Dach saniert werden — Kosten: 120.000 €. Die Rücklage deckt das nicht. Die fehlenden 35.000 € verteilt die WEG per Beschluss als Sonderumlage auf alle Eigentümer:

35.000 € ÷ 10 Wohnungen = 3.500 € pro Wohnung, fällig oft innerhalb weniger Wochen.

Genau das ist das Risiko, wenn du eine Wohnung in einer WEG mit dünner Rücklage kaufst: Du erbst die unterlassene Vorsorge der Vergangenheit. Eine Sanierung, die jahrzehntelang aufgeschoben wurde, trifft dann dich — auch wenn du erst seit einem Jahr Eigentümer bist.

Warum eine niedrige Rücklage ein Kaufrisiko ist

Eine leere oder zu niedrige Rücklage ist eines der unterschätzten Risiken beim Wohnungskauf. Sie taucht im Kaufpreis nicht auf, kann dich aber kurz nach dem Einzug mehrere tausend Euro kosten. Worauf du vor dem Kauf schauen kannst:

• Höhe der Rücklage im Verhältnis zu Alter und Größe der Anlage. Ein 40 Jahre alter Block mit 15.000 € Rücklage ist ein Warnsignal.
• Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre. Dort steht, ob Sanierungen geplant oder Sonderumlagen schon beschlossen sind.
• Sanierungsstau: Sind Dach, Fenster, Heizung oder Fassade in den nächsten Jahren fällig? Dann muss die Rücklage entweder gefüllt sein oder eine Sonderumlage rollt auf dich zu.

Die Antwort darauf, ob die Rücklage „passt”, hängt immer vom konkreten Objekt ab — bei einer geplanten Großsanierung lohnt es sich, vor dem Kauf einen Blick in die Unterlagen zu werfen oder einen Sachverständigen zu fragen.

Was passiert mit der Rücklage beim Verkauf?

Hier liegt ein häufiges Missverständnis. Die Rücklage gehört der WEG, nicht dir persönlich. Wenn du deine Wohnung verkaufst, bekommst du deinen angesparten Anteil nicht ausgezahlt. Das Geld bleibt im Gemeinschaftstopf und geht mit dem Eigentum auf den Käufer über.

Was du tun kannst: eine gut gefüllte Rücklage beim Verkaufspreis berücksichtigen. Wenn auf deine Wohnung rechnerisch 5.000 € Rücklage entfallen, ist das ein realer Wert, den der Käufer mitkauft — er erbt kein leeres Konto und kein akutes Sonderumlage-Risiko. Umgekehrt drückt eine leere Rücklage den erzielbaren Preis. Beim Kauf wie beim Verkauf gilt also: Die Rücklage ist Teil des Werts, auch wenn sie nie als Bargeld den Besitzer wechselt.

Wie Hausbiber damit umgeht

Wenn du in Hausbiber die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung erfasst, gehört das Hausgeld inklusive Rücklagenanteil dazu — es kommt zu deiner Kreditrate obendrauf und gehört in deine echte Monatsbelastung. So siehst du nicht nur die Rate, die die Bank dir nennt, sondern was die Wohnung dich Monat für Monat wirklich kostet.