WEG-Wirtschaftsplan

Was ist der Wirtschaftsplan einer WEG?

Wenn dir eine Eigentumswohnung gehört, gehört dir auch ein Anteil am Gemeinschaftseigentum — Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Garten. Das alles kostet im Betrieb und in der Pflege Geld. Der Wirtschaftsplan ist die Vorausschau darauf: Die Hausverwaltung schätzt für das kommende Kalenderjahr, was die Gemeinschaft einnimmt und ausgibt — und legt fest, wie viel jede Wohnung dafür im Voraus zahlt.

Geregelt ist das in § 28 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dort steht: Die Verwaltung muss für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufstellen. Aus diesem Plan ergibt sich direkt dein Hausgeld — der monatliche Vorschuss, den du an die Gemeinschaft zahlst.

Der Wirtschaftsplan ist also kein bürokratisches Beiwerk, sondern die Quelle für die wichtigste laufende Zahl beim Wohnungskauf neben der Kreditrate. Wer wissen will, was eine Wohnung im Monat wirklich kostet, schaut nicht ins Exposé, sondern in den Wirtschaftsplan.

Was steht im Wirtschaftsplan?

Der Plan stellt voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Die Ausgaben gliedern sich grob in drei Blöcke — dieselben, die später dein Hausgeld ausmachen:

• Bewirtschaftungs- und Betriebskosten: Wasser und Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausstrom, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Gartenpflege, Aufzugswartung, Schornsteinfeger. Das ist meist der größte Block.
• Verwaltungskosten: die Vergütung der Hausverwaltung, Kontoführung der Gemeinschaft, Kosten der Eigentümerversammlung.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage: der Betrag, den die WEG für künftige große Reparaturen zurücklegt — etwa ein neues Dach oder eine neue Heizung. Diese Rücklage heißt umgangssprachlich oft noch Instandhaltungsrücklage.

Die Einnahmenseite besteht im Wesentlichen aus den Hausgeld-Vorschüssen der Eigentümer, dazu kommen kleinere Posten wie Zinsen auf das Gemeinschaftskonto oder Mieteinnahmen aus gemeinschaftlichen Flächen.

Die Verwaltung erstellt zwei Versionen: den Gesamtwirtschaftsplan für die ganze Gemeinschaft und einen Einzelwirtschaftsplan für jede Wohnung. Der Einzelplan zeigt dir, welcher Anteil an den Gesamtkosten auf deine Einheit entfällt — und das ist genau dein Hausgeld.

Beispiel: vom Gesamtplan zu deinem Hausgeld

Angenommen, deine WEG plant für das Jahr diese Gesamtkosten:

Posten	Gesamt pro Jahr
Betriebs- und Bewirtschaftungskosten	31.000 €
Verwaltungskosten	5.000 €
Zuführung zur Erhaltungsrücklage	12.000 €
Summe Gesamtwirtschaftsplan	48.000 €

Verteilt werden diese Kosten nach dem Kostenschlüssel. Standard ist der Miteigentumsanteil (MEA), angegeben in Tausendsteln. Gehören dir 90/1000, trägst du 9 % der Gesamtkosten:

• Jahr: 48.000 € × 9 % = 4.320 €
• Monat: 4.320 € ÷ 12 = 360 € Hausgeld

Aufgeschlüsselt sind das rund 232,50 € für Betrieb, 37,50 € für Verwaltung und 90 € für die Erhaltungsrücklage — jeden Monat. Genau diese 360 € erscheinen in deinem Einzelwirtschaftsplan, und über die Vorschüsse, die dahinterstehen, stimmt die Eigentümerversammlung ab.

Welcher Kostenschlüssel bei dir gilt, steht in der Teilungserklärung. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft den Verteilungsschlüssel für einzelne Kostenarten per einfachem Mehrheitsbeschluss ändern (§ 16 Abs. 2 WEG) — etwa Heizkosten nach Verbrauch statt nach Anteil.

Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung — was ist was?

Beide Dokumente verwechselt man leicht, sie sind aber das Gegenteil voneinander:

• Wirtschaftsplan = Vorausschau. Vor dem Jahr. Schätzt die Kosten, legt die monatlichen Vorschüsse fest.
• Jahresabrechnung = Rückblick. Nach dem Jahr. Zeigt, was wirklich angefallen ist.

Aus dem Vergleich beider ergibt sich am Jahresende eine Nachzahlung (wenn es teurer wurde als geplant) oder ein Guthaben (wenn weniger gebraucht wurde). Wer eine Wohnung kauft, sollte beide ansehen: Der Wirtschaftsplan zeigt, was die Verwaltung für das laufende Jahr erwartet, die Jahresabrechnung zeigt, wie gut frühere Schätzungen mit der Realität übereinstimmten. Regelmäßige hohe Nachzahlungen sind ein Hinweis, dass die Pläne zu knapp kalkuliert sind.

Was die WEG-Reform 2020 geändert hat

Vor der Reform beschloss die Eigentümerversammlung „den Wirtschaftsplan” und „die Jahresabrechnung” als Ganzes. Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 1. Dezember 2020, ist das anders: Beschlossen werden nur noch die zu zahlenden Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG) — und nach dem Jahr die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG).

Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sind damit die Rechenwerke dahinter, aber nicht mehr selbst der Beschlussgegenstand. Für dich als Eigentümer ändert das wenig am Geldbeutel — die Zahlen kommen weiter aus dem Wirtschaftsplan. Es macht Beschlüsse aber rechtssicherer: Ein Fehler tief im Zahlenwerk macht nicht mehr automatisch den ganzen Beschluss angreifbar.

Neu ist seit der Reform außerdem der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG): Die Verwaltung muss jährlich den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen aufstellen und jedem Eigentümer bereitstellen. Auch das ist beim Kauf ein nützliches Dokument, weil es den echten Kontostand der Rücklage zeigt.

Worauf du als Käufer achten kannst

Der Wirtschaftsplan ist eines der ehrlichsten Dokumente überhaupt, wenn du eine Eigentumswohnung kaufen willst. Diese drei Unterlagen lohnt es sich vor dem Kauf anzufordern:

1. Aktueller Wirtschaftsplan — zeigt das realistische Hausgeld, nicht die geschönte Zahl aus dem Inserat.
2. Letzte Jahresabrechnung — zeigt, ob die Pläne hielten oder ob es Nachzahlungen gab.
3. Stand der Erhaltungsrücklage (aus Vermögensbericht oder Abrechnung) — zeigt, ob für künftige Reparaturen genug Geld da ist.

Worauf du beim Lesen schaust:

• Ist die Zuführung zur Rücklage realistisch? Eine sehr niedrige Rücklage drückt zwar das aktuelle Hausgeld, kann aber bedeuten, dass bei der nächsten großen Reparatur eine Sonderumlage auf alle Eigentümer zukommt — schnell vier- bis fünfstellig.
• Passt das Hausgeld zum Gebäude? Aufzug, Tiefgarage oder eine alte Heizung treiben die Bewirtschaftungskosten. Ein auffällig niedriger Plan bei einem aufwendigen Gebäude ist ein Grund nachzufragen.
• Gab es zuletzt Nachzahlungen? Wiederholte Nachzahlungen deuten auf zu knapp kalkulierte Pläne hin — dein echtes Hausgeld liegt dann faktisch höher als die Planzahl.

Ob ein konkreter Wirtschaftsplan solide kalkuliert ist, ist eine Einschätzung des Einzelfalls. Bei größeren Posten oder geplanten Sanierungen kann sich der Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen lohnen — dort stehen die Beschlüsse, die das nächste Hausgeld prägen.

Häufige Missverständnisse

• „Das Hausgeld im Exposé ist das echte Hausgeld.” Nicht unbedingt. Verbindlich ist die Zahl aus dem aktuellen Wirtschaftsplan beziehungsweise dem Einzelwirtschaftsplan deiner Wohnung — nicht die Angabe im Inserat.
• „Der Wirtschaftsplan ist die Abrechnung.” Nein. Der Plan ist die Vorausschau, die Jahresabrechnung der Rückblick. Erst aus beiden zusammen ergibt sich, ob du nachzahlst oder etwas zurückbekommst.
• „Über den Wirtschaftsplan wird abgestimmt.” Seit 2020 nicht mehr als Ganzes — beschlossen werden nur die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG). Der Plan ist die Rechengrundlage dahinter.

In Hausbiber rechnest du das Hausgeld als laufenden Posten neben deiner Kreditrate mit ein — so siehst du mit deinen eigenen Zahlen, was eine Wohnung Monat für Monat wirklich kostet, statt nur auf die Rate zu schauen.