Teilungserklärung

Was steht in einer Teilungserklärung?

Sobald ein Gebäude mehreren Eigentümern gehört, muss klar sein, wem was gehört — und wer worüber mitentscheidet. Das leistet die Teilungserklärung. Sie ist die rechtliche Geburtsurkunde jeder Eigentumswohnung: Erst durch sie entsteht aus einem ungeteilten Haus eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit einzeln verkäuflichen Wohnungen. Ohne Teilungserklärung gibt es keine Eigentumswohnung, die du kaufen könntest.

Vier Bestandteile solltest du kennen:

• Aufteilungsplan: Eine Bauzeichnung (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), in der jede Einheit eine Nummer trägt. Daraus liest du ab, welche Räume zu deiner Wohnung gehören. Die Behörde bestätigt mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung, dass die Einheiten baulich voneinander abgetrennt sind.
• Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Die Erklärung legt fest, was dir allein gehört und was der Gemeinschaft. Faustregel: Was nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt ist, bleibt Gemeinschaftseigentum.
• Miteigentumsanteile (MEA): Der Anteil, mit dem deine Wohnung am gemeinsamen Eigentum beteiligt ist — angegeben in 1.000steln oder 10.000steln. Er bestimmt dein Gewicht in der Gemeinschaft.
• Gemeinschaftsordnung: Die „Verfassung” der WEG — Regeln zu Stimmrecht, Kostenverteilung und erlaubter Nutzung. Sie ist meist Teil derselben Urkunde, juristisch aber ein eigenständiger Baustein (siehe unten).

Die Teilungserklärung wird beim Grundbuchamt eingetragen und ist damit für jeden künftigen Käufer bindend — auch für Regelungen, die der aufteilende Eigentümer vor Jahren festgelegt hat.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum — wo verläuft die Grenze?

Diese Unterscheidung entscheidet, was du allein umbauen darfst und wofür die Gemeinschaft zuständig (und zahlungspflichtig) ist. Sie ergibt sich aus den §§ 5–7 WEG, auf die § 8 verweist.

Bauteil	Typische Einordnung
Wohnung innen, Innenwände, Bodenbeläge	Sondereigentum
Eingangstür, Fenster	meist Gemeinschaftseigentum (Fassadenbezug)
Balkon	gespalten: Innenraum oft Sondereigentum, tragende Teile/Brüstung Gemeinschaft
Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus	Gemeinschaftseigentum
Heizungsanlage, Versorgungsleitungen	meist Gemeinschaftseigentum

Wichtig: Die genaue Grenze steht in deiner Teilungserklärung, nicht in einer allgemeinen Faustregel. Gerade beim Balkon und bei Fenstern gibt es viele Varianten. Wer den eigenen Balkon sanieren will und erst dann merkt, dass er Gemeinschaftseigentum ist, kann nicht allein entscheiden — und nicht allein zahlen.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung — der Unterschied zählt

Die beiden Begriffe werden oft in einen Topf geworfen, regeln aber Unterschiedliches:

• Die Teilungserklärung im engeren Sinn teilt das Gebäude sachenrechtlich auf: Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile, Aufteilungsplan.
• Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben: wer wie viele Stimmen hat, wie die Kosten verteilt werden, was erlaubt ist und was nicht.

Beide sind verbindlich, und beide lassen sich nachträglich grundsätzlich nur ändern, wenn alle Eigentümer zustimmen und die Änderung im Grundbuch eingetragen wird. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung reicht dafür nicht. Das heißt für dich: Was beim Kauf in diesen Dokumenten steht, gilt — du erbst die Spielregeln, ob sie dir passen oder nicht.

Warum du sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung komplett liest

Die Teilungserklärung ist kein Papier für später. Sie entscheidet über Geld, Mitsprache und das, was du mit deiner Wohnung machen darfst. Vier Punkte, auf die du achtest:

1. Stimmrecht. Dein Miteigentumsanteil bestimmt oft, wie viel deine Stimme in der Eigentümerversammlung wiegt. Bei großen Anteilen einzelner Eigentümer kannst du regelmäßig überstimmt werden — etwa bei teuren Sanierungsbeschlüssen.
2. Kostenverteilung. Die Gemeinschaftsordnung legt fest, nach welchem Schlüssel die Kosten umgelegt werden — meist nach Miteigentumsanteilen, manchmal abweichend. Genau dieser Schlüssel bestimmt, wie hoch dein Hausgeld und deine Anteile an Sonderumlagen ausfallen.
3. Bauliche Einschränkungen. Steht ein Bauteil (z. B. der Balkon) im Gemeinschaftseigentum, darfst du es nicht allein verändern. Manche Erklärungen verbieten zudem bestimmte Umbauten oder schreiben einheitliche Außenoptik vor.
4. Sondernutzungsrechte. Ein Garten, ein Stellplatz oder eine Terrasse kann dir zur alleinigen Nutzung zugewiesen sein — obwohl die Fläche rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt. Steht das nicht ausdrücklich in der Teilungserklärung, gehört der Stellplatz, den der Makler dir „mit dazu” verspricht, allen.

Praktischer Stolperstein: Miteigentumsanteil, Stimmrecht und Kostenschlüssel können auseinanderfallen. Die Wohnfläche sagt nicht zwingend, wie hoch dein Anteil ist — den hat der aufteilende Eigentümer festgelegt, mitunter willkürlich. Prüfe die drei darum immer zusammen.

Der Bezug zu Hausgeld und Rücklage

Die Teilungserklärung steht am Anfang einer Kette, die direkt auf deine monatliche Belastung durchschlägt. Der Kostenverteilungsschlüssel aus der Gemeinschaftsordnung bestimmt deinen Anteil am Hausgeld — dem monatlichen Beitrag an die WEG für Betriebskosten, Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Und er bestimmt, wie viel auf dich entfällt, wenn die Rücklage für eine große Sanierung nicht reicht und eine Sonderumlage fällig wird.

Anders gesagt: Wer die Teilungserklärung überfliegt, kennt seine wahren laufenden Kosten nicht. Das Hausgeld kommt zusätzlich zur Kreditrate — und es gehört in deine Rechnung, bevor du ein Angebot unterschreibst.

Häufige Missverständnisse

• „Der Balkon ist meiner.” Oft nur teilweise. Der Innenraum kann Sondereigentum sein, Brüstung und tragende Teile Gemeinschaft — dann entscheidet die WEG über die Sanierung.
• „Den Stellplatz haben wir doch mitgekauft.” Nur, wenn ein Sondernutzungsrecht ausdrücklich in der Teilungserklärung steht. Mündliche Zusagen reichen nicht.
• „Die Hausordnung ändern wir später per Mehrheit.” Regelungen aus Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lassen sich grundsätzlich nur mit Zustimmung aller ändern, nicht per einfacher Mehrheit.
• „Mehr Quadratmeter heißt mehr Stimmen.” Nicht automatisch — entscheidend ist der Miteigentumsanteil, nicht die Wohnfläche.

---

Beim Durchrechnen einer Eigentumswohnung in Hausbiber rechnest du das Hausgeld als laufende Belastung neben deiner Kreditrate mit ein — damit du deine echte monatliche Last siehst, nicht nur die Bankrate. Die Teilungserklärung selbst ist ein juristisches Dokument: Lies sie vor dem Kauf vollständig, und kläre offene Fragen zu Sondernutzungsrechten oder Kostenverteilung mit dem Notar, der den Kaufvertrag beurkundet.