Bauspardarlehen mit Vorfinanzierung

Wie funktioniert ein Bauspardarlehen mit Vorfinanzierung?

Stell dir vor, du hast ein Haus gefunden, aber dein Bausparvertrag ist noch lange nicht so weit, dass er dir ein Darlehen auszahlt. Die Bauspar-Sofortfinanzierung löst genau dieses Timing-Problem: Die Bausparkasse gibt dir die volle Summe sofort als sogenanntes Vorausdarlehen — und du sparst nebenher einen Bausparvertrag an, der den Kredit später ablöst.

Das Besondere: Du tilgst das Vorausdarlehen anfangs nicht. Es ist endfällig — du zahlst nur die Zinsen darauf, der Schuldenstand bleibt konstant. Erst wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird das Vorausdarlehen auf einen Schlag abgelöst: zur Hälfte aus deinem angesparten Guthaben, zur anderen Hälfte durch das eigentliche Bauspardarlehen. Weil Zins und Tilgung über die gesamte Strecke planbar sind, heißt das Modell auch Konstantdarlehen.

In Hausbiber heißt dieser Baustein Bauspardarlehen mit Vorfinanzierung. Er ist das komplexeste Modell überhaupt, weil er aus drei Phasen besteht.

Die drei Phasen im Detail

Phase 1 — Vorfinanzierung (Vorausdarlehen). Du bekommst die volle Summe ausgezahlt und finanzierst dein Haus damit sofort. Auf dieses Vorausdarlehen zahlst du nur Zinsen, keine Tilgung. Gleichzeitig läuft schon Phase 2 mit.

Phase 2 — Ansparphase. Parallel besparst du einen Bausparvertrag mit einer monatlichen Rate. Dein Guthaben wächst, bis es das Mindestguthaben erreicht — meist 40 % der Bausparsumme. Erst dann kann der Vertrag zugeteilt werden.

Phase 3 — Bauspardarlehen. Bei der Zuteilung wird das Vorausdarlehen abgelöst: dein Guthaben fließt ein, der Rest wird zum Bauspardarlehen, das du jetzt in festen Raten tilgst — meist über 7 bis 13 Jahre. Der Zinssatz dafür stand schon bei Vertragsabschluss fest.

In der Praxis laufen Phase 1 und 2 gleichzeitig: Du zahlst gleichzeitig Vorausdarlehen-Zinsen und Bausparrate. Das ist die teuerste Phase, weil zwei Zahlungen nebeneinander laufen.

Beispiel: 100.000 € als Bauspar-Sofortfinanzierung

Nimm eine Bausparsumme von 100.000 €. Die Bausparkasse gibt dir ein Vorausdarlehen über die volle Summe zu 3,6 % Zins. Du sparst monatlich 350 € in den Bausparvertrag, die Abschlussgebühr beträgt 1 % (1.000 €). Das Bauspardarlehen ist mit 2,5 % verzinst — typische Größenordnungen für 2026, laut Stiftung Warentest liegen Bauspardarlehen-Zinsen aktuell meist zwischen 2 und 2,5 %.

Phase	Dauer	Monatliche Belastung
Vorfinanzierung + Ansparen	~9,8 Jahre	650 € (300 € Zins + 350 € Sparbeitrag)
Bauspardarlehen	~9,3 Jahre	600 € (Zins + Tilgung)
Gesamt	~19 Jahre	—

Bis zur Zuteilung (nach knapp zehn Jahren) hast du rund 40.000 € angespart. Damit und mit dem Bauspardarlehen über die restlichen rund 60.000 € löst du das Vorausdarlehen ab. Über die gesamte Laufzeit zahlst du in diesem Beispiel etwa 42.400 € Zinsen plus die 1.000 € Abschlussgebühr.

Zum Vergleich: Ein normales Annuitätendarlehen über dieselben 100.000 € zu 3,6 % Sollzins, das du von Anfang an mit 600 € pro Monat abzahlst, ist nach gut 19 Jahren ebenfalls getilgt — kostet dich aber nur rund 38.800 € Zinsen. Die Bauspar-Sofortfinanzierung ist hier also rund 4.500 € teurer, obwohl der Bauspardarlehen-Zins am Ende günstig ist. Der Grund: In der Vorfinanzierungsphase bleibt die Schuld konstant bei 100.000 €, du tilgst sie nicht — und zahlst entsprechend lange den vollen Zins. Die Zahlen stammen aus derselben Bausparlogik, mit der auch Hausbiber rechnet.

Vorteile und Nachteile

Vorteile:

• Volle Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit. Der Zins steht vom ersten bis zum letzten Tag fest — keine Anschlussfinanzierung, kein Anschlusszins-Risiko nach 10 oder 15 Jahren.
• Sofort verfügbar. Du finanzierst gleich voll, obwohl der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist.
• Planbare Belastung. Die monatlichen Raten sind über die ganze Strecke kalkulierbar.

Nachteile:

• Oft höhere Gesamtkosten. Weil das Vorausdarlehen endfällig ist, tilgst du jahrelang nichts und zahlst durchgehend den vollen Zins. Finanztip nennt für ein Beispiel von September 2025 einen Gesamteffektivzins von 3,97 % — vergleichbare Bankdarlehen lagen damals bei rund 4 bis 4,5 %, oft also günstiger.
• Abschlussgebühr und magere Sparzinsen. Auf die Bausparsumme zahlst du 1 bis 1,6 % Abschlussgebühr, während dein Guthaben kaum verzinst wird. Manche Tarife verlangen zusätzlich ein Agio auf das Bauspardarlehen.
• Refinanzierungslücke. Wird der Vertrag nicht rechtzeitig zuteilungsreif, brauchst du eine Zwischenfinanzierung zu unbekannten Konditionen.
• Wenig Flexibilität. Bis zur Zuteilung sind Sondertilgungen auf das Vorausdarlehen meist nicht möglich, und ein vorzeitiger Ausstieg ist teuer.

Die Verbraucherzentrale stuft solche Modelle als kompliziert ein und rät den meisten Käufern zum klassischen Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung. Ob sich die Sofortfinanzierung für dich rechnet, hängt vor allem davon ab, wie stark du dauerhaft steigende Zinsen erwartest — und ob dir die maximale Planbarkeit den Aufpreis wert ist.

Für wen kommt das Modell infrage?

Eine Bauspar-Sofortfinanzierung passt am ehesten zu Käufern, die Sicherheit über alles stellen und einen festen Zins für die komplette Laufzeit haben wollen — etwa weil sie in einer Niedrigzinsphase einen niedrigen Satz einloggen und langfristig steigende Zinsen erwarten. Wer dagegen flexibel bleiben, Sondertilgungen leisten oder schlicht möglichst wenig zahlen will, fährt mit einem normalen Annuitätendarlehen meist günstiger.

Wichtig: Vergleiche nie nur die einzelnen Zinssätze, sondern den Gesamteffektivzins des ganzen Konstrukts gegen ein klassisches Darlehen. Lass dir beide Angebote nebeneinanderlegen und rechne die komplette Laufzeit durch.

Abgrenzung zum normalen Bausparvertrag

Der Unterschied liegt im Timing. Beim reinen Bausparvertrag sparst du erst an und bekommst das Darlehen später — du finanzierst also nichts sofort, sondern sicherst dir Konditionen für die Zukunft. Beim Bauspardarlehen mit Vorfinanzierung bekommst du das Geld jetzt und schiebst den Bausparvertrag als Tilgungsvehikel nach. Beide nutzen denselben Bausparmechanismus mit Anspar- und Darlehensphase — nur kommt beim Vorfinanzierungsmodell die dritte Phase davor: das Vorausdarlehen, das die Lücke bis zur Zuteilung überbrückt.

Verwechsle das Vorausdarlehen auch nicht mit der reinen Zwischenfinanzierung eines bereits zuteilungsreifen Altvertrags — dort ist das Guthaben schon da und wird nur kurz überbrückt. Beim hier beschriebenen Modell baust du das Guthaben erst über Jahre auf.