Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf (BLA) ist das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert in Prozent — er sagt der Bank, wie riskant deine Finanzierung ist, und bestimmt damit deinen Zinssatz. Beispiel: Bei einem Haus für 400.000 € setzt die Bank nach einem Sicherheitsabschlag von 10 % einen Beleihungswert von 360.000 € an. Leihst du 320.000 €, liegt dein Beleihungsauslauf bei rund 89 %. Je niedriger dieser Wert, desto günstiger der Zins.
Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?
Der Beleihungsauslauf folgt einer einfachen Formel:
Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Beleihungswert × 100
Zwei Begriffe stecken darin, die du auseinanderhalten musst. Das Darlehen ist der Betrag, den du tatsächlich von der Bank leihst — also Kaufpreis plus Nebenkosten minus dein Eigenkapital. Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis, sondern der Wert, den die Bank als dauerhaft sicher ansetzt.
Genau hier liegt der wichtigste Punkt: Banken rechnen nicht mit dem Kaufpreis, sondern ziehen davon einen Sicherheitsabschlag ab — meist rund 10 Prozent, je nach Bank auch 20 bis 30 Prozent. Der Gedanke dahinter: Müsste die Bank deine Immobilie im Notfall schnell verkaufen, soll der Erlös mit Sicherheit reichen, um den Kredit zu decken. Der Beleihungswert liegt deshalb immer unter dem Kaufpreis.
Ein Beispiel mit Stand 2026: Du kaufst ein Haus für 400.000 €. Die Bank rechnet mit 10 % Sicherheitsabschlag, also einem Beleihungswert von 360.000 €. Leihst du 320.000 €, ergibt sich:
320.000 € ÷ 360.000 € × 100 = rund 89 % Beleihungsauslauf.
Anders gesagt: Der Beleihungsauslauf misst, wie weit dein Kredit den abgesicherten Wert der Immobilie ausschöpft.
Beleihungswert vs. Kaufpreis — warum der Unterschied wichtig ist
Der Kaufpreis ist, was du auf den Tisch legst. Der Beleihungswert ist die Risiko-Perspektive der Bank. Verbraucherschützer und Vermittler wie Finanztip und Dr. Klein beschreiben ihn als den Wert, den die Bank bei einem späteren Verkauf „jederzeit wieder erzielen” könnte — bewusst vorsichtig angesetzt.
Das hat eine direkte Folge für dich: Selbst wenn du den vollen Kaufpreis aus eigener Tasche absichern könntest, ist dein Beleihungsauslauf nie null, sobald du etwas leihst — denn der Nenner ist der kleinere Beleihungswert, nicht der Kaufpreis. Bei 10 % Abschlag landet eine 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises (400.000 € geliehen auf 360.000 € Beleihungswert) rechnerisch schon bei rund 111 % Beleihungsauslauf.
Der Sicherheitsabschlag ist auch der Grund, warum der Beleihungswert „immer zu niedrig” wirkt. Er ist kein Misstrauen gegen dein Objekt, sondern ein fest eingebauter Puffer, mit dem alle Banken kalkulieren.
Die Zinsstufen: warum ein niedriger Beleihungsauslauf günstiger ist
Banken hinterlegen für ihre Konditionen Tabellen, die den Zins nach Beleihungsauslauf staffeln — meist in Schritten. Je weniger du im Verhältnis zum Beleihungswert leihst, desto weniger Risiko trägt die Bank, desto günstiger dein Zins. Als grobe Orientierung (die genauen Grenzen unterscheiden sich von Bank zu Bank):
| Beleihungsauslauf | Konditionsstufe | Zinsaufschlag (grob) |
|---|---|---|
| bis 60 % | Top-Konditionen | — (bester Zins) |
| 60–80 % | normaler Marktzins | gering |
| 80–100 % | Aufschlag | ca. 0,2–0,4 %-Punkte |
| über 100 % (Vollfinanzierung) | hoher Aufschlag | ca. 0,5–1,0 %-Punkte |
Die wichtigsten Schwellen sind 60 % und 80 %. Unter 60 % gibt es bei vielen Banken die Bestzinsen, weil hier viel Eigenkapital im Spiel ist. Oberhalb von 80 % steigt der Zins spürbar, weil die Bank näher an die Grenze ihres abgesicherten Werts kommt.
Was das in Euro bedeutet: Ein Unterschied von nur 0,3 Prozentpunkten klingt nach wenig. Bei 320.000 € Darlehen über 25 Jahre summiert er sich aber auf grob 14.000 € zusätzliche Zinsen — bei einem 400.000-€-Darlehen sind es rund 18.000 €. Der Beleihungsauslauf ist damit einer der wenigen Hebel, mit denen du deinen Zins beeinflussen kannst, ohne über deine Bonität zu verhandeln.
Beispiel: 400.000-€-Haus in drei Eigenkapital-Varianten
Nimm dasselbe Haus für 400.000 € mit rund 48.300 € Nebenkosten (NRW, mit Makler) und einem Beleihungswert von 360.000 € (10 % Abschlag). Je nach Eigenkapital landest du in einer anderen Zinsstufe:
| Eigenkapital | Darlehen | Beleihungsauslauf | Stufe |
|---|---|---|---|
| 232.300 € | 216.000 € | 60 % | Top-Konditionen |
| 128.300 € (20 % auf Kaufpreis + Nebenkosten) | 320.000 € | 89 % | Aufschlag |
| 0 € (110-Prozent-Finanzierung) | 448.300 € | 125 % | hoher Aufschlag |
Man sieht: Wer die Nebenkosten und ein Fünftel des Kaufpreises selbst trägt, liegt mit rund 89 % schon in der Aufschlagsstufe. Erst mit deutlich mehr Eigenkapital — hier 232.300 € — fällt der Beleihungsauslauf auf die 60-Prozent-Schwelle und damit in die Top-Konditionen. Ohne Eigenkapital springt er über 100 % und in die teuerste Stufe.
Diese Zahlen sind exakt mit der Hausbiber-Rechenlogik berechnet (lib/logic/beleihungsauslauf.dart) und decken sich mit den Werten im Artikel zum Eigenkapital.
Worauf du beim Beleihungsauslauf achten kannst
Ein paar Punkte, die in der Praxis den Unterschied machen:
- Schwellen-Hopping lohnt sich. Liegst du knapp über einer Stufe — etwa bei 62 % statt 60 % — kann schon etwas mehr Eigenkapital reichen, um in die günstigere Kondition zu rutschen. Hier kann ein kleiner Betrag eine überproportionale Zinswirkung haben.
- Frag nach den Stufen deiner Bank. Die genauen Beleihungsgrenzen und Aufschläge sind selten transparent ausgewiesen. Es ist legitim, im Bankgespräch konkret zu fragen, ab welchem Beleihungsauslauf welcher Zins gilt.
- Der Sicherheitsabschlag variiert. Manche Banken rechnen mit 10 %, andere mit 20 bis 30 %. Ein höherer Abschlag senkt den Beleihungswert und treibt deinen Beleihungsauslauf nach oben — das kannst du beim Angebotsvergleich hinterfragen.
Ob sich für dich ein höheres Eigenkapital, eine kleinere Immobilie oder ein zusätzlicher Baustein zum Schließen der Lücke rechnet, hängt von deiner persönlichen Lage ab — das ist eine Abwägung, keine Empfehlung von der Stange.
Häufige Missverständnisse
- „Beleihungsauslauf ist dasselbe wie meine Eigenkapitalquote.” Nicht ganz. Die Eigenkapitalquote misst dein Eigenkapital am Kaufpreis. Der Beleihungsauslauf misst das Darlehen am Beleihungswert — und der ist durch den Sicherheitsabschlag kleiner als der Kaufpreis. Deshalb ist der Beleihungsauslauf bei gleicher Lage immer etwas höher, als die Eigenkapitalquote vermuten lässt.
- „Mit dem Kaufpreis als Maßstab komme ich auf eine bessere Quote.” Die Bank rechnet aber mit dem Beleihungswert. Wer im Kopf den Kaufpreis nimmt, unterschätzt seinen tatsächlichen Beleihungsauslauf.
- „Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenze sind das Gleiche.” Die Beleihungsgrenze ist der Höchstbetrag, den die Bank überhaupt bereit ist zu leihen (ein fester Anteil des Beleihungswerts). Der Beleihungsauslauf ist, wie weit du diesen Rahmen mit deinem konkreten Darlehen ausschöpfst.
In Hausbiber siehst du deinen Beleihungsauslauf direkt im Baustein: Sobald du Kaufpreis, Nebenkosten und Eigenkapital einträgst, zeigt dir die App den Prozentwert, die zugehörige Zinsstufe und wie viel Eigenkapital noch fehlt, um in die nächstbessere Stufe zu rutschen — mit deinen eigenen Zahlen.
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Beleihungsauslauf?
Beleihungsauslauf = Darlehen geteilt durch Beleihungswert mal 100. Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis, sondern der Kaufpreis (oder Marktwert) abzüglich eines bankseitigen Sicherheitsabschlags von meist 10 Prozent. Beispiel: 320.000 € Darlehen bei 360.000 € Beleihungswert ergeben einen Beleihungsauslauf von rund 89 Prozent.
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Kaufpreis?
Der Kaufpreis ist, was du für die Immobilie bezahlst. Der Beleihungswert ist, welchen Wert die Bank dauerhaft als sicher ansetzt — also den Betrag, den sie bei einem Notverkauf jederzeit wieder erlösen könnte. Dafür zieht sie einen Sicherheitsabschlag ab, üblich sind 10 Prozent, je nach Bank auch 20 bis 30 Prozent. Der Beleihungswert liegt deshalb immer unter dem Kaufpreis.
Ab welchem Beleihungsauslauf wird der Zins teurer?
Banken staffeln den Zins in Stufen. Bis 60 Prozent Beleihungsauslauf gibt es die Top-Konditionen, bis 80 Prozent den normalen Marktzins. Über 80 Prozent kommen Aufschläge von etwa 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten dazu, über 100 Prozent (Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten) 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte. Die genauen Grenzen unterscheiden sich von Bank zu Bank.
Wie senke ich meinen Beleihungsauslauf?
Indem du mehr Eigenkapital einbringst oder weniger leihst — beides senkt das Darlehen im Zähler der Formel. Liegst du knapp über einer Zinsstufe (etwa bei 62 Prozent), kann es sich lohnen, mit etwas mehr Eigenkapital unter die 60-Prozent-Grenze zu rutschen, um in die günstigere Kondition zu kommen.