Privatdarlehen

Wie funktioniert ein Privatdarlehen?

Ein Privatdarlehen ist ein Kredit, den dir keine Bank gibt, sondern eine Privatperson — in den allermeisten Fällen die Eltern, manchmal Großeltern oder Geschwister. Der große Unterschied zum Bankkredit: Es gibt keine festen Tarife. Ihr legt selbst fest, wie hoch der Zins ist, über wie viele Jahre zurückgezahlt wird und in welchen Raten.

In Hausbiber heißt dieser Baustein Privatdarlehen. Er kann auf drei Arten laufen:

• Als Annuitätendarlehen: feste monatliche Rate aus Zins und Tilgung, genau wie bei der Bank. Am Ende der Laufzeit ist alles abgezahlt.
• Zinsfrei: typisch für Familiendarlehen. Du zahlst nur die geliehene Summe in gleichen Raten zurück, ohne Zinsen.
• Endfällig: Du zahlst während der Laufzeit nur die Zinsen (oder gar nichts) und löst die volle Summe am Ende auf einen Schlag ab.

Weil die Konditionen frei sind, ist das Privatdarlehen der flexibelste Baustein überhaupt. Diese Freiheit hat aber eine Kehrseite: Das Finanzamt schaut genauer hin, sobald Geld zwischen Verwandten fließt.

Privatdarlehen als Baustein: fast wie Eigenkapital

Der eigentliche Hebel liegt nicht im Privatdarlehen allein, sondern in der Kombination mit dem Bankkredit. Leihen dir deine Eltern 80.000 €, nimmst du bei der Bank 80.000 € weniger auf. Das senkt deinen Beleihungsauslauf — also den Anteil des Kaufpreises, den die Bank finanziert. Und ein niedriger Beleihungsauslauf bringt fast immer einen besseren Sollzins.

Echtes Eigenkapital ist ein Privatdarlehen trotzdem nicht — du zahlst es ja zurück. Es ist eher ein eigenkapitalnaher Baustein. Wie deine Bank es wertet, ist von Haus zu Haus unterschiedlich:

• Manche Banken akzeptieren ein nachrangiges Familiendarlehen (es steht im Grundbuch hinter der Bank) als eigenkapitalähnlich und rechnen es positiv an.
• Andere behandeln die monatliche Rate an deine Eltern wie jede andere Verpflichtung und ziehen sie von deinem leistbaren Budget ab.

Frag das vor der Finanzierung ab — es entscheidet mit darüber, wie viel du dir am Ende leisten kannst.

Beispiel: 80.000 € von den Eltern, drei Varianten

Nimm an, deine Eltern leihen dir 80.000 € für den Hauskauf. So sehen die drei Varianten aus, mit denen Hausbiber rechnet:

Variante	Monatliche Rate	Zinsen gesamt	Laufzeit
3,0 % Annuität	552 €	~19.400 €	15 Jahre
Zinsfrei	444 €	0 €	15 Jahre
2,81 % endfällig	187 € (nur Zins)	~22.500 €	10 Jahre

Bei der Annuität zu 3 % zahlst du rund 552 € im Monat, nach 15 Jahren ist das Darlehen getilgt, und insgesamt fließen etwa 19.400 € Zinsen — die aber bei deinen Eltern bleiben, nicht bei einer Bank.

Zinsfrei sinkt die Rate auf glatt 444 € (80.000 € geteilt durch 180 Monate), und es fallen über die ganze Laufzeit keine Zinsen an. Gegenüber der 3-Prozent-Variante spart ihr in der Familie die rund 19.400 € Zinsen — genau dieser ersparte Betrag ist es aber, den das Finanzamt als möglichen Schenkungswert betrachtet (dazu unten mehr).

Endfällig zu 2,81 % zahlst du zehn Jahre lang nur die Zinsen — anfangs rund 187 € im Monat — und löst die 80.000 € am Ende komplett ab, etwa aus einem auslaufenden Sparplan oder einer Erbschaft. Die Zinslast ist hier am höchsten, weil du die Summe nie zwischendurch tilgst. Alle drei Werte stammen aus derselben Logik, mit der auch die App rechnet.

Der schriftliche Vertrag ist Pflicht

Unter Familie wird gern per Handschlag geliehen. Für ein Darlehen, das Teil deiner Baufinanzierung ist, reicht das nicht. Setz den Vertrag schriftlich auf — aus drei Gründen:

1. Beweis im Streitfall. Ändert sich das Verhältnis oder kommt es zur Trennung, ist schwarz auf weiß geregelt, dass es ein Darlehen war und keine Schenkung.
2. Erbfall. Versterben die Eltern, gehört die offene Restschuld zum Nachlass. Ohne Vertrag streiten sich im Zweifel Geschwister darüber, ob du das Geld behalten darfst.
3. Finanzamt. Damit das Finanzamt das Darlehen anerkennt, muss es einem Fremdvergleich standhalten — es muss so aussehen, wie es auch zwischen Fremden üblich wäre. Ein nur mündlicher Vertrag gilt dem Fiskus als Indiz gegen die Ernsthaftigkeit, weil fremde Dritte so etwas immer schriftlich regeln.

In den Vertrag gehören mindestens: Darlehenssumme, Zinssatz, Laufzeit, Rückzahlungsplan und Verwendungszweck. Bei Immobiliendarlehen zeigt sich die Finanzverwaltung bei Sicherheiten und Rückzahlungsmodalitäten etwas kulanter als bei anderen Darlehen — der Fremdvergleich beim Zins bleibt aber der wunde Punkt.

Steuerfalle Zins: marktüblich oder zinslos?

Hier liegt das größte Missverständnis. Viele denken, ein zinsloses Darlehen von den Eltern sei steuerlich harmlos. Das stimmt nicht: Der ersparte Zins gilt als geldwerter Vorteil — und der kann eine schenkungsteuerpflichtige Schenkung sein. Der Bundesfinanzhof hat das 2024 erneut bestätigt (Urteil vom 31.07.2024, Az. II R 20/22).

Gute Nachricht aus demselben Urteil: Das Finanzamt darf nicht mehr pauschal mit 5,5 % rechnen, wie es lange üblich war. Maßgeblich ist der tatsächlich marktübliche Zins — im Urteilsfall waren das laut Bundesbank-Statistik nur 2,81 % statt der angesetzten 5,5 %. Das senkte die berechnete Schenkung erheblich.

Was das praktisch heißt:

• Marktüblicher Zins: Orientierst du den Zins an dem, was eine Bank für einen vergleichbaren Immobilienkredit verlangt, gibt es kein Schenkungsthema. Heb dir ein, zwei echte Bankangebote als Beleg auf.
• Zinslos oder deutlich darunter: erlaubt, aber der Differenzbetrag zum Marktzins gilt als Schenkung. Bewertet wird der jährliche Zinsvorteil, bei unbestimmter Laufzeit mit dem Faktor 9,3 kapitalisiert.
• Freibetrag rettet meist: Zwischen Eltern und Kind gilt ein Schenkungsteuer-Freibetrag von 400.000 € je Elternteil alle zehn Jahre. Bei einem zinslosen Darlehen über 80.000 € liegt der kapitalisierte Zinsvorteil im niedrigen fünfstelligen Bereich — also weit unter dem Freibetrag. Tatsächlich Steuer zahlen ist bei normalen Finanzierungssummen die Ausnahme.

Bei Darlehen an entferntere Verwandte oder Bekannte ist der Freibetrag deutlich kleiner (z. B. 20.000 € bei Geschwistern) — da wird das Thema schneller relevant.

Ein Hinweis, der nicht verhandelbar ist: Das hier ist eine allgemeine Erklärung, keine Steuerberatung. Ob in deinem konkreten Fall Schenkungsteuer anfällt, wie der Vertrag genau aussehen muss und welcher Zins als marktüblich gilt, klärst du mit einem Steuerberater. Bei größeren Summen oder einer Grundschuld-Eintragung lohnt sich der Gang zum Notar ohnehin.

Abgrenzung: Darlehen, Schenkung oder beides?

Die saubere Trennung ist entscheidend. Eine Schenkung gibst du her, ein Darlehen holst du zurück. Wer formlos Geld bekommt und „später mal” zurückzahlen will, riskiert, dass das Finanzamt von vornherein eine Schenkung annimmt — mit allen steuerlichen Folgen.

Manche Familien kombinieren bewusst: ein Teil als echte Schenkung (im Rahmen des Freibetrags), ein Teil als verzinstes Darlehen. Das kann sinnvoll sein, ist aber Gestaltung, die in eine Steuerberatung gehört, nicht in eine Faustregel. Halt fest: Sobald Geld zwischen Generationen fließt und eine Immobilie im Spiel ist, will das Finanzamt eine klare, dokumentierte Abrede sehen.

So nutzt du den Baustein in Hausbiber

In Hausbiber legst du das Privatdarlehen als eigenen Baustein neben dein Bankdarlehen und siehst sofort, wie sich beide zur Gesamtfinanzierung ergänzen: Wie verändert sich die monatliche Gesamtbelastung, wenn die Eltern 80.000 € zinsfrei beisteuern statt zu 3 %? Wie viel Bankzins sparst du, weil die aufzunehmende Summe sinkt? Du kannst die Annuitäts-, Zinsfrei- und endfällige Variante durchspielen und gegen einen reinen Bankkredit stellen — und so die ehrliche Antwort finden, was die Familienhilfe in der Praxis wirklich bringt. Mehr zum Zusammenspiel der Bausteine findest du in der Übersicht zur Baufinanzierung.