Tilgung

Was bedeutet Tilgung beim Kredit?

Jede monatliche Kreditrate hat zwei Bestandteile: Zins und Tilgung. Zusammen heißen sie Annuität — daher der Name Annuitätendarlehen. Der Zins ist die Gebühr dafür, dass dir die Bank Geld leiht. Er reduziert deine Schuld nicht, er ist verloren. Die Tilgung ist der Teil, der deine Restschuld tatsächlich abbaut. Nur die Tilgung bringt dich dem Ziel „schuldenfrei” näher.

Beim klassischen Baukredit bleibt deine Rate über die gesamte Zinsbindung gleich. Was sich verschiebt, ist das Verhältnis darin: Anfangs steckt viel Zins und wenig Tilgung in der Rate, später dreht sich das um.

Beispiel: 300.000 € mit 3 % Zins und 2 % Tilgung

Du nimmst 300.000 € auf, 3 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung. Die jährliche Rate ist die Summe beider Prozentsätze auf die Darlehenssumme: 5 % von 300.000 € = 15.000 € im Jahr, also 1.250 € im Monat.

So sieht der erste Monat aus:

Bestandteil	Betrag
Zinsen (300.000 € × 3 % ÷ 12)	750 €
Tilgung (Rest der Rate)	500 €
Rate gesamt	1.250 €
Restschuld danach	299.500 €

Im zweiten Monat berechnet die Bank den Zins auf die nun kleinere Schuld von 299.500 €. Das sind ein paar Cent weniger Zins — und genau dieser Betrag fließt zusätzlich in die Tilgung. Jeden Monat wiederholt sich das. Der Tilgungsanteil wächst von selbst, ohne dass deine Rate steigt. Dieser Effekt beschleunigt den Schuldenabbau gegen Ende spürbar.

Bei diesen Werten bist du nach rund 30,6 Jahren schuldenfrei und hast über die Laufzeit etwa 158.700 € Zinsen gezahlt.

Wie der anfängliche Tilgungssatz Laufzeit und Zinskosten steuert

Der anfängliche Tilgungssatz (auch Anfangstilgung) ist der Tilgungsanteil im ersten Jahr, gemessen in Prozent der Darlehenssumme. Er ist die wichtigste Stellschraube, die du selbst in der Hand hast — und kleine Unterschiede haben große Wirkung. Hier dasselbe Darlehen (300.000 €, 3 % Sollzins) bei verschiedenen Tilgungssätzen:

Anfangstilgung	Monatsrate	Laufzeit bis schuldenfrei	Zinsen gesamt
1 %	1.000 €	~46,3 Jahre	~255.200 €
2 %	1.250 €	~30,6 Jahre	~158.700 €
3 %	1.500 €	~23,2 Jahre	~116.400 €
4 %	1.750 €	~18,8 Jahre	~92.200 €

Der Sprung von 2 % auf 3 % Tilgung kostet dich 250 € mehr im Monat, verkürzt die Laufzeit aber um rund 7,4 Jahre und spart über die Gesamtlaufzeit etwa 42.300 € Zinsen. Das ist kein Detail — das ist der Unterschied zwischen „schuldenfrei mit 65” und „schuldenfrei mit 57”.

Auffällig ist, wie überproportional eine niedrige Tilgung die Laufzeit aufbläht: Mit nur 1 % Tilgung läufst du auf über 46 Jahre — fast die doppelte Zeit gegenüber 2 %, bei mehr als der Hälfte zusätzlicher Zinslast. Dieser Zusammenhang heißt Tilgungsparadoxon: Je niedriger der Sollzins, desto länger dauert es bei gleicher Tilgung, weil weniger Zins „nachgeschoben” wird, der den Tilgungsanteil von Monat zu Monat wachsen lässt. Deshalb gilt die Faustregel: Je niedriger der Zins, desto höher solltest du die Tilgung ansetzen.

Faustregeln 2026: Worauf du beim Tilgungssatz achten kannst

Bei einem Sollzins um 4 % für 10 Jahre Zinsbindung (Stand Mai 2026, Finanztip) nennen Verbraucherschützer als grobe Orientierung:

• Mindestens 2 %, eher 3 % anfängliche Tilgung. Unter 2 % geht die Laufzeit schnell jenseits der 30 Jahre.
• Restschuld nach 10 Jahren im Blick behalten. In unserem Beispiel bleiben bei 2 % Tilgung nach Ablauf der Zinsbindung noch rund 230.100 € offen, bei 3 % nur noch etwa 195.200 €. Diese Restschuld musst du zum dann gültigen Zins anschlussfinanzieren (Anschlusszins) — je kleiner sie ist, desto unabhängiger bist du von steigenden Zinsen.
• Spielraum bewusst wählen. Eine höhere Tilgung bedeutet eine höhere Rate, die du dauerhaft tragen können musst — auch wenn die Waschmaschine kaputtgeht. Wer Reserve braucht, kann eine moderate Tilgung mit einem Sondertilgungs-Recht kombinieren.

Welcher Tilgungssatz für dich passt, hängt von deinem Einkommen, deiner Reserve und deinem Alter ab. Es gibt hier kein „richtig” — nur ein „was kannst du dir verlässlich leisten”.

Tilgungssatzwechsel: die Tilgung später anpassen

Ein Tilgungssatzwechsel erlaubt dir, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern — etwa von 3 % auf 2 % zu senken, wenn das Geld knapper wird, oder zu erhöhen, wenn du mehr verdienst. Wichtig: Das geht nur, wenn die Möglichkeit im Kreditvertrag vereinbart ist. Ohne diese Klausel hast du keinen Anspruch darauf.

Die Verbraucherzentrale rät, sich diese Flexibilität gleich bei Vertragsabschluss zusichern zu lassen — meist kosten ein bis zwei Tilgungssatzwechsel nichts extra. Ein Nebeneffekt: Vertraglich zugesicherte Tilgungsrechte muss deine Bank schadensmindernd berücksichtigen, falls du den Kredit später vorzeitig ablöst und eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Häufige Missverständnisse

• „Hohe Tilgung heißt höhere Gesamtkosten.” Falsch herum gedacht: Eine höhere Tilgung bedeutet eine höhere monatliche Rate, aber deutlich niedrigere Gesamtzinsen, weil du schneller schuldenfrei bist.
• „Der Tilgungssatz bleibt über die ganze Laufzeit gleich.” Nur der Prozentsatz im ersten Jahr ist „anfänglich”. Der tatsächlich getilgte Euro-Betrag wächst Monat für Monat, weil der Zinsanteil schrumpft.
• „Tilgung und Sondertilgung sind dasselbe.” Die reguläre Tilgung steckt in deiner festen Monatsrate. Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche, freiwillige Zahlung obendrauf, die die Restschuld extra senkt.

In Hausbiber siehst du beim Annuitätendarlehen-Baustein, wie sich Zins- und Tilgungsanteil über die Jahre verschieben — und wie sich die Laufzeit verändert, sobald du am Tilgungssatz drehst.