Sollzins

Was ist der Sollzins?

Der Sollzins (auch Sollzinssatz oder Nominalzins) ist der reine Zinssatz, den du der Bank dafür zahlst, dass sie dir das Geld für deine Immobilie leiht. Er wird als Prozentsatz pro Jahr angegeben und bezieht sich immer auf deine aktuelle Restschuld.

Wichtig: Der Sollzins enthält nur den Zins selbst. Nebenkosten wie Kontoführungsgebühren, Schätzkosten oder Bereitstellungszinsen sind nicht eingerechnet. Die landen erst im Effektivzins, der dir die wahren Jahreskosten deines Kredits zeigt.

Der Sollzins ist die Stellschraube mit dem größten Hebel auf deine Finanzierung. Über 20 oder 30 Jahre macht schon ein halber Prozentpunkt Unterschied mehrere Zehntausend Euro aus.

Wie bestimmt der Sollzins deine Rate?

Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat den gleichen Betrag. Diese Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Sollzins und der Tilgung. Die Formel ist einfach:

Jahresrate = Darlehenssumme × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 100

Ein Beispiel mit 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung:

• Jahresrate: 300.000 € × (3,5 + 2) ÷ 100 = 16.500 €
• Monatsrate: 16.500 € ÷ 12 = 1.375 €

Im ersten Monat sind davon 875 € Zinsen (300.000 € × 3,5 % ÷ 12) und 500 € Tilgung. Mit jedem Monat sinkt deine Restschuld ein wenig, also fällt auch weniger Zins an — und weil die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil. Das ist der Annuitäteneffekt.

Der entscheidende Punkt: Je höher der Sollzins, desto weniger von deiner Rate landet in der Tilgung. Bei einer festen Monatsrate von 1.375 € sieht das so aus:

Sollzins	Anfangstilgung	Monatsrate
3,0 %	2,50 %	1.375 €
3,5 %	2,00 %	1.375 €
4,0 %	1,50 %	1.375 €

Bei 4 % statt 3 % zahlst du fürs gleiche Geld nur noch 1,5 % statt 2,5 % Tilgung — du kommst also langsamer voran und brauchst Jahre länger bis zur Schuldenfreiheit. Diese Zahlen stammen aus derselben Annuitätenrechnung, mit der auch Hausbiber rechnet.

Gebundener vs. variabler Sollzins

Bei einer Baufinanzierung hast du fast immer einen gebundenen Sollzins: Er ist für die vereinbarte Zinsbindung festgeschrieben — zum Beispiel 10 oder 15 Jahre. Egal, was in dieser Zeit am Markt passiert: Dein Satz und damit deine Rate bleiben gleich. Das ist der große Vorteil, du kannst über Jahre fest mit deiner Monatsrate planen.

Beim variablen Sollzins darf die Bank den Satz an die Marktlage anpassen, meist alle drei Monate gekoppelt an einen Referenzzinssatz (oft der Euribor). Fällt der Marktzins, profitierst du; steigt er, wird es teurer. Variable Darlehen sind in Deutschland eher die Ausnahme — sie eignen sich für Zwischenfinanzierungen oder wenn du erwartest, bald komplett abzulösen.

Gut zu wissen: Ein gebundenes Darlehen kannst du nach § 489 BGB nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kündigen — auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Variable Darlehen lassen sich in der Regel jederzeit mit kurzer Frist ablösen.

Wovon hängt dein Sollzins ab?

Den Zinssatz, mit dem eine Bank wirbt, bekommst du nicht automatisch. Dein persönlicher Sollzins hängt vor allem von drei Faktoren ab:

• Beleihungsauslauf. Das ist das Verhältnis von Darlehen zum Immobilienwert. Je weniger du leihst — also je mehr Eigenkapital du einbringst —, desto niedriger das Risiko für die Bank und desto besser der Zins. Wer 60 % beleiht, zahlt spürbar weniger als wer 90 % oder 100 % finanziert. Mehr dazu unter Beleihungsauslauf.
• Zinsbindung. Längere Sicherheit kostet einen Aufschlag. Laut Finanztip liegt 15 Jahre Bindung im Mai 2026 etwa 0,3 Prozentpunkte über 10 Jahren.
• Bonität. Ein sicheres, ausreichend hohes Einkommen, ein sauberer Schufa-Eintrag und ein unbefristeter Job senken den Zins. Schwächere Bonität hebt ihn an.

Deshalb ist der Sollzins keine feste Zahl, sondern eine Spanne. Es lohnt sich, mehrere Werte durchzurechnen, um ein Gefühl für deinen Bereich zu bekommen.

Zinsniveau 2026: Wo steht der Sollzins gerade?

Stand 21. Mai 2026 liegt der Sollzins für eine Baufinanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung laut Finanztip bei rund 4 %, bei 15 Jahren Bindung etwa 0,3 Prozentpunkte höher. Top-Konditionen mit viel Eigenkapital und guter Bonität liegen regional deutlich darunter, schwächere Bonität oder eine Vollfinanzierung heben den Satz an.

Zur Einordnung: Das ist weit entfernt von der Niedrigzinsphase um 2020, als 10-jährige Darlehen unter 1 % zu haben waren — aber auch kein historischer Ausreißer nach oben. Wo die Zinsen als Nächstes hinlaufen, lässt sich seriös nicht vorhersagen; das hängt an EZB-Politik und Anleihemärkten. Verlass dich beim Rechnen deshalb nicht auf eine erhoffte Zinssenkung, sondern auf den Satz, den du heute bekommst.

Sollzins und Effektivzins nicht verwechseln

Der häufigste Fehler beim Angebotsvergleich: nur auf den Sollzins schauen. Eine Bank kann mit 3,50 % Sollzins werben, durch Gebühren und die Art der Verrechnung aber bei 3,75 % Effektivzins landen. Der Effektivzins ist die ehrliche Zahl, weil er die Nebenkosten mit einrechnet — und Banken müssen ihn dir laut Preisangabenverordnung nennen.

Die Verbraucherzentrale weist allerdings darauf hin, dass selbst Effektivzinsen nicht immer vollständig vergleichbar sind, weil nicht alle Kosten gleich erfasst werden. Die ausführliche Abgrenzung findest du unter Sollzins vs. Effektivzins.

In Hausbiber gibst du den Sollzins direkt in deinen Baustein ein und siehst sofort, wie sich Monatsrate, Restschuld und Gesamtzinsen verändern, wenn du an der Zinsschraube drehst — mit deinen eigenen Zahlen statt mit Faustregeln.