Eigenkapital

Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital ist alles, was du selbst beisteuerst, ohne es dir zu leihen. Das ist mehr als nur das Tagesgeldkonto. Banken erkennen in der Regel an:

• Erspartes auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonto
• Bausparguthaben aus einem angesparten Bausparvertrag
• Wertpapiere wie Aktien, ETFs und Anleihen (zum aktuellen Kurswert)
• Guthaben aus Lebens- und Rentenversicherungen, wenn du sie auflöst oder beleihst
• Schenkungen und Erbschaften — auch ein Zuschuss der Eltern zählt voll
• Eigenleistung beim Bau — die Muskelhypothek (siehe unten)
• Ein bereits bezahltes Grundstück wird ebenfalls als Eigenkapital angerechnet

Nicht als Eigenkapital gilt geliehenes Geld — ein Privatkredit von der Bank oder ein Ratenkredit zählt nicht, auch wenn er auf deinem Konto liegt. Banken fragen die Mittelherkunft beim Finanzierungsgespräch ab.

Behalte außerdem einen Notgroschen zurück. Wer das gesamte Ersparte ins Haus steckt und dann eine kaputte Heizung nicht bezahlen kann, hat zu viel eingebracht. Drei bis sechs Monatsnettogehälter sollten erreichbar bleiben.

Wie viel Eigenkapital brauchst du? Die Faustregel

Es gibt zwei Schwellen, die du auseinanderhalten solltest.

Das Minimum: Du solltest mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können. Die liegen je nach Bundesland und Makler bei etwa 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Banken finanzieren diese Kosten nur ungern mit, weil sie keinen Gegenwert haben: Auf 5 Prozent Grunderwerbsteuer gibt es keine Hypothek.

Das Komfort-Niveau: Verbraucherzentrale und Finanztip empfehlen darüber hinaus eine Eigenkapitalquote von rund 20 Prozent des Kaufpreises. Damit zahlst du nicht nur die Nebenkosten, sondern auch ein Fünftel des eigentlichen Hauses aus eigenen Mitteln.

Zusammengefasst lautet die gängige Faustregel: Nebenkosten + 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises.

Ein Rechenbeispiel mit Stand 2026: Bei einem Haus für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer, mit Makler) betragen die Nebenkosten rund 48.300 €. Mit der Faustregel ergibt sich:

Eigenkapital-Ziel	Betrag	Anteil am Kaufpreis
Nur Nebenkosten	~48.300 €	~12 %
Nebenkosten + 10 % Kaufpreis	~88.300 €	~22 %
Nebenkosten + 20 % Kaufpreis	~128.300 €	~32 %

Warum die 20 Prozent? Die Verbraucherzentrale begründet es so: Wer rund ein Fünftel der Gesamtkosten selbst trägt, bekommt im Notfall — etwa bei einem erzwungenen Verkauf — meist noch genug Verkaufserlös zusammen, um die Restschuld zu decken. Wer mit 110 Prozent finanziert hat, bleibt dagegen schnell auf Schulden sitzen.

Wie Eigenkapital deinen Zins senkt

Mehr Eigenkapital senkt nicht nur die Summe, die du leihst, sondern auch den Zinssatz pro geliehenem Euro. Der Hebel dahinter heißt Beleihungsauslauf (BLA): das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger der BLA, desto günstiger die Kondition.

Banken staffeln den Zins in Stufen. Finanztip nennt für eine 400.000-€-Immobilie als grobe Größenordnung: Bei 85 Prozent Beleihung liegt der Zins bei etwa 3,85 %, bei 95 Prozent schon bei rund 4,15 %. Ein ungesichertes Nachrangdarlehen — die typische Lösung, wenn das Eigenkapital ganz fehlt — kann 6,7 % und mehr kosten.

Was das ausmacht, zeigt der Beleihungsauslauf konkret. Nimm das 400.000-€-Haus mit rund 48.300 € Nebenkosten und einem bankseitigen Sicherheitsabschlag von 10 % (der Beleihungswert liegt damit bei 360.000 €):

• Mit 20 % Eigenkapital auf den Kaufpreis plus Nebenkosten aus eigener Tasche (zusammen rund 128.300 €) leihst du 320.000 € → Beleihungsauslauf rund 89 %.
• Ohne Eigenkapital (110-Prozent-Finanzierung, du leihst Kaufpreis + Nebenkosten = 448.300 €) springt der Beleihungsauslauf auf über 120 % — und damit in die teuerste Zinsstufe.

Schon ein um wenige Zehntelprozent niedrigerer Zins summiert sich über die Laufzeit. Bei 320.000 € Darlehen über 25 Jahre macht ein Unterschied von 0,3 Prozentpunkten grob 18.000 € aus.

100-Prozent- und 110-Prozent-Finanzierung

Wenn das Eigenkapital knapp ist, gibt es zwei Varianten der Vollfinanzierung — und der Unterschied ist wichtig:

• 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis, die Nebenkosten zahlst du selbst. Du brauchst also immer noch das Geld für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler.
• 110-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung): Die Bank finanziert auch die Nebenkosten mit. Du bringst gar kein Eigenkapital ein.

Beides ist möglich, aber an Bedingungen geknüpft: ein sicheres, hohes Einkommen, eine sehr gute Bonität und eine Immobilie in guter Lage, die sich notfalls leicht verkaufen lässt. Der Preis dafür ist der Zinsaufschlag aus dem hohen Beleihungsauslauf. Finanztip beziffert die Mehrbelastung bei einer 110-Prozent-Finanzierung gegenüber der klassischen 20-Prozent-Variante auf rund 860 € mehr pro Monat — über Jahre eine erhebliche Summe.

Ob eine Vollfinanzierung für dich tragbar ist, hängt von deinem Einkommen, deiner Jobsicherheit und der Restschuld bei Zinsbindungsende ab. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass das Risiko eines Schuldenrests bei einem erzwungenen Verkauf hier am höchsten ist.

Die Muskelhypothek: Arbeit statt Geld

Die Muskelhypothek ist Eigenkapital, das du nicht auf dem Konto hast, sondern in deinen Händen: die Eigenleistung beim Bau oder Umbau. Wer selbst streicht, fliest, den Innenausbau übernimmt oder beim Rohbau mithilft, spart Handwerkerkosten — und diese Ersparnis erkennen viele Banken als Eigenkapital an.

Die Größenordnung: Üblich sind bis zu 10 bis 15 Prozent der Bausumme, die du als Muskelhypothek geltend machen kannst. Bei 300.000 € Bausumme wären das also bis zu 30.000 bis 45.000 €.

Worauf es ankommt: Setz die Eigenleistung realistisch an. Banken rechnen nur Arbeiten an, die du fachlich und zeitlich wirklich stemmen kannst. Wer sich übernimmt und am Ende doch eine Firma beauftragen muss, hat die Lücke real im Budget — dann fehlt das Geld, das auf dem Papier durch die eigene Arbeit gedeckt schien.

Häufige Missverständnisse

• „Ohne Eigenkapital geht gar nichts.” Doch — aber teurer. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist bei guter Bonität möglich, kostet aber einen spürbaren Zinsaufschlag und mehr Risiko.
• „Die Eigenkapitalquote rechnet sich auf die Gesamtkosten.” Hier gibt es zwei gängige Bezugsgrößen. Banken und Berater messen die Quote meist am Kaufpreis (20 % von 350.000 € = 70.000 €), die Verbraucherzentrale rechnet teils auf die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten. Frag nach, auf welche Basis sich eine genannte Quote bezieht.
• „Geschenktes Geld zählt nicht.” Schenkungen und Erbschaften zählen voll als Eigenkapital. Bei größeren Schenkungen lohnt aber ein Blick auf die Schenkungsteuer-Freibeträge — das ist ein Thema für den Steuerberater.

Wie viel Eigenkapital du für dein Wunschobjekt brauchst und welcher Kaufpreis damit realistisch ist, kannst du auf der Seite Was kann ich mir leisten? durchrechnen. In Hausbiber siehst du außerdem direkt im Baustein, wie sich dein Eigenkapital auf Beleihungsauslauf, Zinsstufe und Monatsrate auswirkt — mit deinen eigenen Zahlen statt mit Faustregeln.