Fertigstellungssicherheit

Wovor schützt die Fertigstellungssicherheit?

Wenn du ein Haus bauen lässt, zahlst du fast nie alles auf einmal. Du zahlst in Raten, dem Baufortschritt entlang. Das schafft eine Lücke: Du hast schon einen Teil bezahlt, aber das Haus steht noch nicht fertig. Geht der Bauunternehmer in dieser Phase pleite oder pfuscht er, hängst du mit einem halbfertigen Rohbau und weniger Geld da.

Genau diese Lücke schließt die Fertigstellungssicherheit. Sie deckt zwei Risiken ab:

• Insolvenz des Bauunternehmers oder Bauträgers, bevor das Haus fertig ist
• wesentliche Mängel, also Pfusch, den der Unternehmer nicht mehr beseitigt

Im Gesetz steht das in § 650m Abs. 2 BGB: Die Sicherheit dient der “rechtzeitigen Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel”. Sie ist Pflicht – aber nur unter zwei Bedingungen: Es muss ein Verbraucherbauvertrag sein (du als Privatperson lässt ein neues Gebäude bauen oder erheblich umbauen, § 650i BGB), und der Unternehmer muss Abschlagszahlungen verlangen. Wer auf einen Schlag erst nach Fertigstellung zahlt, braucht keine Sicherheit.

Wie hoch ist sie und wie funktioniert sie?

Die Höhe ist klar geregelt: 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung. Der Unternehmer muss sie dir bei der ersten Abschlagszahlung stellen. Steigt die Bausumme später um mehr als 10 % – etwa durch Nachträge für nachträglich vereinbarte Arbeiten – kommen bei der nächsten Rate weitere 5 % auf den zusätzlichen Betrag obendrauf.

Es gibt zwei Wege, die Sicherheit zu erbringen:

• Einbehalt: Du behältst von jeder Abschlagszahlung Geld zurück, bis 5 % der Bausumme zusammen sind. Das Geld bleibt bei dir.
• Bürgschaft: Der Unternehmer besorgt eine Bürgschaft oder ein Zahlungsversprechen von einem Kreditinstitut oder Kreditversicherer. Im Schadensfall holst du dir das Geld von der Bank.

Welche Form genutzt wird, kann der Unternehmer auf Verlangen über den Einbehalt steuern. Der Verband Privater Bauherren weist auf einen handfesten Vorteil des Einbehalts hin: Beim Einbehalt hast du das Geld “schon in der eigenen Tasche”. Du musst keinen Schaden nachweisen und keine Bank in Anspruch nehmen, bevor du an dein Geld kommst – bei der Bürgschaft schon.

Beispiel: 5 % auf 350.000 € Bausumme

Du baust mit einem Generalunternehmer zum Festpreis von 350.000 €. Es ist ein Verbraucherbauvertrag, der Unternehmer verlangt Abschlagszahlungen entlang des Baufortschritts.

• Bausumme: 350.000 €
• Fertigstellungssicherheit (5 %): 350.000 € × 0,05 = 17.500 €

Läuft alles glatt, passiert mit den 17.500 € nichts Besonderes: Beim Einbehalt zahlst du den zurückbehaltenen Betrag nach der Bauabnahme aus, sobald keine wesentlichen Mängel offen sind.

Der Ernstfall: Der Unternehmer wird im Rohbau insolvent. Mit der Sicherheit greifst du auf die 17.500 € zu – als Einbehalt liegen sie schon bei dir, als Bürgschaft forderst du sie von der Bank an. Damit kannst du einen anderen Handwerker beauftragen, der den Bau zu Ende führt, oder Mängel beseitigen lassen. Ohne Sicherheit hättest du nur eine Insolvenzforderung in der Tabelle des Insolvenzverwalters – und davon siehst du erfahrungsgemäß oft nur einen Bruchteil wieder, wenn überhaupt.

Bei 380.000 € Bausumme läge die Sicherheit bei 19.000 €, bei 420.000 € bei 21.000 €. Es sind immer schlicht 5 % – kein Verhandlungsspielraum bei der Höhe, nur bei der Form.

Fertigstellungssicherheit, MaBV-Bürgschaft und Gewährleistungssicherheit – das gehört auseinander

Beim Bauen tauchen mehrere Sicherheiten auf, die ähnlich klingen, aber Verschiedenes absichern. Drei davon verwechselt fast jeder:

Sicherheit	Sichert was?	Wann?	Rechtsgrundlage
Fertigstellungssicherheit	rechtzeitige, mangelfreie Fertigstellung; Insolvenz	während des Baus, ab erster Rate	§ 650m Abs. 2 BGB
Bürgschaft nach § 7 MaBV	Rückzahlung bereits geleisteter Raten bei Scheitern	beim Bauträgerkauf, statt Ratenmodell	§ 7 MaBV
Gewährleistungssicherheit	Mängel, die nach der Abnahme auftauchen	nach der Abnahme, über die Verjährungsfrist	Vereinbarung im Bauvertrag

Der Unterschied in Worten:

• Die Fertigstellungssicherheit sorgt dafür, dass dein Haus überhaupt fertig und mangelfrei wird. Sie greift während des Baus.
• Die Bürgschaft nach § 7 MaBV ist eine Bauträger-Spezialität. Statt dich über den gestaffelten MaBV-Zahlungsplan zu schützen, kann der Bauträger eine Bürgschaft stellen und dann früher Geld nehmen. Diese Bürgschaft sichert deinen Anspruch, schon gezahltes Geld zurück zu bekommen, wenn das Vorhaben scheitert – nicht die Fertigstellung selbst. Beim Bauträgerkauf muss dir der Vertrag zusätzlich die Fertigstellungssicherheit nach § 650m Abs. 2 und 3 BGB einräumen (§ 1 S. 2 AbschlagsV).
• Die Gewährleistungssicherheit kommt erst nach der Abnahme ins Spiel und steht für Mängel ein, die sich später zeigen. Mehr dazu unter Gewährleistung beim Neubau.

Eine vierte Sicherheit läuft genau andersherum und betrifft dich als Bauherr nicht: Die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB sichert den Unternehmer gegen den Besteller ab. Sie gilt aber ausdrücklich nicht bei Verbraucherbauverträgen und Bauträgerverträgen (§ 650f Abs. 6 BGB) – als privater Häuslebauer kann dein Unternehmer sie also nicht von dir verlangen.

Worauf du beim Vertrag achten kannst

Die Sicherheit nützt nur, wenn sie im Vertrag steht und du sie auch ziehst. Ein paar Punkte, die in der Praxis den Unterschied machen:

• Steht die Sicherheit im Bauvertrag? Bei Verbraucherbauverträgen mit Abschlagszahlungen ist sie gesetzlich vorgesehen. Fehlt sie oder ist sie geringer als 5 %, ist die Klausel angreifbar – ein Punkt, den du vor der Unterschrift klären kannst.
• Bürgschaftstext prüfen, falls eine Bürgschaft kommt. Eine Bürgschaft “auf erstes Anfordern” zahlt schneller als eine “selbstschuldnerische” Bürgschaft, bei der die Bank zuerst Einwendungen prüfen kann. Welche Variante vereinbart ist, steht in der Bürgschaftsurkunde.
• Urkunde vor der ersten Rate. Wenn die Sicherheit über eine Bürgschaft läuft, lässt du dir die Bürgschaftsurkunde idealerweise zeigen, bevor du die erste Abschlagszahlung leistest – sonst zahlst du, ohne abgesichert zu sein.
• Einbehalt sauber dokumentieren. Beim Einbehalt rechnest du jede Rate so ab, dass 5 % zurückbleiben, und hältst fest, wann der Einbehalt wieder freigegeben wird.

Ob die konkrete Klausel in deinem Vertrag wirksam ist und welche Sicherungsform für deine Situation passt, ist eine rechtliche Einzelfallfrage. Eine verbindliche Prüfung deines Bauvertrags gehört zum Notar oder zu einer unabhängigen Bauberatung wie dem Verband Privater Bauherren – Hausbiber erklärt die Mechanik, ersetzt aber keine Rechtsberatung.

Häufige Missverständnisse

• “Die Fertigstellungssicherheit ist immer eine Bankbürgschaft.” Nicht zwingend. Der Standardweg nach § 650m BGB ist der Einbehalt von den Raten – das Geld bleibt bei dir. Die Bürgschaft ist die Alternative, nicht die Regel.
• “Sie kostet mich extra.” Die Sicherheit ist kein zusätzlicher Kostenblock. Beim Einbehalt liegt dein eigenes Geld nur länger bei dir, bei der Bürgschaft trägt der Unternehmer die Kosten. Du zahlst nicht mehr als die vereinbarte Bausumme.
• “Die 5 % decken auch Mängel nach dem Einzug.” Nein. Die Fertigstellungssicherheit endet mit der mangelfreien Fertigstellung. Für Mängel, die später auftauchen, ist die Gewährleistung zuständig.
• “Beim Bauträger brauche ich sie nicht, da gibt es ja den MaBV-Zahlungsplan.” Beides existiert nebeneinander. Der Zahlungsplan schützt dich über die Reihenfolge “erst Leistung, dann Geld”; die Fertigstellungssicherheit deckt zusätzlich das Risiko ab, dass am Ende etwas fehlt oder mangelhaft ist.

Wenn du in Hausbiber den Kaufpreis und die Nebenkosten für einen Neubau durchrechnest, siehst du, welcher Teil deines Kapitals an den Bauträger fließt und wann. Das macht greifbar, warum die 5 % Sicherheit für genau die Phase wichtig sind, in der du schon gezahlt hast, aber noch kein fertiges Haus in der Hand hältst.