MaBV-Zahlungsplan
Der MaBV-Zahlungsplan regelt, wann du beim Kauf vom Bauträger welche Rate zahlst — gestaffelt nach echtem Baufortschritt, nicht nach Wunsch des Bauträgers. Nach § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung darf er den Kaufpreis in höchstens 7 Raten aus einem festen Katalog von 13 Bauabschnitten abrufen. Bei 400.000 € sind das z. B. 120.000 € (30 %) nach Beginn der Erdarbeiten und erst 14.000 € (3,5 %) nach vollständiger Fertigstellung. Du zahlst also immer nur für das, was schon steht.
Wie funktioniert der MaBV-Zahlungsplan?
Wenn du eine Wohnung oder ein Haus vom Bauträger kaufst, das noch gar nicht fertig gebaut ist, zahlst du den Kaufpreis nicht auf einen Schlag. Du zahlst in Raten — aber nicht so, wie es dem Bauträger gerade passt, sondern nach klaren Regeln. Die stehen in § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Der Grundgedanke ist simpel und schützt dich: Du gibst dein Geld immer erst dann, wenn dafür auch etwas gebaut wurde. Geht der Bauträger pleite, hast du im schlimmsten Fall nur für das bezahlt, was schon steht — nicht für ein Luftschloss.
Konkret heißt das: Der Bauträger darf den Kaufpreis in höchstens 7 Raten abrufen. Diese 7 Raten stellt er aus einem festen Katalog von 13 möglichen Bauabschnitten zusammen. Er darf also Abschnitte bündeln (etwa Heizung, Sanitär und Elektro in eine Rate packen), aber er darf weder mehr als 7 Raten bilden noch eigene Prozentsätze erfinden.
Die 13 Bauabschnitte und ihre Prozentsätze
Hier liegt der Punkt, den viele falsch verstehen — und der bei der eigenen Kontrolle wichtig ist. Die erste Rate bezieht sich auf den gesamten Kaufpreis. Alle weiteren Teilbeträge sind Prozentsätze der restlichen Vertragssumme, also der 70 %, die nach der ersten Rate übrig sind.
| Bauabschnitt | Anteil laut MaBV | … entspricht vom Gesamtpreis |
|---|---|---|
| Nach Beginn der Erdarbeiten | 30 % der Vertragssumme | 30,0 % |
| Rohbau fertig | 40 % vom Rest | 28,0 % |
| Dachflächen und Dachrinnen | 8 % vom Rest | 5,6 % |
| Rohinstallation Heizung | 3 % vom Rest | 2,1 % |
| Rohinstallation Sanitär | 3 % vom Rest | 2,1 % |
| Rohinstallation Elektro | 3 % vom Rest | 2,1 % |
| Fenster eingebaut (inkl. Verglasung) | 10 % vom Rest | 7,0 % |
| Innenputz (ohne Beiputzarbeiten) | 6 % vom Rest | 4,2 % |
| Estrich | 3 % vom Rest | 2,1 % |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 4 % vom Rest | 2,8 % |
| Bezugsfertigkeit / Zug-um-Zug-Besitzübergabe | 12 % vom Rest | 8,4 % |
| Fassadenarbeiten | 3 % vom Rest | 2,1 % |
| Vollständige Fertigstellung | 5 % vom Rest | 3,5 % |
Bei einem Erbbaurecht statt eines Volleigentums liegt die erste Rate bei 20 % statt 30 %. Wird ein gelisteter Abschnitt nicht erbracht — etwa weil es keine Fassadenarbeiten gibt —, verteilt sich der Prozentsatz anteilig auf die übrigen Raten.
Beispiel: 400.000 € Bauträgerobjekt durchgerechnet
Du kaufst eine Neubauwohnung vom Bauträger für 400.000 € Festpreis. Der Bauträger fasst die 13 Abschnitte zu 7 Raten zusammen. So könnte dein Zahlungsplan aussehen:
| Rate | Erreichter Bautenstand | Betrag |
|---|---|---|
| 1 | Beginn Erdarbeiten | 120.000 € |
| 2 | Rohbau fertig | 112.000 € |
| 3 | Dach + alle Rohinstallationen (Heizung, Sanitär, Elektro) | 47.600 € |
| 4 | Fenster + Innenputz | 44.800 € |
| 5 | Estrich + Fliesen | 19.600 € |
| 6 | Bezugsfertig (Übergabe) | 33.600 € |
| 7 | Fassade + vollständige Fertigstellung | 22.400 € |
| Summe | 400.000 € |
Du siehst: Nach den ersten beiden Raten hast du schon 232.000 € gezahlt — aber dafür steht auch ein fertiger, gedeckter Rohbau. Die letzte Teilsumme aus „vollständiger Fertigstellung” beträgt 14.000 € (3,5 % vom Gesamtpreis). Genau dieser Rest ist deine Sicherheit: Solange Restarbeiten fehlen oder Mängel offen sind, behältst du ihn ein.
Die erste Rate: Diese vier Voraussetzungen müssen stehen
Bevor der Bauträger überhaupt die erste Rate verlangen darf (§ 3 Abs. 1 MaBV), muss der Notar dir bestätigen, dass vier Dinge erfüllt sind:
- Der Vertrag ist rechtswirksam. Der Bauträgervertrag ist notariell beurkundet und alle nötigen Genehmigungen liegen vor. Eine etwaige Widerrufsfrist muss abgelaufen sein.
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Zu deinen Gunsten ist eine Auflassungsvormerkung eingetragen — sie reserviert dir das Eigentum, sodass der Bauträger es nicht doppelt verkaufen kann.
- Freistellung von Altlasten. Das Objekt ist lastenfrei, oder die finanzierende Bank des Bauträgers gibt eine Freistellungserklärung ab. So kommt keine fremde Grundschuld auf deine Wohnung, wenn der Bauträger zahlungsunfähig wird.
- Baugenehmigung erteilt. Die Genehmigung für das Vorhaben liegt vor (oder eine entsprechende Bestätigung).
Erst wenn das alles steht, schickt dir der Notar eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Vorher musst du keinen Cent zahlen — auch wenn die erste Bauträgerrechnung schon im Briefkasten liegt.
§ 7 MaBV: Bürgschaft statt Baufortschritt
Es gibt einen alternativen Weg, und der steht in § 7 MaBV. Will der Bauträger nicht auf den Baufortschritt warten, kann er stattdessen eine Bankbürgschaft über den Kaufpreis stellen. Dann darf er das Geld früher abrufen — bis hin zu nahezu dem ganzen Betrag vorab.
Die Bürgschaft sichert deinen Rückzahlungsanspruch ab: Scheitert der Bau, holst du dir das gezahlte Geld von der Bürgschaftsbank zurück. Das ist nicht dasselbe wie die Fertigstellungssicherheit nach § 650m BGB — die deckt nur 5 % der Bausumme für Mängel und Verzug, während die § 7-Bürgschaft den vollen vorausgezahlten Kaufpreis absichert.
Welcher Weg für dein Objekt gilt — der ratierliche Plan nach § 3 oder die Bürgschaftslösung nach § 7 —, steht im Bauträgervertrag. Ob die eine oder andere Variante für deine Situation besser ist, hängt vom konkreten Vertrag und der Bonität des Bauträgers ab; das ist eine Frage für deinen Notar oder eine baubegleitende Rechtsberatung, keine pauschale Antwort.
Worauf du beim Zahlungsplan achten kannst
- Erst Leistung, dann Geld. Eine Rate wird erst fällig, wenn der zugehörige Bautenstand wirklich erreicht ist. Eine Rechnung allein verpflichtet dich nicht zur Zahlung. Sinnvoll ist, jeden Stand vor der Überweisung selbst zu prüfen oder einen Bausachverständigen draufschauen zu lassen.
- Bei Verzug darfst du zurückhalten. Hängt der Bau hinter dem Zeitplan, kannst du die nächste Rate so lange einbehalten, bis der vereinbarte Stand steht. Viele Bauträger drängen trotzdem, weil sie ihre Handwerker bezahlen müssen — der Plan steht aber auf deiner Seite.
- Die Schlussrate behältst du bis zuletzt. Die 3,5 % aus der Fertigstellung sind dein Hebel für Restarbeiten und Mängel. Nicht vorzeitig freigeben.
- Bereitstellungszinsen einplanen. Weil dein Darlehen in Tranchen passend zu den Raten ausgezahlt wird, ruht ein Teil der Kreditsumme oft monatelang bei der Bank. Dafür können Bereitstellungszinsen anfallen. Eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit zu vereinbaren, kann sich bei langer Bauzeit deutlich rechnen.
Häufige Missverständnisse
- „Die Prozentsätze gelten alle vom Gesamtpreis.” Nein. Nur die erste Rate (30 %) bezieht sich auf den vollen Kaufpreis. Alle weiteren Teilbeträge rechnen sich von der restlichen Vertragssumme. Deshalb sind 40 % „Rohbau” effektiv 28 % des Gesamtpreises.
- „Ich muss zahlen, sobald die Rechnung kommt.” Nein. Maßgeblich ist der erreichte Bautenstand, nicht das Rechnungsdatum. Steht der Abschnitt nicht, darfst du zurückhalten.
- „Der Bauträger darf den Plan frei gestalten.” Nein. Er darf höchstens 7 Raten bilden und nur die Abschnitte und Prozentsätze aus dem MaBV-Katalog verwenden. Ein Vertrag, der davon abweicht (etwa eine zu hohe erste Rate fordert), ist insoweit unwirksam — die Verordnung schützt dich zwingend.
In Hausbiber rechnest du deine Bauabnahme, die Auszahlungstranchen deines Darlehens und mögliche Bereitstellungszinsen mit deinen eigenen Zahlen durch. So siehst du früh, wie sich ein ratierlicher Zahlungsplan auf deine Finanzierung auswirkt — statt erst beim Notartermin zu merken, dass die erste Rate schneller fällig wird, als die Bank auszahlt.
Häufige Fragen
Wie viele Raten darf ein Bauträger nach MaBV verlangen?
Höchstens 7 Raten. Der Bauträger stellt sie aus einem festen Katalog von 13 möglichen Bauabschnitten zusammen (§ 3 Abs. 2 MaBV), darf aber nicht mehr als 7 daraus bilden. Jede Rate wird erst fällig, wenn der zugehörige Bautenstand tatsächlich erreicht ist.
Wann ist die erste Bauträgerrate fällig?
Erst wenn vier Dinge zusammenkommen: Der Vertrag ist rechtswirksam und die Widerrufsfrist abgelaufen, eine Auflassungsvormerkung steht zu deinen Gunsten im Grundbuch, das Objekt ist von Altlasten freigestellt (lastenfrei oder Freistellungserklärung der Bank), und die Baugenehmigung liegt vor. Erst dann darf der Bauträger die erste Rate (30 % bzw. 20 % bei Erbbaurecht) nach Beginn der Erdarbeiten verlangen.
Wie hoch ist die letzte Rate beim Bauträger?
Die Schlussrate beträgt 5 % der restlichen Vertragssumme — das sind 3,5 % des Gesamtpreises. Sie wird erst nach vollständiger Fertigstellung fällig. Bei 400.000 € sind das 14.000 €. Dieser Rest ist dein wichtigstes Druckmittel, damit der Bauträger Restarbeiten und Mängel auch wirklich erledigt.
Was ist der Unterschied zwischen § 3 und § 7 MaBV?
Nach § 3 MaBV zahlst du streng nach Baufortschritt. § 7 MaBV ist die Ausnahme: Stellt der Bauträger eine Bankbürgschaft über den Kaufpreis, darf er das Geld früher abrufen — teils fast den ganzen Betrag vorab. Die Bürgschaft sichert deinen Rückzahlungsanspruch, falls der Bau scheitert. Welcher Weg gilt, steht im Bauträgervertrag.
Muss ich eine Rate zahlen, wenn der Bautenstand noch nicht erreicht ist?
Nein. Eine MaBV-Rate wird erst fällig, wenn der zugehörige Bauabschnitt fertig ist — eine Rechnung allein reicht nicht. Ist der Bautenstand noch nicht erreicht, darfst du die Zahlung zurückhalten. Sinnvoll ist, jeden Stand vor der Zahlung selbst oder über einen Bausachverständigen zu prüfen.