MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung)

Was regelt die MaBV?

Die Makler- und Bauträgerverordnung — kurz MaBV — ist eine Verordnung, die auf § 34c der Gewerbeordnung (GewO) fußt. Sie legt fest, welche Pflichten gewerbliche Makler, Bauträger und Baubetreuer haben, wenn sie mit fremdem Geld arbeiten. Ihr eigentlicher Zweck ist der Verbraucherschutz: Wer eine Immobilie kauft oder einen Bau in Auftrag gibt, soll sein Geld nicht verlieren, nur weil ein Anbieter es kassiert, bevor er die Gegenleistung erbracht hat.

Für dich als Erstkäufer ist die MaBV vor allem beim Kauf vom Bauträger wichtig. Ein Bauträger verkauft dir eine Wohnung oder ein Haus, das oft noch gar nicht fertig ist — manchmal steht noch nicht einmal die Baustelle. Du zahlst also für etwas, das es bei Vertragsschluss physisch noch nicht gibt. Genau das ist riskant, und genau hier setzt die MaBV an: Sie verbietet dem Bauträger, dein Geld einfach so anzunehmen.

Konkret darf der Bauträger deine Zahlungen nur unter einer von zwei Bedingungen entgegennehmen:

• § 3 MaBV — Zahlung nach Baufortschritt. Du zahlst in höchstens 7 Raten, jede erst nach einem erreichten Bautenstand.
• § 7 MaBV — Absicherung per Bürgschaft. Der Bauträger stellt eine Bankbürgschaft über deine Zahlungen und darf das Geld dann früher abrufen.

Wie das Ratenmodell im Detail aussieht — mit allen 13 Bauabschnitten und Prozentsätzen — liest du im eigenen Artikel zum MaBV-Zahlungsplan. Dieser Artikel hier erklärt die Verordnung als Ganzes: wen sie schützt, wen nicht, und wo ihre Grenzen liegen.

Wen schützt die MaBV — und wen nicht?

Das ist der Punkt, an dem viele danebenliegen. Die MaBV gilt nur für gewerbliche Marktteilnehmer im Sinne von § 34c GewO. Das sind drei Gruppen:

• Makler, die gewerblich Kauf- oder Darlehensverträge über Immobilien vermitteln,
• Bauträger, die im eigenen Namen, aber mit dem Geld der Käufer bauen und verkaufen,
• Baubetreuer, die im fremden Namen und auf fremde Rechnung Bauvorhaben betreuen.

Verkauft dir dagegen eine Privatperson ihr bestehendes Haus oder ihre Eigentumswohnung, fällt das nicht unter die MaBV. Hier gibt es keinen gewerblichen Bauträger, und das Haus steht ohnehin schon — du zahlst nicht für eine Bauleistung, die erst noch kommen muss. Dein Schutz beim Privatkauf kommt aus anderen Ecken: dem notariellen Kaufvertrag, der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und der Tatsache, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn der Notar die Sicherheiten bestätigt hat.

Merke dir die Faustregel: MaBV greift, wo ein gewerblicher Bauträger ein noch nicht fertiges Objekt verkauft. Genau in dieser Konstellation ist das Risiko am größten, weil du in Vorleistung gehst.

Was muss stehen, bevor du die erste Rate zahlst?

Bevor ein Bauträger nach § 3 MaBV überhaupt den ersten Cent verlangen darf, müssen mehrere Sicherungen erfüllt sein. Der Notar prüft das und schickt dir erst dann eine Fälligkeitsmitteilung. Vier Dinge stehen im Zentrum:

1. Der Vertrag ist rechtswirksam. Der Bauträgervertrag ist notariell beurkundet, alle nötigen Genehmigungen liegen vor, und ein vertragliches Rücktrittsrecht des Bauträgers ist ausgeschlossen.
2. Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Zu deinen Gunsten ist im Grundbuch eine Vormerkung eingetragen, die dir das Eigentum reserviert. So kann der Bauträger das Objekt nicht ein zweites Mal verkaufen, und du bist gegenüber später eingetragenen Gläubigern abgesichert.
3. Freistellung von Grundpfandrechten. Das Objekt ist lastenfrei, oder die finanzierende Bank des Bauträgers gibt eine Freistellungserklärung ab. Diese sorgt dafür, dass keine fremde Grundschuld auf deiner Wohnung lastet, falls der Bauträger zahlungsunfähig wird — und zwar ausdrücklich auch dann, wenn der Bau scheitert.
4. Baugenehmigung. Die Genehmigung für das Vorhaben liegt vor oder gilt als erteilt; ersatzweise reicht eine entsprechende Bestätigung mit Wartefrist.

Erst wenn diese Kette komplett ist, darf die erste Rate fließen. Sie beträgt 30 % der Vertragssumme (bei Erbbaurecht 20 %) und ist erst nach Beginn der Erdarbeiten fällig — also nachdem die Baustelle eröffnet ist, nicht vorher.

§ 3 oder § 7: zwei Wege, dasselbe Schutzziel

Die MaBV lässt dem Bauträger eine Wahl, wie er deine Zahlungen absichert.

	§ 3 MaBV (Regelfall)	§ 7 MaBV (Ausnahme)
Wie du zahlst	In bis zu 7 Raten nach Baufortschritt	Früher, teils fast den ganzen Betrag vorab
Wodurch dein Geld gesichert ist	Du zahlst nur für tatsächlich Gebautes	Bankbürgschaft über deine Zahlungen
Bei Insolvenz	Angefangener Bau gehört dir, Freistellung schützt	Bürgschaftsbank erstattet deine Zahlungen

Beim Regelfall § 3 schützt dich der Baufortschritt selbst: Du gibst dein Geld stückweise und immer erst, wenn dafür ein Stück Haus steht. Geht der Bauträger pleite, hast du im besten Fall nur für das bezahlt, was du auch besitzt.

Bei der Ausnahme § 7 darf der Bauträger das Geld schneller abrufen — dafür muss er eine Bürgschaft stellen, die deine gesamten Zahlungen abdeckt. Scheitert der Bau, holst du dir das Geld von der Bürgschaftsbank zurück. Diese Bürgschaft ist nicht dasselbe wie die Fertigstellungssicherheit nach § 650m BGB: Die deckt nur 5 % der Bausumme für Mängel und Verzug ab, während die § 7-Bürgschaft den vollen vorausgezahlten Betrag absichert.

Welche Variante in deinem Fall gilt, steht im Bauträgervertrag. Ob § 3 oder § 7 für dich günstiger ist, hängt vom Vertrag und der Bonität des Bauträgers ab — das ist eine Frage für deinen Notar oder eine baubegleitende Rechtsberatung, keine pauschale Antwort.

Wo die MaBV an ihre Grenzen kommt

Die MaBV ist ein starker Schutz, aber sie kann nicht alles. Drei Dinge solltest du nüchtern sehen:

• Sie schützt dein Geld, nicht die Qualität. Die MaBV sorgt dafür, dass du nicht für Nicht-Gebautes zahlst. Ob das Gebaute mängelfrei ist, regelt sie nicht. Dafür sind die Gewährleistung beim Neubau und die Bauabnahme zuständig.
• Sie verhindert keine Verzögerung. Ein Bauträger kann auch im MaBV-Rahmen langsam bauen. Dein Hebel ist, die nächste Rate zurückzuhalten, bis der vereinbarte Stand erreicht ist — denn jede Rate wird erst mit dem Bautenstand fällig, nicht mit der Rechnung.
• Sie ersetzt keine Bonitätsprüfung. Auch ein MaBV-konformer Vertrag schützt nicht davor, dass ein wirtschaftlich schwacher Bauträger mitten im Bau aufgibt. Ein Blick auf seine Referenzen und Finanzlage gehört trotzdem dazu.

Was die MaBV dir nicht abnimmt: jeden Bautenstand vor der Zahlung zu prüfen. Sinnvoll ist, einen eigenen Bausachverständigen draufschauen zu lassen, statt allein der Bestätigung des Bauträgers zu vertrauen — denn er bestätigt im Zweifel seinen eigenen Fortschritt.

Häufige Missverständnisse

• „Die MaBV gilt bei jedem Hauskauf.” Nein. Sie greift nur bei gewerblichen Bauträgern, Maklern und Baubetreuern. Beim Kauf von privat fällst du nicht darunter.
• „Wenn ich nach MaBV zahle, ist mein Geld vollständig sicher.” Sie senkt dein Verlustrisiko erheblich, aber ein Restrisiko bleibt — etwa bei Streit über den Bautenstand oder bei einem schwachen Bauträger ohne § 7-Bürgschaft.
• „MaBV-Zahlungen schützen mich vor Pfusch.” Nein. Geld und Qualität sind zwei verschiedene Baustellen. Mängel klärst du über Gewährleistung und Abnahme, nicht über die MaBV.

In Hausbiber rechnest du den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten und die Auszahlungstranchen deiner Finanzierung mit deinen eigenen Zahlen durch. Beim Bauträgerkauf zahlst du in Raten — und dein Darlehen wird passend dazu in Tranchen abgerufen. So siehst du früh, wie ein MaBV-Zahlungsplan zu deiner Finanzierung passt, statt dich erst beim Notartermin damit zu beschäftigen.