Notarkosten
Notar- und Grundbuchkosten sind die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch. Sie liegen zusammen bei rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises — etwa 1 bis 1,5 % Notar, 0,5 % Grundbuchamt. Die Sätze sind bundesweit gleich und im GNotKG festgelegt, also nicht verhandelbar. Bei 400.000 € Kaufpreis und 320.000 € Darlehen zahlst du rund 5.400 € (3.558 € Notar inkl. USt, 1.813 € Grundbuch). Bezahlt werden sie vom Käufer.
Was sind Notar- und Grundbuchkosten?
In Deutschland ist ein Immobilienkauf ohne Notar nicht möglich. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden — das schreibt das Gesetz vor (§ 311b BGB). Der Notar liest dir den Vertrag vor, klärt offene Punkte, überwacht die Kaufpreiszahlung und veranlasst die Einträge im Grundbuch. Dafür entstehen zwei Kostenblöcke: die Notargebühren und die Grundbuchgebühren des Amtsgerichts.
Beide zusammen machen rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises aus — etwa 1 bis 1,5 % für den Notar, rund 0,5 % fürs Grundbuchamt. Das ist nach der Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision der dritte große Block der Kaufnebenkosten. Anders als die Grunderwerbsteuer hängen Notar- und Grundbuchkosten aber nicht vom Bundesland ab, sondern sind bundesweit identisch.
Warum du nicht verhandeln kannst: das GNotKG
Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgeschrieben. Jeder Notar in Deutschland muss exakt dieselben Sätze abrechnen — egal ob in München, Leipzig oder Flensburg. Es gibt keinen „günstigeren” Notar, und ein angebotener Rabatt wäre rechtswidrig.
Die Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert — bei der Beurkundung des Kaufvertrags ist das der Kaufpreis, bei der Grundschuld der Darlehensbetrag. Aus dem Geschäftswert ergibt sich über die Tabelle B des GNotKG eine sogenannte einfache Gebühr (die 1,0-Gebühr). Je nach Vorgang wird diese mit einem Faktor multipliziert: 2,0 für die Kaufvertragsbeurkundung, 0,5 oder 1,0 für die übrigen Schritte.
Ein Detail, das viele übersehen: Auf die Notargebühren kommen 19 % Umsatzsteuer obendrauf. Auf die Grundbuchgebühren nicht — das Grundbuchamt ist eine Behörde und erhebt keine USt. Die Faustregel von 1,5 bis 2 % enthält die Mehrwertsteuer aber bereits.
Woraus sich die Kosten zusammensetzen
Hinter dem einen Block „Notar und Grundbuch” stecken mehrere einzelne Vorgänge. So verteilen sie sich typischerweise:
Beim Notar:
- Beurkundung des Kaufvertrags (2,0-Gebühr auf den Kaufpreis) — der größte Einzelposten.
- Vollzug der Urkunde (0,5) — Einholen von Genehmigungen, Löschungsbewilligungen, Mitteilungen ans Finanzamt.
- Betreuungs- bzw. Treuhandgebühr (0,5) — Überwachung der Kaufpreiszahlung, Fälligkeitsmitteilung. Fällt nur an, wenn der Notar diese Abwicklung übernimmt (Standard bei Finanzierung).
- Beurkundung der Grundschuldbestellung (1,0 auf den Darlehensbetrag) — nur, wenn du mit einer Bank finanzierst. Die Bank will ihre Grundschuld als Sicherheit eingetragen sehen.
Beim Grundbuchamt (ohne USt):
- Auflassungsvormerkung (0,5 auf den Kaufpreis) — sichert deinen Anspruch auf das Eigentum, bis die Umschreibung erfolgt.
- Eigentumsumschreibung (1,0 auf den Kaufpreis) — du wirst als neuer Eigentümer eingetragen.
- Eintragung der Grundschuld (1,0 auf den Darlehensbetrag) — die Sicherheit der Bank ins Grundbuch.
Je höher dein Darlehen, desto höher die grundschuldbezogenen Posten. Mehr Eigenkapital senkt also nicht nur deine Zinslast, sondern minimal auch diese Gebühren.
Tabelle: Notar- und Grundbuchkosten nach Kaufpreis (2026)
Die folgende Tabelle rechnet die GNotKG-Gebühren für drei typische Kaufpreise durch — jeweils mit einem realistischen Darlehensbetrag (80 % des Kaufpreises). Notargebühren inklusive 19 % USt, Grundbuch ohne USt.
| Kaufpreis | Darlehen | Notar (inkl. USt) | Grundbuch | Gesamt | in % |
|---|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 240.000 € | 2.904 € | 1.488 € | 4.391 € | 1,46 % |
| 400.000 € | 320.000 € | 3.558 € | 1.813 € | 5.371 € | 1,34 % |
| 500.000 € | 400.000 € | 4.272 € | 2.188 € | 6.460 € | 1,29 % |
Auffällig: Prozentual sinken die Kosten mit steigendem Kaufpreis (von 1,46 % auf 1,29 %), weil die GNotKG-Gebühr nicht linear, sondern in Stufen wächst. Diese Werte sind eine saubere Untergrenze — kommen weitere Vorgänge dazu (etwa Löschungen, Vollmachten, eine zweite Grundschuld), landest du näher an den oft genannten 2 %. Für die Budgetplanung sind 2 % vom Kaufpreis ein verlässlicher, eher vorsichtiger Ansatz.
Beispiel: 400.000 € Haus mit 320.000 € Darlehen
So setzen sich die rund 5.371 € im mittleren Beispiel konkret zusammen. Der Geschäftswert beträgt 400.000 € (Kaufpreis), die einfache GNotKG-Gebühr dafür ist 785 €; für die Grundschuld über 320.000 € sind es 635 €.
| Posten | Faktor | Betrag |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | 2,0 × 785 € | 1.570 € |
| Vollzug der Urkunde | 0,5 × 785 € | 393 € |
| Betreuung / Treuhand | 0,5 × 785 € | 393 € |
| Beurkundung Grundschuld | 1,0 × 635 € | 635 € |
| Notar netto | 2.990 € | |
| Notar brutto (+ 19 % USt) | 3.558 € | |
| Auflassungsvormerkung | 0,5 × 785 € | 393 € |
| Eigentumsumschreibung | 1,0 × 785 € | 785 € |
| Eintragung Grundschuld | 1,0 × 635 € | 635 € |
| Grundbuch (ohne USt) | 1.813 € | |
| Gesamt | 5.371 € |
Ohne Finanzierung — also wenn du bar zahlst — fielen die Grundschuldposten weg (635 € beim Notar und 635 € beim Grundbuch), und du landest bei rund 4.000 €.
Wer zahlt Notar und Grundbuch?
Im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten trägt. Du zahlst also die Beurkundung, die Grundschuldbestellung und die Einträge zu deinen Gunsten. Eine Ausnahme: Müssen alte Grundschulden des Verkäufers gelöscht werden, trägt diese Löschkosten in der Regel der Verkäufer.
Wichtig fürs Budget: Diese Kosten zahlst du aus Eigenkapital. Banken finanzieren die Kaufnebenkosten meist nicht mit, weil sie keinen verwertbaren Gegenwert schaffen. Die Notarrechnung ist mit Zugang sofort fällig — rechne mit einigen Wochen nach dem Beurkundungstermin. Die Grundbuchgebühren stellt das Amtsgericht separat in Rechnung.
Worauf du achten kannst
- Beim Gebührensatz lässt sich nichts drehen, an der Bemessungsgrundlage schon. Da die Grundschuld auf Basis des Darlehensbetrags eingetragen wird, fällt dieser Posten kleiner aus, je weniger du finanzierst. Eine bewusste Wahl der Darlehenshöhe wirkt sich also leicht auf die Notarkosten aus.
- Bei der Anschlussfinanzierung Grundschuld stehen lassen. Wechselst du nach Ablauf der Zinsbindung die Bank, kannst du eine bestehende Grundschuld oft auf die neue Bank übertragen (Abtretung) statt sie zu löschen und neu zu bestellen. Das spart die erneute Beurkundung und Eintragung — frag deine Bank danach.
- Rechnung prüfen, nicht vergleichen. Da alle Notare gleich abrechnen, bringt ein Vergleich nichts. Sinnvoll ist aber, die Rechnung auf doppelt berechnete oder nicht beauftragte Vorgänge zu prüfen. Bei Zweifeln ist die zuständige Notarkammer die richtige Adresse.
Ob ein bestimmter Finanzierungsmix in deinem Fall günstiger ist, ist eine individuelle Rechnung — eine verbindliche Einordnung gehört in ein Gespräch mit Notar und Bank.
Häufige Missverständnisse
- „Ich kann mir einen günstigen Notar suchen.” Nein. Die Sätze sind im GNotKG bundeseinheitlich festgelegt. Jeder Notar rechnet identisch ab.
- „Notar- und Grundbuchkosten sind dasselbe.” Es sind zwei getrennte Rechnungen: der Notar für die Beurkundung und Abwicklung, das Amtsgericht für die Eintragung ins Grundbuch. Auf den Notar fällt USt an, auf das Grundbuch nicht.
- „Die kann ich mitfinanzieren.” In der Regel nicht. Wie die übrigen Kaufnebenkosten erwartet die Bank, dass du sie aus Eigenkapital zahlst.
In Hausbiber siehst du beim Durchrechnen einer Immobilie, wie viel Notar und Grundbuch in deinem konkreten Fall ausmachen — automatisch eingerechnet in die Kaufnebenkosten neben Grunderwerbsteuer und Makler. So weißt du von Anfang an, wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst, statt es im Kleingedruckten zu übersehen.
Häufige Fragen
Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten beim Hauskauf?
Zusammen rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises — etwa 1 bis 1,5 % für den Notar und 0,5 % für das Grundbuchamt. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das etwa 4.400 €, bei 400.000 € rund 5.400 €, bei 500.000 € rund 6.500 €. Die genaue Höhe hängt auch von deinem Darlehensbetrag ab, weil die Grundschuld extra eingetragen wird.
Wer zahlt die Notarkosten beim Immobilienkauf?
In der Regel der Käufer — so steht es üblicherweise im Kaufvertrag. Du trägst die Beurkundung des Kaufvertrags, die Grundschuldbestellung und die Grundbucheinträge zu deinen Gunsten. Der Verkäufer zahlt meist nur das Löschen alter, noch eingetragener Grundschulden.
Sind Notarkosten verhandelbar?
Nein. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich festgelegt und an den Geschäftswert gekoppelt. Jeder Notar muss exakt diese Sätze abrechnen — ein günstigerer Notar existiert nicht. Wer dir einen Rabatt anbietet, verstößt gegen das Gesetz.
Kann ich bei den Notarkosten sparen?
Nicht beim Gebührensatz selbst, aber an der Bemessungsgrundlage. Die Grundschuld wird auf Basis des Darlehensbetrags eingetragen — je weniger du finanzierst, desto kleiner dieser Posten. Bei einer späteren Anschlussfinanzierung kannst du eine bestehende Grundschuld oft stehen lassen und sparst die erneute Bestellung und Eintragung.
Fällt auf Notarkosten Mehrwertsteuer an?
Auf die Notargebühren ja — 19 % Umsatzsteuer kommen obendrauf. Auf die Grundbuchgebühren nicht, denn das Grundbuchamt ist eine Behörde und erhebt keine USt. In den Faustregel-Prozenten von 1,5 bis 2 % ist die Mehrwertsteuer bereits eingerechnet.
Wann ist die Notarrechnung fällig?
Die Notarrechnung wird mit Zugang sofort fällig, meist einige Wochen nach dem Beurkundungstermin. Die Grundbuchgebühren stellt das Amtsgericht separat in Rechnung. Beide zahlst du aus Eigenkapital, weil Banken die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren.