Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus?
Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen – das sind je nach Bundesland und Maklereinsatz rund 9–15 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das etwa 36.000 bis 48.000 €. Wer es solide angehen will, bringt 20 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten mit, hier also rund 128.000 €. Je mehr du einbringst, desto günstiger wird in der Regel dein Zins.
Die zwei Faustregeln, die wirklich zählen
Es gibt zwei Schwellen, an denen du dich orientieren kannst – eine harte und eine empfohlene.
Die harte Untergrenze: die Kaufnebenkosten. Banken finanzieren fast immer nur den Kaufpreis der Immobilie, nicht die Nebenkosten obendrauf. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision musst du also normalerweise selbst tragen. Diese Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklereinsatz bei rund 9–15 % des Kaufpreises.
Die empfohlene Größe: 20 % plus Nebenkosten. Wer ein Fünftel des Kaufpreises zusätzlich zu den Nebenkosten einbringt, finanziert nur noch rund 80 % des Kaufpreises über die Bank. Das ist der Bereich, in dem viele Banken bessere Zinsen geben – und du hast einen Puffer, falls die Immobilie weniger einbringt als gedacht, wenn du sie einmal verkaufen müsstest.
Beide Regeln sind keine Gesetze. Es gibt Wege mit weniger Eigenkapital. Sie kosten nur mehr.
Was kosten die Nebenkosten konkret?
Die Nebenkosten setzen sich aus drei Posten zusammen. In der Hausbiber-App werden sie mit denselben Werten gerechnet, die hier stehen:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % – je nach Bundesland. In Bayern sind es 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein die vollen 6,5 %.
- Notar und Grundbuch: rund 2,0 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision (Käuferanteil): seit Ende 2020 wird die Provision beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie geteilt – auf den Käufer entfallen meist 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer.
Ein Rechenbeispiel über 400.000 € Kaufpreis:
| Posten | Bayern (3,5 % GrESt) | NRW (6,5 % GrESt) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 14.000 € | 26.000 € |
| Notar + Grundbuch (2,0 %) | 8.000 € | 8.000 € |
| Makler (3,57 %) | 14.280 € | 14.280 € |
| Summe (mit Makler) | 36.280 € (≈ 9,1 %) | 48.280 € (≈ 12,1 %) |
| Summe (ohne Makler) | 22.000 € (5,5 %) | 34.000 € (8,5 %) |
Du siehst: Allein die Bundesland-Wahl und die Frage, ob ein Makler im Spiel ist, machen über 26.000 € Unterschied. Den genauen Wert für dein Bundesland kannst du im Nebenkosten-Rechner und im Grunderwerbsteuer-Rechner durchspielen. Die Sätze gelten Stand 2026 – einige Länder haben zuletzt nachjustiert (Bremen ab Juli 2025 auf 5,5 %, Thüringen Anfang 2024 herunter auf 5,0 %).
Wie Eigenkapital deinen Zins senkt
Hier liegt der eigentliche Hebel. Banken schauen nicht nur darauf, ob du das Darlehen zurückzahlen kannst, sondern auch, wie viel Risiko die Immobilie selbst absichert. Dafür gibt es den Beleihungsauslauf: das Verhältnis deines Darlehens zum Beleihungswert.
Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis. Banken ziehen einen Sicherheitsabschlag ab – häufig rund 10 % –, weil sie vorsichtig kalkulieren, was die Immobilie im Notverkauf bringt. Bei 400.000 € Kaufpreis rechnen sie also oft mit einem Beleihungswert von etwa 360.000 €.
Je niedriger dein Darlehen im Verhältnis dazu ist, desto besser der Zins. Typische Stufen am Markt:
- bis ca. 60 % Beleihungsauslauf: Top-Konditionen, der günstigste Zins.
- 60–80 %: der normale Marktzins.
- 80–100 %: Aufschlag von etwa 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten.
- über 100 % (Vollfinanzierung): Aufschlag von etwa 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten.
Diese Stufen sind keine exakte Naturkonstante, sondern eine bewährte Staffel. Aber die Richtung stimmt überall: mehr Eigenkapital, niedrigerer Beleihungsauslauf, günstigerer Zins.
Durchgerechnet: 400.000 € Haus, vier Eigenkapital-Varianten
Bleiben wir beim Beispiel: 400.000 € Kaufpreis in NRW, 48.280 € Nebenkosten, Beleihungswert 360.000 € (10 % Sicherheitsabschlag). So verändert sich die Lage mit dem Eigenkapital:
| Eigenkapital | Darlehen | Anteil am Kaufpreis | Beleihungsauslauf | Zinsstufe |
|---|---|---|---|---|
| 48.280 € (nur Nebenkosten) | 400.000 € | 100 % | 111 % | Vollfinanzierung |
| 88.280 € (10 % + NK) | 360.000 € | 90 % | 100 % | Aufschlag |
| 128.280 € (20 % + NK) | 320.000 € | 80 % | 89 % | Aufschlag |
| 168.280 € (30 % + NK) | 280.000 € | 70 % | 78 % | normal |
Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Selbst wenn du die Nebenkosten komplett selbst zahlst, finanzierst du noch 100 % des Kaufpreises – das ist bereits eine 100-%-Finanzierung. Zweitens: Weil die Bank mit dem niedrigeren Beleihungswert rechnet, brauchst du mehr als 20 % Eigenkapital, um sicher unter die 80-%-Marke beim Beleihungsauslauf zu kommen. In diesem Beispiel landest du erst mit rund 30 % Eigenkapital in der normalen Zinsstufe.
Was das in Euro bedeutet: Schon 0,3 Prozentpunkte weniger Zins auf 320.000 € sind im ersten Jahr fast 1.000 € weniger Zinsen – über eine zehnjährige Zinsbindung summiert sich das deutlich. Mehr Eigenkapital senkt zudem die Tilgung-Last, weil die Restschuld kleiner startet.
100-%- und 110-%-Finanzierung: wann sie taugt
Eine 100-%-Finanzierung deckt den Kaufpreis ab, die Nebenkosten zahlst du selbst. Eine 110-%-Finanzierung (Vollfinanzierung) deckt zusätzlich die Nebenkosten – du brauchst dann praktisch kein Eigenkapital.
Möglich ist das, aber nicht für jeden. Banken verlangen dafür meist ein sehr sicheres, gut belegbares Einkommen, eine saubere Schufa und eine werthaltige, gut verkäufliche Immobilie in gefragter Lage. Der Preis dafür ist der genannte Zinsaufschlag und eine längere Phase, in der deine Schuld höher ist als der Wert, den die Bank ansetzt.
Ob sich eine Vollfinanzierung lohnt, hängt von deiner Lage ab. Für jemanden mit hohem, stabilem Einkommen, der lieber jetzt kauft als noch drei Jahre Miete zu zahlen, kann sie sinnvoll sein. Für jemanden mit knappem Budget und wenig Puffer ist sie riskant: Fällt ein Einkommen weg oder muss das Haus früh verkauft werden, kann die Restschuld über dem Verkaufserlös liegen. Das ist eine Abwägung, keine Empfehlung – entscheiden musst du das mit Blick auf deine eigenen Zahlen.
Was alles als Eigenkapital zählt
Eigenkapital ist mehr als das Geld auf dem Girokonto. Dazu gehören:
- Erspartes: Guthaben auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten.
- Bausparguthaben: der angesparte Teil eines zuteilungsreifen Bausparvertrags.
- Wertpapiere: Aktien, Fonds oder ETFs, die du verkaufst und einbringst.
- Bezahltes Grundstück: Wenn dir der Baugrund schon gehört, zählt sein Wert als Eigenkapital.
- Schenkung oder vorgezogenes Erbe: Geld von den Eltern ist ein häufiger Baustein – am besten schriftlich dokumentiert, damit die Bank es anerkennt.
- Eigenleistung (Muskelhypothek): Arbeit, die du beim Bau oder bei der Sanierung selbst übernimmst. Banken erkennen das nur begrenzt an, oft bis maximal rund 10–15 % der Bausumme, und nur was realistisch in Eigenregie machbar ist. Mehr dazu im Lexikon-Eintrag Eigenleistung.
Wichtig: Lass dir einen Notgroschen übrig. Drei bis sechs Monatsausgaben solltest du nicht ins Haus stecken, sondern für Reparaturen, Umzug und unvorhergesehene Kosten zurückhalten.
Häufige Missverständnisse
„Ohne 20 % bekomme ich keinen Kredit.” Falsch. 20 % sind eine Richtgröße für günstige Zinsen, keine Bedingung. Viele Käufer finanzieren mit weniger – sie zahlen nur mehr Zins.
„Mehr Eigenkapital ist immer besser.” Nicht zwingend. Wer das letzte Erspartes komplett einbringt und ohne Reserve dasteht, handelt sich ein anderes Risiko ein. Ein Rest-Puffer ist mehr wert als die letzten 0,1 Prozentpunkte Zins.
„Die Bank finanziert auch die Nebenkosten mit.” Nur in Ausnahmefällen (110-%-Finanzierung) und gegen Aufschlag. Im Normalfall sind die Nebenkosten dein Part.
So findest du deine Zahl
Wie viel Eigenkapital du brauchst, hängt am Ende an einer einzigen Frage: Welcher Kaufpreis ist für dich tragbar? Mit dem Rechner Was kann ich mir leisten gehst du den umgekehrten Weg – von deiner Rate und deinem Eigenkapital zum machbaren Kaufpreis.
In der Hausbiber-App stellst du eine Immobilie aus einzelnen Bausteinen zusammen und siehst direkt, wie sich dein Eigenkapital auf den Beleihungsauslauf und die Monatsrate auswirkt. Du trägst Kaufpreis, Bundesland und Eigenkapital ein, die App rechnet die Nebenkosten und die Stufe aus – damit du vor dem Bankgespräch weißt, wo du stehst, statt nur zu nicken. Wie sich die Höhe deiner Tilgung darauf auswirkt, wie lange du an der Restschuld zahlst, liest du im Ratgeber 1 % oder 3 % Tilgung.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital braucht man mindestens für ein Haus?
Banken finanzieren in aller Regel höchstens den Kaufpreis selbst, nicht die Nebenkosten. Deshalb gilt als Minimum: Du solltest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen können – das sind je nach Bundesland und Maklerbeteiligung rund 9–15 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € also etwa 36.000 bis 48.000 €.
Kann man ein Haus auch ohne Eigenkapital kaufen?
Ja, das geht über eine 100-%- oder 110-%-Finanzierung (Vollfinanzierung). Möglich ist das meist nur bei sehr sicherem, gut nachweisbarem Einkommen und einer werthaltigen Immobilie. Der Zins liegt dabei spürbar höher – grob 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte über dem Normalfall –, und du tilgst länger an der Schuld.
Sind 20 % Eigenkapital Pflicht?
Nein, 20 % sind keine Vorschrift, sondern eine bewährte Richtgröße. Wer 20 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten einbringt, rutscht oft in eine günstigere Zinsstufe und hat einen Puffer, falls die Immobilie weniger wert ist als gedacht. Weniger Eigenkapital ist möglich, kostet aber tendenziell mehr Zins.
Was zählt alles als Eigenkapital?
Zum Eigenkapital zählen Erspartes auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten, zuteilungsreifes Bausparguthaben, verkaufte Wertpapiere, ein bezahltes Grundstück sowie geschenktes oder vorzeitig vererbtes Geld der Familie. Auch Eigenleistung beim Bau – die sogenannte Muskelhypothek – kann ein Teil sein, wird von Banken aber nur begrenzt anerkannt.
Senkt mehr Eigenkapital wirklich den Zins?
Ja. Banken staffeln den Zins nach dem Beleihungsauslauf – dem Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert. Bis etwa 60 % gibt es Top-Konditionen, bis 80 % normale, darüber kommen Aufschläge. Wer von 100 % auf unter 80 % Beleihungsauslauf kommt, spart über die Laufzeit oft einen vier- bis fünfstelligen Betrag.