Notarkosten beim Hauskauf: die echten Zahlen mit Beispiel
Notar und Grundbuch kosten beim Hauskauf zusammen meist rund 1,5 % des Kaufpreises — bei 400.000 € also etwa 5.500 bis 6.000 €. Davon entfallen grob 1 % auf den Notar (Beurkundung, Vollzug, Betreuung, Grundschuld) und rund 0,5 % auf das Grundbuchamt (Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung, Grundschuld-Eintragung). Die Gebühren stehen bundeseinheitlich im GNotKG fest und sind nicht verhandelbar — jeder Notar verlangt für dieselbe Leistung dasselbe.
Warum es überhaupt einen Notar braucht
Ein Hauskauf ist in Deutschland nur gültig, wenn er von einem Notar beurkundet wird — so steht es in § 311b BGB. Du kannst dir mit dem Verkäufer per Handschlag einig sein, aber ohne notariellen Kaufvertrag wechselt kein Quadratmeter den Besitzer. Der Notar liest den Vertrag vor, prüft das Grundbuch, sorgt dafür, dass das Geld erst fließt, wenn deine Rechte gesichert sind, und veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Er ist neutral — er vertritt weder dich noch den Verkäufer, sondern wacht über einen fairen Ablauf.
Diese Pflicht hat einen Preis, und der ist gut kalkulierbar. Die Notarkosten gehören zu den Kaufnebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen — neben der Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls dem Makler. Anders als bei diesen beiden gibt es beim Notar aber nichts zu vergleichen und nichts zu verhandeln.
Wie hoch die Notarkosten wirklich sind
Die kurze Antwort: Notar und Grundbuch zusammen kosten meist rund 1,5 % des Kaufpreises. Du liest oft „1,5 bis 2 %“ — die 2 % sind ein Sicherheitspuffer für die Budgetplanung, in der Praxis landen die meisten Käufe eher bei 1,3 bis 1,6 %. Davon entfallen grob:
- rund 1 % auf den Notar — für die Beurkundung des Kaufvertrags, den Vollzug, die Betreuung und die Bestellung der Grundschuld,
- rund 0,5 % auf das Grundbuchamt — für die Eigentumsumschreibung, die Auflassungsvormerkung und die Eintragung der Grundschuld.
Wichtig: Die genaue Höhe hängt von zwei Werten ab — dem Kaufpreis (Geschäftswert für den Kaufvertrag) und der Höhe deiner Grundschuld (meist die Darlehenssumme). Wer mehr Eigenkapital einbringt und weniger finanziert, hat eine kleinere Grundschuld und zahlt dadurch beim Notar etwas weniger.
Die Gebühren stehen im Gesetz — bei jedem Notar gleich
Notargebühren sind kein Marktpreis. Sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt. Jede Tätigkeit hat eine Kostenverzeichnis-Nummer (KV-Nr.) und einen festen Gebührensatz (Faktor), der auf eine sogenannte einfache Gebühr angewendet wird. Diese einfache Gebühr steht in der Tabelle B des Gesetzes und steigt mit dem Geschäftswert.
Konkret heißt das: Egal, ob du den Notar in München, Leipzig oder einem 800-Seelen-Dorf beauftragst — für denselben Kaufpreis zahlst du denselben Betrag. Ein Notar darf nicht günstiger anbieten, um Kunden zu gewinnen, und nicht teurer werden, weil er gut gebucht ist. Du suchst also keinen billigen Notar, sondern einen mit freiem Termin in deiner Nähe.
Zur Einordnung der einfachen Gebühr (1,0) nach Tabelle B, Stand 2026:
| Geschäftswert | Einfache Gebühr (1,0) |
|---|---|
| 300.000 € | 685 € |
| 400.000 € | 785 € |
| 500.000 € | 935 € |
Auf diese einfache Gebühr werden dann je nach Tätigkeit Faktoren angewendet — die Beurkundung des Kaufvertrags etwa mit dem Faktor 2,0, die Grundschuldbestellung mit 1,0.
Wofür du beim Notar im Detail zahlst
Die Notarrechnung wirkt erst mal wie ein Posten, ist aber eine Summe einzelner Tätigkeiten. Es lohnt sich zu wissen, was dahintersteckt — dann verstehst du die Rechnung später, statt sie nur zu zahlen:
- Beurkundung des Kaufvertrags (Faktor 2,0). Das ist der größte Posten. Der Notar setzt den Vertrag auf, liest ihn beim Termin vollständig vor und beurkundet ihn. Der Faktor 2,0 spiegelt, dass hier die meiste Verantwortung und Arbeit steckt.
- Vollzug (Faktor 0,5). Alles, was nach der Unterschrift passiert, damit der Kauf wirklich durchläuft: Anträge ans Grundbuchamt, Einholen von Genehmigungen, Anforderung von Löschungsunterlagen für alte Grundschulden.
- Betreuung (Faktor 0,5). Der Notar überwacht die Zahlungsabwicklung — er meldet die Fälligkeit des Kaufpreises erst, wenn deine Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht. Das schützt dich davor, zu zahlen, bevor deine Rechte gesichert sind.
- Grundschuldbestellung (Faktor 1,0). Beurkundung der Grundschuld, mit der deine Bank das Darlehen absichert. Diese Position entfällt, wenn du ohne Kredit kaufst.
Beim Grundbuchamt kommen drei eigene Gebühren obendrauf: die Auflassungsvormerkung (Faktor 0,5, sichert dir den Eigentumsübergang schon vor der endgültigen Umschreibung), die Eigentumsumschreibung (Faktor 1,0, macht dich offiziell zum Eigentümer) und die Eintragung der Grundschuld (Faktor 1,0). Diese Gebühren gehen ans Amtsgericht, nicht an den Notar, und sind frei von Umsatzsteuer.
Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis, 320.000 € Darlehen
Nehmen wir einen typischen Erstkauf: Kaufpreis 400.000 €, davon 80.000 € Eigenkapital und 320.000 € Darlehen, das als Grundschuld eingetragen wird. So sieht die Aufschlüsselung nach GNotKG aus.
Notargebühren (Geschäftswert Kaufvertrag = 400.000 €, einfache Gebühr 785 €; Geschäftswert Grundschuld = 320.000 €, einfache Gebühr 685 €):
| Position | KV-Nr. | Faktor | Betrag |
|---|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | 21100 | 2,0 | 1.570 € |
| Vollzugsgebühr | 22110 | 0,5 | 393 € |
| Betreuungsgebühr | 22200 | 0,5 | 393 € |
| Grundschuldbestellung | 21200 | 1,0 | 685 € |
| Notar netto | 3.041 € | ||
| Auslagen (Porto, Kopien) | ca. 50 € | ||
| Umsatzsteuer 19 % | ca. 587 € | ||
| Notar brutto | ca. 3.678 € |
Grundbuchamt (Gerichtsgebühren, keine Umsatzsteuer):
| Position | Faktor | Betrag |
|---|---|---|
| Eigentumsumschreibung (400.000 €) | 1,0 | 785 € |
| Auflassungsvormerkung (400.000 €) | 0,5 | 393 € |
| Grundschuld-Eintragung (320.000 €) | 1,0 | 685 € |
| Grundbuch gesamt | 1.863 € |
Summe Notar + Grundbuch: rund 5.540 € — das sind etwa 1,4 % des Kaufpreises. Je nach Notar und kleineren Auslagen pendelt der Wert zwischen rund 5.500 und 6.000 €. Du siehst: Die oft gefürchteten „2 % auf 400.000 € = 8.000 €“ liegen deutlich über dem, was tatsächlich auf der Rechnung steht. Der Puffer schadet bei der Budgetplanung nicht — überrascht wird aber niemand nach unten.
Was passiert ohne Kredit — und was kostet ein Notaranderkonto?
Zahlst du bar, ohne Finanzierung, entfallen zwei Posten: die Grundschuldbestellung beim Notar (im Beispiel 685 € netto) und die Grundschuld-Eintragung beim Grundbuchamt (685 €). Damit fällst du von rund 5.540 € auf grob 3.500 € — bei einem Barkauf sparst du also rund 2.000 €, weil keine Grundschuld zu bestellen und einzutragen ist.
Das Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, über das der Notar den Kaufpreis abwickeln kann. Es ist bei einem normalen Hauskauf meist überflüssig und kostet eine zusätzliche Gebühr. Üblich und günstiger ist die direkte Kaufpreiszahlung: Du überweist erst, wenn der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert und die Fälligkeit bestätigt hat. Ob ein Anderkonto in deinem Fall sinnvoll ist — etwa bei einer komplizierten Eigentümerstruktur — ist eine Frage an den Notar, nicht an dein Sparkonto.
Wann das Geld fällig wird und worauf du achten kannst
Die Notarrechnung kommt nicht am Tag der Beurkundung. Üblicherweise stellt der Notar sie, wenn seine Tätigkeit abgeschlossen ist — oft einige Wochen nach dem Termin. Der Kaufpreis selbst wird über eine Fälligkeitsmitteilung des Notars abgerufen, sobald die Vormerkung steht und nötige Genehmigungen vorliegen. Wie der gesamte Ablauf vom ersten Termin bis zur Schlüsselübergabe getaktet ist, zeigt der Ratgeber zum Ablauf beim Hauskauf.
Worauf du realistisch Einfluss hast, ist nicht der Preis, sondern die Vorbereitung: Der Entwurf des Kaufvertrags muss dir vor der Beurkundung vorliegen — bei Verbrauchern in der Regel zwei Wochen vorher, damit du genug Zeit zum Lesen hast. Diese Frist und warum sie wichtig ist, erklärt der Begriff Notarvertrag-Frist. Nutze die zwei Wochen: Lies den Entwurf, notier dir Fragen und stell sie beim Termin. Der Notar erklärt dir jede Klausel — dafür zahlst du ja.
Und: Notarkosten lassen sich in aller Regel nicht mitfinanzieren. Banken erwarten, dass du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlst. Plane sie also fest in dein Eigenkapital ein — wie viel du davon mindestens brauchst, rechnet der Ratgeber Wie viel Eigenkapital fürs Haus? durch.
Mit Hausbiber durchrechnen
In der Hausbiber-App rechnet jede Immobilie die Kaufnebenkosten automatisch mit — Grunderwerbsteuer nach deinem Bundesland, Notar und Grundbuch sowie den Makler, falls einer beteiligt ist. So siehst du auf einen Blick, wie viel Eigenkapital du über den Kaufpreis hinaus brauchst, statt es im Kopf zu schätzen. Nur die Notar- und Grundbuchkosten überschlagen? Dafür gibt es den Nebenkosten-Rechner und den Grunderwerbsteuer-Rechner — beide kostenlos und ohne Anmeldung. Diese Seite erklärt, wie etwas funktioniert; eine Empfehlung für oder gegen einen konkreten Anbieter ist sie nicht.
Häufige Fragen
Was kosten Notar und Grundbuch beim Hauskauf?
Zusammen rund 1,5 % des Kaufpreises — davon etwa 1 % Notar und 0,5 % Grundbuchamt. Bei 400.000 € Kaufpreis und 320.000 € Darlehen sind das grob 5.500 bis 6.000 €. Die oft genannten „2 %“ sind ein Sicherheitspuffer; in der Realität liegen die meisten Käufe darunter. Die genaue Höhe hängt vom Kaufpreis und von der Höhe deiner Grundschuld ab.
Sind Notarkosten verhandelbar oder gibt es günstigere Notare?
Nein. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich festgelegt. Jeder Notar muss für dieselbe Leistung denselben Betrag berechnen — ein „billigerer“ Notar darf gar nicht weniger nehmen. Wonach du suchen kannst, ist ein Notar mit Termin in deiner Nähe, nicht mit einem günstigeren Preis.
Wer zahlt den Notar — Käufer oder Verkäufer?
In der Regel zahlt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Das ist üblich, weil der Käufer auch das Eigentum und die Grundschuld eintragen lässt. Der Verkäufer trägt meist nur die Kosten für die Löschung bestehender alter Grundschulden auf der Immobilie.
Fallen Notarkosten auch ohne Kredit an?
Ja — die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sind Pflicht, auch wenn du bar zahlst. Du sparst dann nur die Gebühren für die Grundschuldbestellung und ihre Eintragung. Bei einem Barkauf für 400.000 € liegen Notar und Grundbuch dadurch bei etwa 3.500 statt 5.500 €.
Was ist das Notaranderkonto und kostet es extra?
Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, über das der Notar den Kaufpreis abwickelt. Es ist bei einem normalen Hauskauf meist nicht nötig und kostet extra (eine zusätzliche Gebühr nach GNotKG). Üblich ist die direkte Zahlung an den Verkäufer nach Eintragung der Auflassungsvormerkung — ohne Anderkonto, ohne Mehrkosten.