Photovoltaik beim Hauskauf

Gehört die PV-Anlage überhaupt zur Immobilie?

Bevor du über Einspeisevergütung und Stromersparnis nachdenkst, klärst du die wichtigste Frage: Wem gehört die Anlage auf dem Dach? Davon hängt ab, ob sie dir nach dem Kauf gehört — oder ob du nur das Dach kaufst, auf dem fremdes Eigentum steht.

Drei Fälle kommen vor, und sie sehen für dich völlig unterschiedlich aus:

• Die Anlage gehört dem Verkäufer. Das ist der Normalfall. Eine fest mit dem Gebäude verbundene PV-Anlage gilt in der Regel als wesentlicher Bestandteil des Hauses und geht beim Verkauf mit über. Trotzdem solltest du sie ausdrücklich im Kaufvertrag und im Übergabeprotokoll benennen — sonst gibt es später Streit darüber, was eigentlich mitverkauft war.
• Die Anlage gehört einem Dritten (Dachpacht oder Contracting). Hier hat der Verkäufer sein Dach an einen Betreiber verpachtet, der die Anlage installiert hat und den Strom verkauft. Du kaufst das Haus — aber nicht die Anlage. Solche Modelle werden oft über eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch, Abteilung II, abgesichert. Diese Dienstbarkeit bindet dich als neuen Eigentümer: Du musst die Anlage auf deinem Dach dulden, oft für 20 Jahre und länger.
• Die Anlage ist über einen Kredit finanziert. Der Verkäufer ist Eigentümer, aber es läuft noch ein Darlehen. Dann klärst du, ob eine Restschuld besteht, wer sie ablöst und ob die Bank dafür eine Sicherheit hat.

Lass dir in allen Fällen vor dem Notartermin schriftlich bestätigen, wie die Eigentumsverhältnisse aussehen. Bei einer Dienstbarkeit im Grundbuch verschaffst du dir den genauen Wortlaut der Vereinbarung — Laufzeit, Pacht, Wartungspflichten.

Was geht beim Kauf alles mit über?

Wenn die Anlage dem Verkäufer gehört und mitverkauft wird, übernimmst du mehr als ein paar Module:

• Der EEG-Vergütungsanspruch. Der Anspruch auf die Einspeisevergütung hängt an der Anlage, nicht an der Person. Er läuft weiter wie bisher.
• Der Einspeisevertrag mit dem Netzbetreiber. Den lässt du auf deinen Namen umschreiben.
• Ein eventueller Stromspeicher. Batteriespeicher haben eigene Garantien — lass dir die Unterlagen geben.
• Wartungs- und Versicherungsverträge. Prüfe, ob ein Wartungsvertrag läuft und ob die Anlage in der Wohngebäudeversicherung mitversichert ist oder eine eigene Police hat.
• Bei vermieteten Objekten: ein Mieterstrom-Modell. Wenn der Verkäufer den Solarstrom an Mieter verkauft hat, übernimmst du diese Verträge mit.

Hol dir vom Verkäufer den letzten Abrechnungsbescheid des Netzbetreibers. Daraus liest du das Inbetriebnahme-Datum, den festen Vergütungssatz und die Restlaufzeit ab.

Wie lange läuft die Einspeisevergütung?

Die EEG-Einspeisevergütung ist ein gesetzlich garantierter Betrag pro eingespeister Kilowattstunde — unabhängig vom Börsenpreis, für 20 volle Kalenderjahre plus das Jahr der Inbetriebnahme. Entscheidend ist der Satz, der bei Inbetriebnahme galt; er bleibt für die ganze Laufzeit fest.

Das ist beim Hauskauf bares Geld: Eine ältere Anlage kann einen deutlich höheren Vergütungssatz haben, als es ihn für Neuanlagen gibt. Zum Vergleich: Für neue Anlagen bis 10 kWp liegt die gesetzliche Vergütung seit Februar 2026 bei 7,78 ct/kWh (Teileinspeisung). Eine Anlage aus den 2010er-Jahren bekommt teilweise das Doppelte oder mehr — aber eben nur noch für die Restlaufzeit.

Beispiel: Anlage von 2015 mit 12,3 ct/kWh

Angenommen, du kaufst 2026 ein Haus mit einer 6-kWp-Anlage, die 2015 in Betrieb ging. Der Vergütungssatz lag damals bei 12,3 ct/kWh und ist für die ganze Laufzeit festgeschrieben.

Punkt	Wert
Inbetriebnahme	2015
Vergütungssatz (fest)	12,3 ct/kWh
Förderdauer	20 Jahre + Inbetriebnahmejahr
Vergütung läuft bis	31. Dezember 2035
Restlaufzeit ab Kauf 2026	rund 10 Jahre

Speist die Anlage zum Beispiel 3.000 kWh pro Jahr ins Netz, bringt das bei 12,3 ct/kWh rund 369 € im Jahr — über die verbleibenden zehn Jahre also grob 3.690 €, plus den Wert des Stroms, den du selbst verbrauchst statt zuzukaufen.

Nach Ende 2035 fällt der feste Satz weg. Die Anlage liefert weiter Strom, aber für eingespeiste Überschüsse gibt es dann nur noch die sogenannte Anschlussvergütung — sie orientiert sich am Börsenpreis und liegt derzeit grob zwischen 3 und 8 ct/kWh. Den größeren Wert hat ab dann der Eigenverbrauch.

Rechne also nicht mit dem alten hohen Satz für die volle Lebensdauer der Anlage. Was sie dir wirklich bringt, hängt an Restlaufzeit, Vergütungssatz und deinem Eigenverbrauch.

Ummelden: Marktstammdatenregister und Netzbetreiber

Mit dem Kauf wirst du Betreiber der Anlage — und das musst du an zwei Stellen melden:

1. Marktstammdatenregister (MaStR). Trag dich innerhalb eines Monats nach dem Eigentumsübergang als neuer Betreiber ein. Der Verkäufer gibt die Anlage in seinem Konto frei, du übernimmst sie in deins. Die Ummeldung ist kostenlos. Versäumst du die Frist, kann die Bundesnetzagentur die Auszahlung der Einspeisevergütung aussetzen, bis die Daten korrekt sind.
2. Netzbetreiber. Informiere ihn schriftlich über den Wechsel, damit der Einspeisevertrag und die Vergütungszahlung auf deinen Namen laufen. Ein Nachweis über den Eigentumsübergang gehört dazu.

Beide Schritte gehören auf deine To-do-Liste direkt nach der Schlüsselübergabe — am besten hältst du die Zählerstände schon im Übergabeprotokoll fest.

Steuern: Nullsteuersatz und Ertragsteuerbefreiung

Für kleine PV-Anlagen ist die Steuerlage seit ein paar Jahren entspannt:

• Umsatzsteuer: Seit 1. Januar 2023 gilt für Lieferung und Installation von PV-Anlagen ein Nullsteuersatz nach Paragraf 12 Abs. 3 UStG. Bei Anlagen bis 30 kWp gilt die Gebäudevoraussetzung automatisch als erfüllt. Diese Regel besteht 2026 unverändert weiter. Relevant ist das für dich vor allem, wenn du die Anlage erweiterst oder einen Speicher nachrüstest — das ist günstiger als früher.
• Einkommensteuer: Einnahmen und Entnahmen aus Anlagen bis 30 kWp auf einem Einfamilienhaus sind nach Paragraf 3 Nr. 72 EStG einkommensteuerfrei (je Person bis insgesamt 100 kWp). Die Einspeisevergütung musst du in diesem Rahmen also nicht versteuern.

Das sind allgemeine Regeln, kein Steuerrat für deinen Einzelfall. Wie sich eine übernommene Anlage konkret auf deine Steuererklärung auswirkt — gerade bei größeren Anlagen, Vermietung oder Gewerbe — klärst du mit einem Steuerberater.

Zustand, Alter und Garantie prüfen

Eine PV-Anlage ist Technik mit Verschleiß, und Module halten länger als die Geräte drumherum. Zwei Bauteile schaust du dir besonders an:

• Module: Sie haben oft 20 bis 25 Jahre Leistungsgarantie, verlieren aber über die Zeit etwas Ertrag. Frag nach Datenblättern und dokumentierten Erträgen der letzten Jahre.
• Wechselrichter: Das ist das anfälligste Bauteil. Wechselrichter halten meist 10 bis 15 Jahre. Bei einer Anlage, die älter als 15 Jahre ist, kann bald ein Austausch fällig werden — das kostet je nach Größe grob 1.500 bis 3.000 €. Lass dir zeigen, wie alt der verbaute Wechselrichter ist.

Wie beim restlichen Haus gilt: Sichtbare Mängel und das Anlagenalter gehören in dein Bild vom Kaufobjekt. Bei Zweifeln am Zustand kann ein Energieberater oder ein Fachbetrieb die Anlage prüfen.

Checkliste für den Kauf

• Eigentumsverhältnisse schriftlich klären: Verkäufer, Dachpacht oder Contracting?
• Grundbuch Abteilung II auf Dienstbarkeiten zur Anlage prüfen
• Anlage ausdrücklich in Kaufvertrag und Übergabeprotokoll aufnehmen
• Letzten Abrechnungsbescheid des Netzbetreibers zeigen lassen: Inbetriebnahme, Vergütungssatz, Restlaufzeit
• Restschuld bei finanzierter Anlage abklären
• Wartungsvertrag, Versicherung, Speicher-Garantie und ggf. Mieterstrom-Verträge sichten
• Alter von Modulen und Wechselrichter erfragen
• Nach dem Kauf: binnen eines Monats im MaStR ummelden und Netzbetreiber informieren

Eine PV-Anlage gehört für viele Käufer zur Energiebilanz eines Hauses dazu — neben Energieausweis und Heizung. In Hausbiber hältst du eine Immobilie samt solcher Notizen und Unterlagen an einem Ort fest, während du dich entscheidest. So vergisst du beim Vergleich mehrerer Objekte nicht, was auf dem Dach steht und was es dir wirklich bringt.