Maklerprovision
Die Maklerprovision (auch Courtage) ist das Honorar, das der Immobilienmakler fürs Vermitteln bekommt. Seit dem 23. Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Provision hälftig: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. In weiten Teilen Deutschlands sind das je Seite 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 14.280 € für dich als Käufer.
Was ist die Maklerprovision — und wer zahlt sie?
Die Maklerprovision, oft auch Courtage genannt, ist das Erfolgshonorar des Immobilienmaklers. Er bekommt sie dafür, dass er Käufer und Verkäufer zusammenbringt und der Kauf zustande kommt. Sie gehört zu deinen Kaufnebenkosten — den einmaligen Kosten obendrauf zum Kaufpreis, neben Grunderwerbsteuer und Notar.
Bis Ende 2020 war es vielerorts üblich, dass der Käufer die komplette Provision allein trug — also die volle Courtage, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Das hat sich grundlegend geändert.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser das sogenannte Halbteilungsprinzip (§ 656c und § 656d BGB). Die Kernregel: Wenn du als privater Käufer (Verbraucher) eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufst, darfst du nie mehr Provision zahlen als der Verkäufer. In der Praxis heißt das fast immer: Beide zahlen die Hälfte.
Wie funktioniert die hälftige Teilung genau?
Das Gesetz unterscheidet zwei Fälle:
- Der Makler arbeitet für beide Seiten (Doppeltätigkeit, § 656c BGB): Dann dürfen sich Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe verpflichten. Eine Vereinbarung, die dem Käufer mehr aufbürdet, ist unwirksam — der Makler bekommt dann gar nichts vom Käufer.
- Nur der Verkäufer beauftragt den Makler (§ 656d BGB): Will der Verkäufer einen Teil seiner Provision an dich weitergeben, geht das nur bis maximal zur Hälfte — und du musst erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil beglichen hat.
Wichtig ist die Reihenfolge des Begriffs: Beim Kauf gilt das schwächere Halbteilungsprinzip. Das echte Bestellerprinzip („wer den Makler bestellt, zahlt ihn”) gilt nur bei der Vermietung — dort trägt der Auftraggeber die Provision komplett allein.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt. Anders als beim Notar gibt es keine feste Gebührenordnung — die Provision ist frei vereinbar, muss aber ortsüblich bleiben. Üblich sind regional unterschiedliche Sätze, jeweils inklusive 19 % Mehrwertsteuer:
| Region (Beispiele) | Gesamtcourtage | Anteil je Partei |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, NRW, Saarland | 7,14 % | 3,57 % |
| Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz | 5,95 % | rund 2,98 % |
| Hamburg | 6,25 % | rund 3,13 % |
Die Sätze sind regional gewachsen, keine festen Vorgaben — sie können im Einzelfall abweichen. In großen Teilen Deutschlands läuft es auf 3,57 % für dich als Käufer hinaus. Genau mit diesem Käuferanteil rechnet auch Hausbiber, wenn ein Makler beteiligt ist.
Beispiel: 400.000 € Kaufpreis mit Makler
So sieht die Provision bei einem Käuferanteil von 3,57 % aus:
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Dein Käuferanteil | 400.000 € × 3,57 % | 14.280 € |
| Anteil des Verkäufers | 400.000 € × 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamtcourtage | 400.000 € × 7,14 % | 28.560 € |
Bei 350.000 € wären es für dich 12.495 €, bei 500.000 € genau 17.850 €. Die Provision skaliert linear mit dem Kaufpreis — ein höherer Preis bedeutet automatisch eine höhere Courtage. Vor der Reform 2020 hätte der Käufer in diesem Beispiel oft die vollen 28.560 € allein gezahlt; heute ist bei Wohnimmobilien höchstens die Hälfte zulässig.
Worauf du achten kannst
- Provision gehört in die Nebenkosten-Rechnung, nicht in den Kredit. Banken finanzieren die Maklerprovision in der Regel nicht mit — sie muss aus deinem Eigenkapital kommen, zusammen mit Grunderwerbsteuer und Notar.
- Sie fällt nur bei Erfolg an. Voraussetzung sind drei Dinge gleichzeitig: ein wirksamer Maklervertrag, eine nachweisbare Vermittlungsleistung und ein notariell beurkundeter Kaufvertrag. Platzt der Kauf, gibt es keine Provision.
- Verhandeln ist erlaubt — meist verhandelt aber der Verkäufer mit dem Makler über den Satz. Über die hälftige Teilung kommt ein niedrigerer Satz dann auch bei dir an.
- Lass dir die Vereinbarung schriftlich geben und prüfe, dass dein Anteil nicht höher ist als der des Verkäufers. Ist er das, ist die Klausel bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus unwirksam.
Häufige Missverständnisse
„Das Halbteilungsprinzip gilt für alle Immobilien.” Nein. Es greift nur bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken oder Gewerbeobjekten ist die Verteilung weiterhin frei — dort kann der Käufer auch die volle Provision tragen.
„Bestellerprinzip heißt, der Verkäufer zahlt alles.” Beim Kauf nicht. Das Bestellerprinzip in Reinform gilt nur bei der Vermietung. Beim Kauf ist es die hälftige Teilung — beide Seiten zahlen ihren Anteil.
„Die Provision ist gesetzlich gedeckelt.” Nur das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer ist geregelt (höchstens hälftig), nicht die absolute Höhe. Wie viel Prozent insgesamt vereinbart werden, bleibt Verhandlungssache im Rahmen des Ortsüblichen.
Ob bei deinem konkreten Objekt überhaupt ein Makler beteiligt ist und wie die Vereinbarung im Detail aussieht, hängt vom Einzelfall ab — bei Zweifeln an einer Vertragsklausel hilft ein Blick durch einen Anwalt oder den beurkundenden Notar. In Hausbiber kannst du beim Anlegen einer Immobilie angeben, ob ein Makler im Spiel ist; die Maklerkosten fließen dann mit dem Käuferanteil in deine Kaufnebenkosten ein, damit du den echten Gesamtbetrag siehst, den du neben dem Kaufpreis stemmen musst.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit dem 23.12.2020 hälftig (§ 656c, § 656d BGB). Der Käufer zahlt nie mehr als der Verkäufer. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder Gewerbe gilt diese Teilung nicht — dort ist die Verteilung frei verhandelbar.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Sie ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern frei vereinbar. Ortsüblich sind in vielen Regionen 7,14 % des Kaufpreises gesamt (inkl. 19 % MwSt), also je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. In einigen Ländern sind es 5,95 % gesamt (je rund 2,98 %), in Hamburg oft 6,25 %. Verhandeln ist erlaubt.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Erst wenn drei Dinge zusammenkommen: ein wirksamer Maklervertrag besteht, der Makler nachweislich vermittelt hat, und der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Kommt kein Kauf zustande, gibt es keine Provision. Üblich ist ein Zahlungsziel von etwa zwei Wochen nach dem Notartermin.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja. Es gibt keine Gebührenordnung wie beim Notar — die Höhe ist frei vereinbar, solange sie ortsüblich bleibt. Du verhandelst die Provision aber meist nicht selbst, sondern der Verkäufer mit dem Makler. Über die hälftige Teilung profitierst du als Käufer dann automatisch von einem niedrigeren Satz.