Hauskauf ohne Makler: worauf du achten musst

Was „ohne Makler” eigentlich heißt

„Hauskauf ohne Makler” meint zwei verschiedene Dinge — wichtig, die nicht zu verwechseln. Das eine ist der Direktkauf vom privaten Verkäufer: Niemand hat einen Makler eingeschaltet, du verhandelst direkt mit der Person, der das Haus gehört. Dann fällt schlicht keine Maklercourtage an — für niemanden.

Das andere ist der häufigere Fall: Der Verkäufer hat einen Makler beauftragt, du als Käufer aber nicht. Hier kommst du an der Provision nicht ganz vorbei, aber das Gesetz begrenzt deinen Anteil. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt der sogenannte Halbteilungsgrundsatz (§§ 656a–656d BGB). Beide Fälle nehmen wir gleich durch.

In beiden Situationen gilt: Was der Makler sonst an Arbeit übernimmt — recherchieren, Unterlagen sammeln, prüfen, vermitteln —, machst du dann selbst oder gar nicht. Genau darum geht es in diesem Ratgeber. Hausbiber ist selbst kein Makler und keine Vermittlung; wir erklären nur, wie der Ablauf funktioniert und worauf du achten kannst.

Wie viel du ohne Makler sparst — ein Rechenbeispiel

Die Maklerprovision ist frei verhandelbar, in der Praxis bewegt sie sich aber um ortsübliche Sätze. In den meisten Bundesländern liegt die Gesamtprovision bei 7,14 % inkl. USt., hälftig geteilt sind das 3,57 % für dich als Käufer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das:

Region	Käuferanteil	Provision bei 400.000 €
Die meisten Bundesländer	3,57 %	14.280 €
Hamburg	3,12 %	12.480 €
Bremen, Mecklenburg-Vorpommern	2,98 %	11.920 €

Kaufst du direkt vom privaten Verkäufer ohne jeden Makler, sparst du diesen Betrag vollständig — in unserem Beispiel rund 14.280 €. Das ist kein Kleingeld: Es entspricht ungefähr dem, was du sonst zusätzlich an Eigenkapital aufbringen müsstest, und senkt deine Kaufnebenkosten spürbar. Wie sich die übrigen Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) für deinen Kaufpreis zusammensetzen, kannst du im Nebenkostenrechner durchspielen.

Der Halbteilungsgrundsatz: was das Gesetz regelt

Wenn der Verkäufer doch einen Makler hat, schützt dich seit Ende 2020 das Gesetz vor dem alten Modell, bei dem der Käufer oft die ganze Provision schultern musste. Zwei Regeln sind dabei zentral:

• § 656c BGB — Wird der Makler für beide Seiten tätig, dürfen sich Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe verpflichten. Eine Vereinbarung, die das umgeht, ist unwirksam. Verzichtet der Makler gegenüber einer Partei, gilt das automatisch auch für die andere.
• § 656d BGB — Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er höchstens die Hälfte auf dich abwälzen — und auch das nur, wenn er nachweislich mindestens genauso viel selbst zahlt und seinen Anteil zuerst beglichen hat.

Das Gesetz gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, bei denen der Käufer Verbraucher ist. Die Rechtsprechung schärft die Details laufend nach — der Bundesgerichtshof verhandelt im Mai 2026 etwa die Reichweite des Halbteilungsgrundsatzes bei einem teilweise gewerblich genutzten Haus. Für den klassischen Erstkauf eines Wohnhauses ist die Lage aber klar: mehr als die Hälfte trägst du nicht.

Was der Makler sonst übernimmt — und jetzt bei dir liegt

Die gesparte Provision ist die eine Seite. Die andere: Ein Makler ist nicht nur Provisionsempfänger, sondern erledigt Arbeit. Fällt er weg, übernimmst du diese Aufgaben — oder es macht sie niemand, was teuer werden kann. Das sind die wichtigsten:

Objekt finden und grob bewerten. Ohne Makler suchst du selbst über Portale, Anzeigen oder dein Umfeld. Und du musst einschätzen, ob der geforderte Preis zum Markt passt. Vergleiche Angebote in derselben Lage, schau auf Quadratmeterpreise und Zustand. Hier fehlt dir die Marktkenntnis, die ein Makler aus Erfahrung mitbringt — der häufigste Grund, warum private Käufer zu viel zahlen.

Unterlagen beschaffen und prüfen. Das ist der wichtigste Punkt. Lass dir vom Verkäufer alle relevanten Dokumente geben und lies sie genau:

• Aktueller Grundbuchauszug. Er zeigt, wem das Haus gehört und was darauf lastet. Prüfe in Abteilung II Lasten wie Wege- oder Wohnrechte und in Abteilung III Grundschulden. Wichtig auch: Verkauft dir wirklich die Person, die eingetragen ist? Worauf du beim Abgleich achtest, steht im Begriff Verkäufer im Grundbuch.
• Energieausweis — beim Verkauf Pflicht, gibt Aufschluss über den energetischen Zustand.
• Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Flurkarte — damit Fläche und Zuschnitt zur Anzeige passen.
• Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, die letzten WEG-Protokolle und die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Hier verstecken sich oft anstehende Sanierungen und Sonderumlagen.

Besichtigung strukturiert durchführen. Geh nicht mit dem Bauchgefühl rein. Mach dir vorher eine Liste: Dach, Keller, Feuchtigkeit, Heizung, Fenster, Elektrik. Frag nach dem Baujahr der Anlagen und nach Sanierungen. Mängel, die du jetzt übersiehst, gehen ohne Gewährleistung beim Privatkauf voll zu deinen Lasten.

Verhandeln. Ohne Makler verhandelst du direkt mit dem Verkäufer. Das kann angenehmer sein (kein Mittler, der eigene Interessen hat), aber dir fehlt der Puffer und die Routine. Geh mit konkreten Argumenten rein — etwa Sanierungsbedarf, den ein Gutachten belegt.

Weg zum Notar organisieren. Du oder der Verkäufer beauftragt den Notar, gebt ihm die Daten und stimmt den Vertragsentwurf ab. Wie lange du den Entwurf vorher lesen kannst und welche Fristen gelten, erklärt der Begriff Notarvertrag-Frist. Welche Notarkosten dabei anfallen, rechnet unser Ratgeber zu den Notarkosten beim Hauskauf durch.

Die Risiken ehrlich benannt

Ohne Makler zu kaufen ist nicht automatisch riskant — aber zwei Dinge solltest du im Kopf haben:

Fehlende Marktkenntnis. Ein Makler weiß, was vergleichbare Häuser in der Gegend bringen. Ohne diese Einordnung läufst du Gefahr, den geforderten Preis für gesetzt zu halten. Hilfreich sind Vergleichsangebote, Bodenrichtwerte (kostenlos bei den Gutachterausschüssen der Kommunen) und im Zweifel eine Wertermittlung.

Übersehene Mängel. Beim Kauf vom Privatverkäufer wird die Sachmängelhaftung im Vertrag fast immer ausgeschlossen — du kaufst „wie besehen”. Versteckte Schäden an Dach, Substanz oder Leitungen bemerkst du als Laie oft nicht. Hier lohnt ein Bausachverständiger, der das Haus vor dem Kauf begutachtet. Die paar Hundert Euro dafür sind gut investiert, wenn sie dich vor einem fünfstelligen Sanierungsschaden bewahren.

Dazu kommt: Beim Direktkauf gibt es keine neutrale Stelle, die deine Interessen vertritt. Der Notar ist Pflicht und sorgt für einen rechtssicheren Vertrag — aber er ist unparteiisch. Er prüft das Grundbuch und beurkundet, doch er sagt dir nicht, ob der Preis fair ist oder ob du an etwas nicht gedacht hast. Wenn du beim Vertragsentwurf unsicher bist, lies ihn nicht nur selbst, sondern lass im Zweifel einen Fachanwalt für Immobilienrecht drüberschauen.

Lohnt sich der Direktkauf für dich?

Das hängt davon ab, wie viel du dir selbst zutraust und wie sicher du dich beim Objekt fühlst. Die gesparte Provision — in unserem Beispiel rund 14.280 € — ist ein echtes Argument. Sie verschwindet aber schnell wieder, wenn du den Kaufpreis falsch einschätzt oder einen teuren Mangel übersiehst. Das ist keine Empfehlung für oder gegen den Weg ohne Makler, sondern die Abwägung, die nur du treffen kannst:

• Eher etwas für dich, wenn du dir Zeit für die Unterlagenprüfung nimmst, eine realistische Vorstellung vom Marktwert hast und bereit bist, für Bausubstanz und Vertrag gezielt Fachleute zu zahlen.
• Eher schwierig, wenn du den Markt nicht kennst, unter Zeitdruck stehst oder dich beim Lesen von Grundbuch und Vertrag unsicher fühlst — dann kann der Makleranteil das Geld wert sein, das er kostet.

Wer den Direktkauf wählt, ersetzt Provision durch Eigenleistung. Wer den Makler nimmt, kauft sich Recherche und Vermittlung. Beides ist legitim. Eine Übersicht über alle Schritte vom ersten Kontakt bis zur Schlüsselübergabe findest du im Ratgeber zum Ablauf des Hauskaufs.

Mit Hausbiber durchrechnen

Egal ob mit oder ohne Makler — am Ende zählt, ob die Finanzierung trägt. In der Hausbiber-App legst du dein Wunschobjekt als Immobilie an und siehst sofort, wie sich Kaufpreis und Nebenkosten auf deine Monatsrate auswirken. Sparst du die Maklercourtage, kannst du diesen Betrag direkt als zusätzliches Eigenkapital einplanen und beobachten, wie sich Darlehenssumme und Rate verschieben. Wie viel Spielraum dein Budget überhaupt hat, zeigt dir die Schnellrechnung unter Was kann ich mir leisten?.