Beschluss-Sammlung (WEG)

Was steht in der Beschluss-Sammlung?

Die Beschluss-Sammlung ist die zentrale, fortlaufend geführte Akte über alles, was in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) jemals verbindlich entschieden wurde. § 24 Abs. 7 WEG schreibt genau vor, was hineingehört:

• den Wortlaut aller verkündeten Beschlüsse aus Eigentümerversammlungen — mit Ort und Datum der Versammlung,
• den Wortlaut von Beschlüssen im Umlaufverfahren (schriftliche Beschlüsse außerhalb einer Versammlung),
• die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in WEG-Verfahren — mit Datum, Gericht und Parteien.

Alle Einträge werden fortlaufend nummeriert (typisch nach dem Muster „15/2024”) und mit Datum versehen. Entscheidend: Wird ein Beschluss später angefochten, aufgehoben oder vom Gericht für ungültig erklärt, muss das vermerkt werden. Dadurch ist die Sammlung nicht nur eine Liste, sondern eine bereinigte Übersicht — sie zeigt dir, was heute tatsächlich noch gilt und was überholt ist.

Geführt wird die Sammlung vom Verwalter (§ 24 Abs. 8 WEG). Gibt es keinen Verwalter, ist der Vorsitzende der Eigentümerversammlung dafür zuständig, sofern die Gemeinschaft niemand anderen damit beauftragt hat.

Beschluss-Sammlung oder Protokoll — was ist der Unterschied?

Das ist die häufigste Verwechslung, und sie ist für Käufer wichtig. Beide Dokumente enthalten Beschlüsse, erfüllen aber unterschiedliche Aufgaben.

	WEG-Protokoll	Beschluss-Sammlung
Was es ist	Niederschrift einer einzelnen Versammlung	Konsolidierte Sammlung aller Beschlüsse
Umfang	Ein Termin, eine Tagesordnung	Alle Versammlungen + Umlaufbeschlüsse + Gerichtsentscheidungen
Zeigt dir	Was an einem Tag besprochen und beschlossen wurde	Den aktuell gültigen Gesamtstand aller Regelungen
Aktualität	Momentaufnahme, nicht bereinigt	Vermerkt, ob Beschlüsse aufgehoben oder für ungültig erklärt sind

Kurz: Das Protokoll ist die Geschichte einer einzelnen Sitzung — inklusive Diskussion und Stimmenverhältnis. Die Beschluss-Sammlung ist die destillierte Summe aller Sitzungen, bereinigt um alles, was nicht mehr gilt. Willst du wissen, ob die WEG 2022 eine Fassadensanierung beschlossen hat und ob dieser Beschluss noch in Kraft ist, schlägst du in der Beschluss-Sammlung nach. Willst du verstehen, wie strittig die Sache damals war, brauchst du das Protokoll dieser Versammlung.

Warum du als Käufer alle gültigen Beschlüsse kennen musst

Hier liegt der eigentliche Grund, warum dieser etwas trockene Aktenordner für dich Geld bedeuten kann. Ein WEG-Beschluss bindet nicht nur die Eigentümer, die damals abgestimmt haben — er bindet auch dich als Rechtsnachfolger. § 10 Abs. 3 WEG stellt klar: Beschlüsse wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers, und zwar ohne dass sie ins Grundbuch eingetragen sein müssen.

Im Klartext: Was die Gemeinschaft beschlossen hat, gilt mit deiner Unterschrift unter den Kaufvertrag auch für dich — selbst wenn du es nie gesehen hast. Das betrifft zum Beispiel:

• Beschlossene Sanierungen und Modernisierungen — etwa Dach, Fassade, Aufzug oder eine neue Heizungsanlage. Wurde die Maßnahme beschlossen, aber noch nicht bezahlt, kommt die Rechnung anteilig auf dich zu.
• Sonderumlagen — einmalige Sonderzahlungen, wenn die Instandhaltungsrücklage für eine große Maßnahme nicht reicht. Eine beschlossene Sonderumlage, die noch nicht fällig war, zahlst unter Umständen du.
• Geänderte Kostenverteilung — die WEG kann beschließen, dass bestimmte Kosten anders verteilt werden als nach den Miteigentumsanteilen. Das kann dein künftiges Hausgeld erhöhen.
• Gebrauchsregelungen — Verbote oder Erlaubnisse rund um Stellplätze, Wallboxen, kurzfristige Vermietung, bauliche Veränderungen am Sondereigentum.

Ein Beispiel: In der Beschluss-Sammlung findest du den Eintrag „Beschluss 15/2024: Verbot der Installation von Wallboxen an den Stellplätzen”. Wenn du planst, dein E-Auto zu Hause zu laden, ist das ein Hindernis — du müsstest erst die Aufhebung dieses Beschlusses beantragen. Stünde das nur in einem alten Protokoll, hättest du es leicht übersehen. In der Beschluss-Sammlung steht es kompakt und mit dem Vermerk, ob es noch gilt.

Wer darf Einsicht nehmen — und wie kommst du als Käufer ran?

Das Einsichtsrecht hat nach § 24 Abs. 7 WEG jeder Wohnungseigentümer sowie ein von ihm ermächtigter Dritter. Als Kaufinteressent bist du noch kein Eigentümer und hast daher kein eigenes Recht auf Einsicht. Der Weg führt deshalb über den Verkäufer:

1. Beim Verkäufer anfordern. Bitte den Verkäufer, dir die aktuelle Beschluss-Sammlung auszuhändigen oder dich gegenüber dem Verwalter zur Einsicht zu ermächtigen.
2. Beim Verwalter einsehen. Mit der Ermächtigung des Verkäufers kannst du direkt beim Verwalter Einsicht nehmen oder eine Kopie verlangen.
3. Aktualität prüfen. Achte darauf, dass die Sammlung bis kurz vor dem Kauf reicht — nicht eine drei Jahre alte Fassung.

Reagiert der Verkäufer ausweichend oder will die Unterlagen nicht herausgeben, ist das ein Warnsignal. Eine seriöse Gemeinschaft mit einem ordentlichen Verwalter hat die Beschluss-Sammlung griffbereit.

Worauf du beim Lesen achten kannst

Wenn dir die Beschluss-Sammlung vorliegt, lohnt sich der Blick auf ein paar Punkte:

• Anstehende oder beschlossene Großmaßnahmen — Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Leitungen. Beschlossene, aber noch nicht abgeschlossene Maßnahmen sind die teuerste Überraschung für Käufer.
• Beschlossene Sonderumlagen — gibt es eine, die noch nicht (vollständig) eingezahlt ist?
• Streit-Signale — viele angefochtene oder gerichtlich für ungültig erklärte Beschlüsse deuten auf eine zerstrittene Gemeinschaft hin. Das kostet Nerven und mitunter Geld.
• Gebrauchsregelungen, die dich betreffen — Vermietung, Tierhaltung, Wallbox, bauliche Veränderungen.
• Lücken in der Nummerierung — fehlen Nummern oder Jahre, ist die Sammlung womöglich unvollständig geführt.

Was du in der Sammlung findest, ersetzt keine rechtliche Bewertung. Ob ein bestimmter Beschluss für dich problematisch ist und wie du dich im Kaufvertrag absichern kannst, besprichst du am besten mit deinem Notar — der den Notarvertrag ohnehin beurkundet.

Beschluss-Sammlung im Kontext der WEG-Unterlagen

Die Beschluss-Sammlung steht nicht allein. Sie gehört zu einem Paket an Dokumenten, die zusammen das Bild der Gemeinschaft ergeben:

• Die Teilungserklärung legt fest, wie das Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt ist.
• Die Gemeinschaftsordnung regelt das grundlegende Miteinander der Eigentümer — sie ist sozusagen die Verfassung der WEG.
• Die WEG-Protokolle dokumentieren die einzelnen Versammlungen.
• Der Wirtschaftsplan zeigt das laufende Budget und dein künftiges Hausgeld.

Wichtiger Unterschied: Während Vereinbarungen und die Gemeinschaftsordnung den Rechtsnachfolger oft nur binden, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind, gilt für die in der Beschluss-Sammlung erfassten Beschlüsse die Eintragung gerade nicht als Voraussetzung — sie wirken auch ohne Grundbucheintrag gegen dich. Genau das macht die Sammlung für Käufer so bedeutsam.

Häufige Missverständnisse

• „Beschluss-Sammlung und Protokoll sind dasselbe.” Nein. Das Protokoll ist die Niederschrift einer Versammlung, die Beschluss-Sammlung die bereinigte Gesamtübersicht aller gültigen Beschlüsse. Ein Verwalter, der nur Protokolle führt, erfüllt seine gesetzliche Pflicht nicht.
• „Was ich beim Kauf nicht kannte, gilt nicht für mich.” Doch. Beschlüsse binden den Rechtsnachfolger auch dann, wenn du sie nie gesehen hast (§ 10 Abs. 3 WEG). Unwissenheit schützt dich nicht vor einer beschlossenen Sonderumlage.
• „Die Beschlüsse müssen im Grundbuch stehen, sonst sind sie unwirksam.” Für reine Beschlüsse stimmt das nicht — sie wirken ohne Grundbucheintragung. Nur bestimmte Vereinbarungen und deren Änderungen brauchen den Grundbucheintrag, um gegen den Nachfolger zu wirken.

In Hausbiber rechnest du den Kaufpreis und die laufenden Kosten deiner Wohnung durch. Eine beschlossene Sonderumlage oder eine anstehende Sanierung, die du aus der Beschluss-Sammlung kennst, kannst du als zusätzlichen Posten gegen den Kaufpreis stellen — und siehst, ob deine Finanzierung das noch trägt.