Disagio

Wie funktioniert ein Disagio?

Ein Disagio ist eine andere Art, die Zinsen für deinen Kredit zu verteilen. Statt höhere laufende Zinsen zu zahlen, lässt du der Bank einen Teil davon vorab — als Abschlag bei der Auszahlung.

Das läuft so: Du und die Bank vereinbaren einen Nennbetrag, etwa 200.000 €. Davon zieht die Bank das Disagio ab, sagen wir 5 % oder 10.000 €. Auf dein Konto fließen also 190.000 €. Zurückzahlen musst du trotzdem die vollen 200.000 € — und auch verzinst wird dieser volle Nennbetrag. Dafür gibt die Bank dir einen niedrigeren Sollzins, zum Beispiel 3,3 % statt 3,8 %.

Das Disagio ist also nichts anderes als vorausbezahlte Zinsen. Die Bank holt sich einen Teil ihrer Zinseinnahmen gleich am Anfang, dafür ist der laufende Zins über die Zinsbindung niedriger. Manche Banken stellen es auch andersherum dar: Du willst 200.000 € ausgezahlt bekommen und nimmst dafür rechnerisch 210.526 € auf, von denen 5 % Disagio abgehen. Das Prinzip bleibt gleich — die Schuld ist höher als das Geld, das du in der Hand hast.

Beispiel: 200.000 € mit 5 % Disagio

Nimm ein Darlehen über 200.000 € Nennbetrag mit 5 % Disagio und 2 % Anfangstilgung, Zinsbindung 10 Jahre.

	Ohne Disagio	Mit 5 % Disagio
Nennbetrag (= Schuld)	200.000 €	200.000 €
Auszahlung	200.000 €	190.000 €
Sollzins	3,8 %	3,3 %
Monatsrate	966,67 €	883,33 €
Zinsen in 10 Jahren	~67.400 €	~58.700 €

Über die 10 Jahre Zinsbindung sparst du durch den niedrigeren Sollzins rund 8.700 € Zinsen. Dafür hast du am Anfang 10.000 € Disagio gelassen. Unterm Strich bleibt ein Minus von etwa 1.300 € — das Geschäft ist für einen Selbstnutzer also knapp negativ. Die Rechnung kommt aus derselben Annuitätenlogik, mit der auch Hausbiber rechnet.

Warum geht es nicht auf? Weil du auf die vollen 200.000 € Zinsen zahlst, obwohl dir nur 190.000 € zur Verfügung stehen. Genau das macht der Effektivzins sichtbar: Der Sollzins sieht mit 3,3 % günstig aus, aber das vorausgezahlte Disagio steckt im Effektivzins — und der liegt am Ende oft höher als der Sollzins ohne Disagio.

Wann lohnt sich ein Disagio?

Hier teilt sich das Bild scharf in zwei Gruppen.

Für Selbstnutzer ist das Disagio meist ein Nullsummenspiel oder leicht negativ — siehe die Rechnung oben. Du kannst die vorausgezahlten Zinsen steuerlich nicht geltend machen, also bringt die Konstruktion dir keinen Vorteil, den eine schlichte höhere Tilgung oder eine kürzere Zinsbindung nicht auch brächte. Wenn überhaupt, kann ein Disagio interessant sein, wenn du den Sollzins (und damit die laufende Monatsrate) bewusst niedrig halten willst und das Eigenkapital für den Abschlag übrig hast.

Für Vermieter sieht es anders aus. Wer eine vermietete Immobilie finanziert, kann das Disagio als Werbungskosten von den Mieteinnahmen absetzen — die laufenden Zinsen ohnehin, aber das Disagio fällt im Jahr der Zahlung auf einen Schlag an. Bei einem hohen persönlichen Steuersatz holt dieser Steuereffekt den Auszahlungsabschlag teilweise wieder herein. Wie stark, hängt vom individuellen Steuersatz ab und gehört durchgerechnet — durch einen Steuerberater, nicht durch eine Faustregel.

Der Steuervorteil für Vermieter — und seine Grenzen

Die rechtliche Grundlage steht in § 11 Abs. 2 EStG. Grundsätzlich müssen Ausgaben, die für mehr als fünf Jahre im Voraus geleistet werden, gleichmäßig über die Laufzeit verteilt werden. Für das Disagio gibt es aber eine Ausnahme — Satz 4:

„Satz 3 ist auf ein Damnum oder Disagio nicht anzuwenden, soweit dieses marktüblich ist.”

Im Klartext: Ein marktübliches Disagio bei einem vermieteten Objekt darfst du sofort und in voller Höhe im Jahr der Zahlung absetzen, statt es über zehn oder fünfzehn Jahre zu strecken. Genau das macht die Konstruktion für Vermieter attraktiv — der Abzug entlastet das Jahr des Immobilienkaufs, in dem die Steuerlast oft hoch ist.

Als marktüblich gilt nach der Finanzverwaltung grob ein Disagio von höchstens 5 % des Darlehensbetrags bei einer Zinsbindung von mindestens 5 Jahren. Liegt das Disagio darüber, muss der übersteigende Teil über die Laufzeit verteilt werden. Diese Grenzen sind Anhaltspunkte, keine starre Garantie — was im Einzelfall marktüblich ist und vom Finanzamt anerkannt wird, hängt von den konkreten Konditionen ab. Das ist ein Fall für die Steuerberatung, keine Frage, die eine Rechner-App für dich entscheidet.

Disagio und Agio — die Verwechslung

Disagio und Agio klingen ähnlich und sind doch gegenläufig:

• Disagio: Du bekommst weniger ausgezahlt, als du schuldest (190.000 € auf 200.000 € Schuld). Es senkt den Sollzins und begegnet dir vor allem bei Baufinanzierungen.
• Agio: Du bekommst den vollen Betrag, schuldest aber mehr (60.000 € erhalten, 61.200 € zurückzahlen). Es ist ein Aufschlag und taucht vor allem bei Bauspardarlehen auf.

Beide haben eines gemeinsam: Sie verschieben die Optik. Der Sollzins allein sagt dir nicht, was der Kredit wirklich kostet — das tut nur der Effektivzins, in dem Disagio wie Agio enthalten sein müssen.

Worauf du achten kannst

• Vergleich über den Effektivzins, nicht den Sollzins. Ein Disagio macht den Sollzins optisch klein. Erst der Effektivzins zeigt, ob ein Angebot mit Disagio wirklich günstiger ist als eines ohne.
• Eigenkapital wird gebunden. Der Auszahlungsabschlag bedeutet, dass dir weniger Geld zufließt — das musst du bei der Finanzierungssumme einplanen, sonst fehlt am Ende der Kaufpreis.
• Selbstnutzung vs. Vermietung trennen. Der ganze Charme des Disagios liegt im Steuerabzug. Ohne Vermietung fällt dieser Vorteil weg — dann bleibt nur die Frage, ob dir die niedrigere laufende Rate den Abschlag wert ist.

In Hausbiber rechnest du deinen Annuitätenbaustein mit deinem eigenen Sollzins und deiner eigenen Tilgung durch und siehst sofort, was Monatsrate, Zinsen und Restschuld am Ende der Zinsbindung sind. So kannst du eine Variante mit niedrigerem Zins gegen eine ohne Disagio stellen — mit deinen Zahlen statt mit Faustregeln.