Sollzins vs. Effektivzins
Der Sollzins ist der reine Zinssatz für dein Darlehen, der Effektivzins die Gesamtkosten pro Jahr — inklusive vieler Nebenkosten und der monatlichen Verrechnung. Beispiel: Eine Bank wirbt mit 3,8 % Sollzins. Durch die monatliche Zinsverrechnung und kleine Nebenkosten landet der Effektivzins bei rund 3,87 %. Deine Monatsrate ergibt sich aus dem Sollzins; Angebote vergleichst du aber über den Effektivzins, weil er die wahren Kosten zeigt.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Beide sind Zinssätze für dasselbe Darlehen — sie messen aber Unterschiedliches.
Der Sollzins (auch Sollzinssatz oder Nominalzins) ist der reine Preis fürs geliehene Geld. Er sagt nichts über Gebühren und nichts darüber, wann genau im Jahr du zahlst. Aus dem Sollzins ergibt sich deine Monatsrate.
Der Effektivzins (offiziell: effektiver Jahreszins) ist die ehrlichere Zahl. Er bündelt den Sollzins, die meisten Nebenkosten und die Tatsache, dass du monatlich statt einmal im Jahr zahlst, in einer einzigen Prozentzahl — den tatsächlichen Jahreskosten deines Kredits. Deshalb ist er fast immer etwas höher als der Sollzins.
Merksatz: Der Sollzins bestimmt, was du zahlst. Der Effektivzins zeigt, was es dich wirklich kostet.
Was steckt im Effektivzins — und was nicht?
Der Effektivzins ist gesetzlich definiert: Die Preisangabenverordnung (PAngV) schreibt vor, dass Banken ihn angeben müssen und nach welchen Regeln er berechnet wird. Trotzdem ist er nicht alles-inklusive — und genau das ist die Falle.
Im Effektivzins enthalten:
- der Sollzins selbst
- die Zinsbindungsfrist und der Tilgungssatz
- der Zeitpunkt der Verrechnung von Zins und Tilgung (monatlich, vierteljährlich)
- ein vereinbartes Disagio (Auszahlungsabschlag) oder Agio
- Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren
- seit der PAngV-Erweiterung 2016 auch Kosten für ein verpflichtendes Darlehenskonto und für die Immobilienbewertung, sofern sie für die Kreditvergabe zwingend sind
Nicht im Effektivzins enthalten:
- Bereitstellungszinsen — bei einem Neubau, der über Monate ausgezahlt wird, schnell mehrere Tausend Euro
- Schätz- bzw. Wertermittlungskosten, soweit gesondert berechnet
- Kontoführungsgebühren für ein laufendes Verrechnungskonto
- eine freiwillige Restschuldversicherung (sie kann den Kredit erheblich verteuern)
- Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld sowie eine spätere Vorfälligkeitsentschädigung
Die Verbraucherzentrale weist darauf hin: Auch zwei Effektivzinsen sind nur dann sauber vergleichbar, wenn die Zahlungsbedingungen identisch sind — also gleicher Betrag, gleiche Zinsbindung und dieselbe Zahlungsweise. Sonst vergleichst du Äpfel mit Birnen.
Beispiel: 3,8 % Sollzins werden 3,87 % Effektivzins
Nimm ein Darlehen über 300.000 € mit 3,8 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung.
Zuerst die Rate — und die hängt nur am Sollzins, nicht am Effektivzins. Hausbiber rechnet wie jede Bank:
Jahresrate = Darlehenssumme × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 100
- Jahresrate: 300.000 € × (3,8 + 2) ÷ 100 = 17.400 €
- Monatsrate: 17.400 € ÷ 12 = 1.450 €
Im ersten Monat sind davon 950 € Zinsen (300.000 € × 3,8 % ÷ 12) und 500 € Tilgung. Diese Zahlen stammen aus derselben Annuitätenrechnung, mit der Hausbiber arbeitet.
Jetzt der Effektivzins. Schon allein dadurch, dass du monatlich zahlst und nicht einmal jährlich, wirken deine Zahlungen unterjährig wie eine etwas höhere Verzinsung. Rechnerisch:
(1 + 3,8 % ÷ 12)¹² − 1 = 3,87 %
Aus 3,8 % Sollzins werden also rund 3,87 % Effektivzins — und das, bevor überhaupt eine Gebühr dazukommt. Kommen Bearbeitungs- oder Kontokosten hinzu, steigt der Effektivzins weiter. Der Abstand zwischen beiden Sätzen ist bei reinen Baufinanzierungen meist klein (oft 0,05 bis 0,3 Prozentpunkte), bei Konsumkrediten mit hohen Gebühren dagegen groß.
Klingt nach wenig? Über die Laufzeit nicht. 0,25 Prozentpunkte mehr machen auf 300.000 € schon im ersten Jahr rund 750 € aus — über eine 10-jährige Zinsbindung summiert sich das auf einen klar vierstelligen Betrag.
Worauf du beim Vergleich achten solltest
Der häufigste Fehler beim Angebotsvergleich ist, nur auf den beworbenen Sollzins zu schauen. Zwei Banken können mit demselben Sollzins werben und trotzdem unterschiedlich teuer sein — der Unterschied steckt in den Gebühren und der Verrechnung, also im Effektivzins.
Deshalb gilt:
- Vergleiche über den Effektivzins, nicht über den Sollzins. Banken müssen ihn dir laut PAngV nennen.
- Halte die Bedingungen gleich. Nur bei identischem Betrag, identischer Zinsbindung und gleicher Zahlungsweise sind zwei Effektivzinsen vergleichbar.
- Frag nach dem, was im Effektivzins fehlt. Vor allem nach den Bereitstellungszinsen und ihrer freien Zeit, nach Schätz- und Kontokosten und danach, ob eine Restschuldversicherung verlangt wird. Diese Posten tauchen im Effektivzins nicht auf, kosten aber echtes Geld.
Ob ein Angebot mit niedrigerem Sollzins, aber höheren Gebühren am Ende günstiger ist, hängt von deinen Zahlen ab — das rechnest du am besten mit dem konkreten Effektivzins beider Angebote durch.
Häufiges Missverständnis: “Ich zahle den Effektivzins”
Du zahlst nie den Effektivzins als Rate. Deine Monatsrate berechnet sich aus dem Sollzins und deiner Tilgung — der Effektivzins ist nur eine Vergleichskennzahl, eine Art genormtes Preisschild. Wer im Tilgungsplan nachrechnet, findet überall den Sollzins wieder, nie den Effektivzins.
In Hausbiber gibst du den Sollzins in deinen Baustein ein und siehst sofort Monatsrate, Restschuld und Gesamtzinsen. Den Effektivzins behältst du daneben im Kopf für den Moment, in dem zwei echte Bankangebote vor dir liegen und du wissen willst, welches wirklich günstiger ist.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zinssatz für das geliehene Geld. Der Effektivzins (effektiver Jahreszins) rechnet zusätzlich die meisten Nebenkosten und den Zeitpunkt der Verrechnung mit ein und zeigt so die tatsächlichen Jahreskosten deines Kredits. Der Effektivzins ist deshalb fast immer etwas höher als der Sollzins.
Was ist im Effektivzins nicht enthalten?
Nicht enthalten sind unter anderem Bereitstellungszinsen, Schätz- bzw. Wertermittlungskosten, Kontoführungsgebühren und eine freiwillige Restschuldversicherung. Gerade Bereitstellungszinsen können bei einem Neubau schnell mehrere Tausend Euro ausmachen — danach musst du gezielt fragen, der Effektivzins zeigt sie nicht.
Wird die Monatsrate aus dem Sollzins oder dem Effektivzins berechnet?
Aus dem Sollzins. Deine Rate ist Darlehenssumme mal Sollzins plus Tilgung. Der Effektivzins ist nur eine Vergleichskennzahl für die Gesamtkosten — du zahlst ihn nicht direkt als Rate. Bei 300.000 € mit 3,8 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das 1.450 € im Monat.
Warum vergleicht man Kredite über den Effektivzins?
Weil zwei Angebote mit gleichem Sollzins unterschiedlich teuer sein können — je nach Gebühren und Verrechnung. Der Effektivzins fasst beides in einer Zahl zusammen. Banken müssen ihn laut Preisangabenverordnung angeben. Vergleichbar ist er aber nur, wenn Betrag, Zinsbindung und Zahlungsweise gleich sind.