Forward-Darlehen

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Wenn deine Zinsbindung ausläuft, brauchst du eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Welcher Anschlusszins dann gilt, weißt du normalerweise erst am Ende deiner Bindung — er kann höher oder niedriger sein als heute. Ein Forward-Darlehen dreht diese Reihenfolge um: Du schließt den neuen Kredit jetzt schon ab, zu heute bekannten Konditionen, bekommst das Geld aber erst Monate oder Jahre später ausgezahlt — genau dann, wenn deine alte Bindung endet.

Der Name kommt vom englischen “forward” (vorwärts): Du greifst der Zukunft vor. Möglich ist das bei den meisten Banken bis zu 60 Monate im Voraus, üblich sind 12 bis 36 Monate. Die Bank reserviert dir den heutigen Zinssatz und lässt sich diese Reservierung mit dem Forward-Aufschlag bezahlen.

Im Kern ist ein Forward-Darlehen eine Wette auf steigende Zinsen. Steigen die Zinsen bis zum Abruf, hast du dir die günstigeren Konditionen gesichert und gespart. Fallen sie, hast du dich an einen zu teuren Vertrag gebunden — und kommst da nicht mehr ohne Weiteres raus.

Echtes oder unechtes Forward-Darlehen?

Es gibt zwei Varianten, die im Angebot leicht zu übersehen sind:

• Echtes Forward-Darlehen: Die Zinsbindung beginnt erst, wenn das Darlehen ausgezahlt wird. Die Vorlaufzeit ist “zinsfrei” — du zahlst in dieser Zeit weder Zinsen noch Tilgung auf den neuen Kredit, sondern erst ab Abruf.
• Unechtes Forward-Darlehen: Die Zinsbindung läuft schon ab Vertragsunterschrift. Die Vorlaufzeit frisst dann von deiner garantierten Bindung ab. Vereinbarst du 10 Jahre Zinsbindung mit 24 Monaten Vorlauf, sind real nur noch 8 Jahre fest.

Für dich als Selbstnutzer ist meist das echte Forward-Darlehen gemeint. Frag im Zweifel konkret nach, ab wann die Zinsbindung zählt — sonst verkürzt sich deine echte Zinssicherheit unbemerkt.

Beispiel: 250.000 € Restschuld, 36 Monate im Voraus gesichert

Deine Zinsbindung endet in 36 Monaten, die Restschuld beträgt dann rund 250.000 €. Der heutige Marktzins liegt bei 3,5 %, du planst 2 % Tilgung und wieder 10 Jahre Zinsbindung.

Der Forward-Aufschlag liegt üblicherweise bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit, wobei viele Banken die ersten zwölf Monate aufschlagsfrei stellen. Bei 36 Monaten landest du grob bei 0,3 bis 0,9 Prozentpunkten Aufschlag. Rechnen wir mit etwa 0,3 Prozentpunkten — dein gesicherter Zins ist dann 3,8 %.

Szenario	Sollzins	Monatsrate	Zinskosten in 10 Jahren
Ohne Forward, Markt bleibt bei 3,5 %	3,5 %	1.146 €	77.736 €
Forward gesichert (3,5 % + ~0,3 PP)	3,8 %	1.208 €	84.289 €
Ohne Forward, Markt steigt auf 5,0 %	5,0 %	1.458 €	110.299 €

Die Sicherung kostet dich also rund 62 € mehr im Monat als der heutige Zins ohne Aufschlag. Geht die Wette auf und der Marktzins steht beim Abruf bei 5 %, sparst du dir gegenüber dem dann teuren Markt rund 250 € pro Monat und über 26.000 € Zinsen in 10 Jahren. Bleibt der Zins dagegen bei 3,5 % oder fällt, hast du den Aufschlag umsonst gezahlt. (Werte gerundet, nachgerechnet mit der Annuitätenlogik von Hausbiber, Stand 2026.)

Die Abnahmepflicht — das eigentliche Risiko

Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Kreditvertrag. Sobald du unterschrieben hast, musst du das Geld zum vereinbarten Zeitpunkt auch abrufen — selbst wenn die Zinsen inzwischen gefallen sind und du anderswo günstiger finanzieren könntest. Diese Abnahmepflicht gilt über die gesamte Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren.

Steigst du aus, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung: einen Ausgleich für den entgangenen Zinsgewinn. Sie wird meist nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnet (Vergleich mit dem Ertrag aus sicheren Pfandbriefen) und liegt je nach Zinsdifferenz und Summe oft zwischen 1 % und 5 % der nicht abgenommenen Darlehenssumme — bei großen Krediten also schnell ein fünfstelliger Betrag. Auch das Heiraten, Umziehen oder ein Jobwechsel ändern nichts an dieser Pflicht.

Die Verbraucherzentrale Niedersachsen ordnet ein Forward-Darlehen deshalb vor allem dann als sinnvoll ein, wenn die Immobilie bei einem weiteren Zinsanstieg sonst nicht mehr finanzierbar wäre — die Sicherung also weniger ein Spekulationsgeschäft als ein Schutz gegen den Worst Case ist. Ob ein Forward-Darlehen für deine Situation passt, hängt davon ab, wie sicher dein Wohn- und Lebensumfeld in den nächsten Jahren ist und wie du das Zinsniveau einschätzt — beides kann dir niemand verlässlich abnehmen.

Wann ein Forward-Darlehen überhaupt in Frage kommt

• Deine Zinsbindung läuft in absehbarer Zeit aus — typisch ein bis drei Jahre vor dem Ende, weil der Aufschlag mit jedem Monat Vorlauf steigt.
• Du erwartest steigende Zinsen. Sinkt das Zinsniveau bis zum Abruf, zahlst du den Aufschlag ohne Gegenwert.
• Dein Wohnumfeld ist stabil. Wegen der Abnahmepflicht ist ein Forward-Darlehen heikel, wenn ein Verkauf, Umzug oder eine größere Lebensveränderung möglich ist.
• Du brauchst Planungssicherheit. Wenn eine höhere Anschlussrate dein Budget sprengen würde, kann die Festschreibung des Zinses Ruhe schaffen — unabhängig davon, ob die “Wette” am Ende rein rechnerisch aufgeht.

Häufige Missverständnisse

“Forward heißt, ich zahle in der Vorlaufzeit nichts.” Beim echten Forward-Darlehen stimmt das — Zins und Tilgung beginnen erst beim Abruf. Beim unechten läuft die Bindung aber schon, prüf die Variante.

“Wenn die Zinsen fallen, steige ich einfach wieder aus.” Geht nicht ohne Kosten. Die Nichtabnahmeentschädigung kann teurer sein als der Vorteil, den ein gefallener Zins dir bringt.

“Forward-Aufschlag ist überall gleich.” Nein — er schwankt stark nach Bank und Vorlaufzeit. Vergleiche immer den Effektivzins inklusive Aufschlag, nicht nur den genannten Sollzins.

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In Hausbiber kannst du eine Anschlussfinanzierung durchspielen, indem du beim Annuitätendarlehen einen Anschlusszins einträgst. So siehst du, wie sich ein höherer oder niedrigerer Zins nach der Zinsbindung auf deine Rate auswirkt — und bekommst ein Gefühl dafür, gegen welches Szenario sich ein Forward-Darlehen für dich überhaupt absichern würde.