Vorfälligkeitsentschädigung

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn du ein Darlehen mit fester Zinsbindung aufnimmst, plant die Bank fest mit deinen Zinszahlungen bis zum Ende dieser Bindung. Löst du den Kredit vorher ab — du zahlst die Restschuld auf einen Schlag zurück — entgehen ihr diese Zinsen. Genau diesen Schaden gleicht die Vorfälligkeitsentschädigung aus. Rechtsgrundlage ist § 502 BGB: Die Bank darf “eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden” verlangen.

Wichtig ist das Wort angemessen. Die VFE soll die Bank so stellen, wie sie ohne die vorzeitige Rückzahlung stünde — nicht besser. Sie ist kein Strafgeld und keine zusätzliche Gebühr, sondern ein rechnerischer Ausgleich. Und sie fällt nur an, solange die Zinsbindung läuft.

Wann darf die Bank sie verlangen?

Du kannst ein Annuitätendarlehen während der Zinsbindung nicht einfach kündigen, weil dir woanders ein besserer Zins angeboten wird. Ein vorzeitiges Ablösen ist nur in bestimmten Fällen möglich — und nur dann darf die Bank eine VFE berechnen:

• Verkauf der Immobilie. Verkaufst du das Haus, hast du ein berechtigtes Interesse, dich vom Darlehen zu lösen (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank muss dich gehen lassen — darf aber den Zinsschaden in Rechnung stellen.
• Umfinanzierung mit Zustimmung der Bank. Manche Banken lassen eine vorzeitige Ablösung gegen VFE auch ohne Verkauf zu. Ein Anspruch darauf besteht aber nicht.

Reiner Zinsärger reicht nicht: Wenn der Marktzins fällt und du günstiger umschulden willst, muss dich die Bank nicht aus dem laufenden Vertrag lassen. Dafür gibt es das gesetzliche Kündigungsrecht erst nach zehn Jahren (siehe unten).

§ 489 BGB: nach 10 Jahren kostenlos raus

Der wichtigste Gegenpol zur VFE steht in § 489 BGB. Zehn Jahre nach Vollauszahlung deines Darlehens darfst du mit einer Frist von sechs Monaten kündigen — vollständig oder in Teilen, und ohne jede Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht gilt unabhängig davon, was im Vertrag steht; die Bank kann es nicht ausschließen.

Praktisch heißt das: Wer eine Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre abgeschlossen hat und nach gut zehn Jahren feststellt, dass der Markt günstiger ist, kann ab dem Stichtag entschädigungsfrei umschulden. Die zehn Jahre laufen ab dem Tag nach der letzten Auszahlung — bei Bauvorhaben mit mehreren Teilauszahlungen also nicht ab Vertragsschluss, sondern ab dem letzten abgerufenen Euro.

Wie wird die VFE berechnet?

Die Bank rechnet ihren Zinsschaden meist nach der Aktiv-Passiv-Methode aus. Vereinfacht: Sie nimmt die Zinsen, die du bis zum Ende der Zinsbindung noch gezahlt hättest, und stellt ihnen gegenüber, was sie heute mit dem zurückgezahlten Geld bei einer sicheren Wiederanlage verdienen kann — als Maßstab dienen Hypothekenpfandbriefe, deren Renditen niedriger sind als dein Hypothekenzins. Die Differenz, abgezinst auf heute, ist der Kern der Entschädigung. Davon muss die Bank ersparte Verwaltungskosten und das wegfallende Ausfallrisiko (Risikoprämie) abziehen.

Es gibt keine pauschale Formel und keinen festen Prozentsatz — die Höhe hängt an drei Stellschrauben:

1. Restschuld — je mehr offen ist, desto größer der Betrag.
2. Restlaufzeit der Zinsbindung — je länger die Bank noch gerechnet hätte, desto mehr entgeht ihr.
3. Zinsdifferenz — je weiter dein Vertragszins über dem aktuellen Wiederanlagezins liegt, desto höher die VFE. Liegt der Marktzins inzwischen über deinem Vertragszins, kann der rechnerische Schaden sogar gegen null gehen.

Bei Verbraucherdarlehen, die seit dem 21.03.2016 abgeschlossen wurden, gibt es eine Obergrenze: Die VFE darf 1 % der vorzeitig zurückgezahlten Summe nicht übersteigen — bzw. 0,5 %, wenn zwischen Ablösung und vereinbartem Laufzeitende weniger als ein Jahr liegt (§ 502 Abs. 3 BGB). Für ältere Verträge gilt dieser Deckel nicht.

Beispiel: 200.000 € Restschuld, 6 Jahre Restlaufzeit

Nimm ein Darlehen mit 3,8 % Vertragszins. Bei 300.000 € Startsumme und 2 % Anfangstilgung liegt die Monatsrate bei 1.450 € — diese Zahl rechnet auch Hausbiber so. Nach einigen Jahren stehen noch rund 200.000 € Restschuld offen, und die Zinsbindung läuft noch sechs Jahre.

Jetzt verkaufst du die Immobilie und löst das Darlehen ab. Die Bank hätte über die sechs Restjahre noch erhebliche Zinsen kassiert; legt sie die 200.000 € heute zu einem niedrigeren Pfandbriefzins (etwa 2,5 %) wieder an, bleibt ihr ein Zinsschaden. Je nach genauer Berechnung landet die VFE hier grob im Bereich eines hohen vierstelligen bis niedrigen fünfstelligen Betrags — die Verbraucherzentrale nennt für solche Konstellationen Größenordnungen von einigen Tausend bis über 25.000 €.

Eine exakte Eurozahl lässt sich seriös nur mit dem konkreten Tilgungsplan und dem tagesaktuellen Wiederanlagezins ermitteln — deshalb nennen wir hier bewusst eine Spanne und keine Scheingenauigkeit. Verändern sich die drei Stellschrauben, verschiebt sich der Betrag sofort: Bei nur noch zwei Jahren Restlaufzeit wäre er deutlich kleiner, bei einer größeren Zinsdifferenz spürbar höher.

Wie ungenutzte Sondertilgungen die VFE senken

Hier liegt ein oft übersehener Hebel. Hast du im Vertrag ein Sondertilgungsrecht — üblich sind 5 % der Darlehenssumme pro Jahr — muss die Bank bei der VFE-Berechnung unterstellen, dass du diese Sondertilgungen hättest leisten können. Sie rechnet den Zinsschaden also auf einer schneller sinkenden Restschuld, selbst wenn du das Recht nie genutzt hast.

Das mindert die Entschädigung, manchmal erheblich. Schon deshalb lohnt es sich, sich beim Abschluss ein großzügiges Sondertilgungsrecht einräumen zu lassen — es kostet bei vielen Banken nichts und wirkt im Verkaufsfall wie ein Rabatt auf die VFE.

Wo Berechnungsfehler die VFE angreifbar machen

Banken rechnen die VFE regelmäßig zu ihren eigenen Gunsten — das ist gut dokumentiert. Es gibt zwei wirksame Ansatzpunkte:

• Berechnungs- und Formfehler. Lässt die Bank die ersparte Risikoprämie weg, setzt sie einen zu niedrigen Wiederanlagezins an oder ignoriert sie deine möglichen Sondertilgungen, ist die Forderung oft zu hoch. Seit dem BGH-Urteil vom 03.12.2024 (XI ZR 75/23) gilt: Sind die Pflichtangaben zur Berechnung der VFE im Vertrag nicht “klar und verständlich”, besteht gar kein Anspruch (§ 502 Abs. 2 BGB) — die Bank muss eine bereits gezahlte VFE dann sogar zurückerstatten. Der EuGH hatte zuvor (14.03.2024, C-536/22) bestätigt, dass die deutsche Berechnungssystematik an sich europarechtskonform ist; angreifbar bleibt sie über die Angabepflichten.
• Fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Viele Verträge ab dem 11.06.2010 enthalten eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Ist sie fehlerhaft, begann die Widerrufsfrist nie zu laufen — der Vertrag lässt sich unter Umständen noch heute widerrufen und rückabwickeln, samt Rückforderung einer gezahlten VFE.

Ob einer dieser Wege in deinem Fall trägt, ist eine rechtliche Frage, die vom konkreten Vertrag abhängt. Lass die Berechnung und die Belehrung prüfen, bevor du eine VFE akzeptierst: Die Verbraucherzentrale übernimmt die Prüfung für rund 80 € pro Vertrag, für eine mögliche Rückabwicklung ist anwaltlicher Rat sinnvoll. Hausbiber ersetzt diese Prüfung nicht und gibt keine Rechtsberatung.

Häufige Missverständnisse

• “Die VFE ist eine Strafe.” Nein — sie gleicht den Zinsschaden aus, nicht mehr. Steigt der Marktzins über deinen Vertragszins, kann sie sogar gegen null gehen.
• “Nach der Zinsbindung zahle ich VFE.” Umgekehrt: Mit Ablauf der Zinsbindung — oder nach 10 Jahren über § 489 BGB — kommst du entschädigungsfrei raus. VFE droht nur innerhalb der laufenden Bindung.
• “Sondertilgungen helfen nur, wenn ich sie nutze.” Auch ungenutzte, aber vereinbarte Sondertilgungsrechte senken die VFE-Berechnung.

In Hausbiber siehst du in deinem Baustein jederzeit deine aktuelle Restschuld und die verbleibende Zinsbindung — die beiden Größen, die am stärksten darüber entscheiden, wie teuer ein vorzeitiges Ablösen würde.