Anschlussfinanzierung: 3 Wege, wenn die Zinsbindung ausläuft
Läuft nach 10 oder 15 Jahren deine Zinsbindung aus und bleibt eine Restschuld, brauchst du eine Anschlussfinanzierung — denn dein Kredit ist meist noch nicht abbezahlt. Du hast drei Wege: bei der eigenen Bank verlängern (Prolongation), zu einer günstigeren Bank wechseln (Umschuldung) oder den Zins vorab sichern (Forward-Darlehen). Beispiel: Bei 150.000 € Restschuld spart 1 Wechsel von 4,2 % auf 3,7 % rund 62 € im Monat und über die neue Bindung etwa 6.900 € Zinsen.
Warum es nach der Zinsbindung weitergeht
Die meisten Baufinanzierungen sind so gebaut, dass sie nach Ablauf der ersten Zinsbindung noch nicht abbezahlt sind. Das ist kein Fehler, sondern die Regel: Bei einem Annuitätendarlehen mit 3 % anfänglicher Tilgung bleibt nach 10 Jahren typischerweise gut die Hälfte bis zwei Drittel der ursprünglichen Schuld stehen.
Ein Rechenbeispiel: Wer 2016 300.000 € zu damals niedrigen 1,5 % Sollzins und 3 % Tilgung aufgenommen hat, schuldet nach 10 Jahren noch rund 203.000 €. Für diese Restschuld brauchst du einen neuen Vertrag — die Anschlussfinanzierung. Der entscheidende Punkt: Der Zins für diese zweite Runde wird zu den Marktkonditionen verhandelt, die heute gelten. Im Mai 2026 liegt ein guter Zins für 10 Jahre Bindung bei rund 3,7 bis 3,9 %, also deutlich über dem alten Niedrigzins. Genau deshalb steigt deine Rate meist — und genau deshalb lohnt es sich, die drei Wege zu kennen.
Weg 1: Prolongation — bei deiner Bank bleiben
Die Prolongation ist die Verlängerung bei der bestehenden Bank. Etwa drei Monate vor Ablauf bekommst du ein Schreiben mit einem neuen Zinsangebot für die Restschuld. Du unterschreibst, der Vertrag läuft nahtlos weiter.
Der Vorteil: Es ist der bequemste Weg. Keine neue Bonitätsprüfung, keine Grundschuldabtretung, kein Papierkram mit einer fremden Bank. Der Haken: Banken kalkulieren das Prolongationsangebot oft etwas teurer ein, weil sie wissen, dass viele Kunden aus Trägheit unterschreiben. Der angebotene Anschlusszins ist nicht automatisch der Marktbestzins.
Was du tun kannst, ohne zu wechseln: das Angebot nicht blind annehmen, sondern Vergleichskonditionen einholen und sie deiner Bank zeigen. Viele Banken bessern nach, wenn sie merken, dass du ein konkretes Wechselangebot in der Hand hast.
Weg 2: Umschuldung — zu einer günstigeren Bank wechseln
Bei der Umschuldung holst du dir die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank. Die neue Bank überweist die Restschuld an die alte Bank und übernimmt die Finanzierung. Klingt aufwendig, ist es aber kaum: Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld wird nicht gelöscht und neu bestellt, sondern an die neue Bank abgetreten.
Diese Grundschuldabtretung kostet nur rund 0,2 bis 0,3 % der Grundschuld an Notar- und Grundbuchgebühren — bei 150.000 € also etwa 300 bis 450 €. Zum Vergleich: Löschen und Neueintragen würde bis zu rund 0,8 % kosten. Den Wechsel selbst übernimmt im Hintergrund die neue Bank.
Warum sich das oft lohnt: Nach 10 Jahren ist ein Teil getilgt, der Kredit ist gut besichert, dein Risiko aus Bankensicht ist niedrig. Um diese saubere Restschuld konkurrieren mehrere Banken — und das drückt den Zins. Ein halber Prozentpunkt weniger ist hier keine Seltenheit.
Weg 3: Forward-Darlehen — den Zins vorab sichern
Endet deine Zinsbindung erst in ein, zwei oder drei Jahren, du rechnest aber mit steigenden Zinsen, kannst du dir den heutigen Zins mit einem Forward-Darlehen reservieren. Du schließt heute einen Anschlussvertrag, der erst später startet. Dafür verlangt die Bank einen Aufschlag, den Forward-Aufschlag — grob in der Größenordnung von 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit.
Das ist eine Wette gegen den Markt: Steigen die Zinsen bis zum Start stärker als der Aufschlag, hast du gespart. Fallen sie, hast du drauf gezahlt und bist trotzdem gebunden. Ob sich das für dich rechnet, hängt von deiner Risikoeinschätzung ab — wir gehen das in einem eigenen Artikel durch: Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Die drei Wege im Vergleich
| Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen | |
|---|---|---|---|
| Wer | bisherige Bank | neue Bank | bisherige oder neue Bank |
| Zins | oft nicht der beste | meist günstiger | heutiger Zins + Aufschlag |
| Aufwand | sehr gering | gering (Grundschuldabtretung) | gering |
| Kosten | keine | ~0,2 % der Grundschuld | Forward-Aufschlag |
| Wann | bei Ablauf | bei Ablauf | bis ~36 Monate vorher |
| Für wen | wer Ruhe will | wer den besten Zins will | wer steigende Zinsen erwartet |
Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Ein Punkt, den viele nicht kennen: Auch wenn du eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren vereinbart hast, bist du nicht so lange gefesselt. Nach § 489 BGB darfst du jeden Immobilienkredit mit fester Verzinsung 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Die 10 Jahre zählen ab dem vollständigen Empfang des Geldes, nicht ab Vertragsunterschrift. Wurde der Kredit in Etappen ausgezahlt (typisch beim Neubau), zählt der Tag der letzten Auszahlung. Das heißt konkret: Hast du 2016 eine 15-jährige Bindung zu altem Niedrigzins abgeschlossen und die Zinsen wären heute günstiger, könntest du nach 10 Jahren kündigen und umschulden. Steigen die Zinsen, behältst du einfach deinen alten günstigen Vertrag. Das Recht arbeitet immer für dich.
So gehst du praktisch vor
Drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung beginnt die heiße Phase. In dieser Reihenfolge:
- Restschuld feststellen. Schau in deinen letzten Kontoauszug oder den Tilgungsplan: Wie viel ist zum Ablaufdatum noch offen?
- Prüfen, ob du vorher sondertilgen willst. Eine Sondertilgung vor dem Wechsel senkt die Restschuld, die du neu finanzierst — und damit die Zinsen in der nächsten Runde. Mehr dazu: Wann lohnt sich eine Sondertilgung?
- Angebote vergleichen. Hol dir neben dem Prolongationsangebot deiner Bank mindestens zwei bis drei Vergleichsangebote für eine Umschuldung.
- Neue Bindung und Tilgung neu wählen. Du startest nicht beim alten Tilgungssatz. Oft kannst du jetzt eine höhere Tilgung wählen, weil das Einkommen gestiegen ist — das verkürzt die Restlaufzeit deutlich.
- Durchrechnen. Vergleiche nicht nur den Zins, sondern Rate, Restschuld am Ende der neuen Bindung und Gesamtzinsen.
Was ein halber Prozentpunkt ausmacht — durchgerechnet
Nimm 150.000 € Restschuld und 3 % Tilgung. Die alte Bank bietet 4,2 % Prolongation, eine andere Bank 3,7 % für eine Umschuldung.
- Prolongation 4,2 %: Monatsrate rund 900 €. In den ersten 10 Jahren der neuen Bindung zahlst du etwa 75.500 € Zinsen.
- Umschuldung 3,7 %: Monatsrate rund 837 €. In den ersten 10 Jahren etwa 68.600 € Zinsen.
Das sind rund 62 € weniger im Monat und etwa 6.900 € weniger Zinsen über die neue Bindung. Die Wechselkosten von rund 300 bis 450 € hast du damit in unter einem halben Jahr wieder drin.
Noch deutlicher wird es, wenn du die gesparten 62 € in eine höhere Tilgung steckst, statt sie als niedrigere Rate zu nehmen: Bei gleichbleibender Rate von 900 € bist du mit dem günstigeren Zins gut ein Jahr früher schuldenfrei und sparst über die gesamte Restlaufzeit grob 14.000 € Zinsen. Die genauen Zahlen hängen an deinen Werten — entscheidend ist die Logik: Bei höheren Restschulden wiegt jeder Zehntelprozentpunkt schwerer, bei kleinen Restschulden lohnt der Wechselaufwand manchmal nicht.
Ob Prolongation, Umschuldung oder Forward für dich passt, ist keine Frage von richtig oder falsch — es hängt an deiner Restschuld, dem Zinsunterschied und deiner Erwartung an die Zinsentwicklung. Das ist eine Rechnung, keine Empfehlung. Eine konkrete Anlage- oder Finanzierungsempfehlung gehört zu deiner Bank oder einer unabhängigen Beratung; was du hier bekommst, ist das Werkzeug, um die Angebote zu verstehen.
In der Hausbiber-App kannst du genau das durchspielen: Restschuld als neuen Baustein anlegen, verschiedene Anschlusszinsen und Tilgungssätze nebeneinanderstellen und sofort sehen, wie sich Rate, Restschuld und Gesamtzinsen verändern. Wenn du noch grundsätzlicher überlegst, wie viel Rate für dich tragbar ist, hilft dir Was kann ich mir leisten? beim Einstieg.
Häufige Fragen
Wann muss ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Etwa drei bis sechs Monate bevor die Zinsbindung endet. Deine Bank schickt dir meist rund drei Monate vorher ein Prolongationsangebot. Das ist dein Startsignal, um Vergleichsangebote einzuholen — nicht der Endpunkt. Willst du wechseln, brauchst du Zeit für die Grundschuldabtretung und die Bearbeitung bei der neuen Bank. Wer früher dran ist, hat mehr Verhandlungsspielraum.
Was kostet ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung?
Wenig. Beim Wechsel zu einer neuen Bank wird die Grundschuld nicht gelöscht und neu eingetragen, sondern an die neue Bank abgetreten. Das kostet rund 0,2 bis 0,3 % der Grundschuld an Notar- und Grundbuchgebühren — bei 150.000 € also etwa 300 bis 450 €. Diese Kosten holst du über einen besseren Zins meist in wenigen Monaten wieder rein.
Kann ich aus meinem alten Vertrag raus, obwohl die Zinsbindung noch läuft?
Ja, wenn seit der Vollauszahlung deines Darlehens mindestens 10 Jahre vergangen sind. Dann darfst du nach § 489 BGB mit 6 Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch wenn du eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung vereinbart hast. Die 10 Jahre zählen ab vollständigem Empfang des Geldes, nicht ab Vertragsunterschrift.
Prolongation oder Umschuldung — was ist günstiger?
Die Umschuldung ist häufig zinsgünstiger, weil andere Banken um deine schon getilgte, gut besicherte Restschuld konkurrieren. Die Prolongation ist bequemer, weil kein neuer Vertrag und keine Grundschuldabtretung nötig sind. Ob sich der Wechsel lohnt, hängt vom Zinsunterschied und der Restschuld ab — bei höheren Restschulden fällt ein halber Prozentpunkt stärker ins Gewicht als bei kleinen.
Sollte ich vor der Anschlussfinanzierung sondertilgen?
Eine Sondertilgung kurz vor Ablauf der Zinsbindung senkt die Restschuld, die du anschließend neu finanzierst. Je kleiner die Restschuld, desto weniger Zinsen zahlst du in der nächsten Bindung. Ob das sinnvoller ist als das Geld liquide zu halten, hängt von deinem Zinssatz und deiner Rücklage ab. Eine Faustregel: Notgroschen behalten, dann optimieren.