Anschlusszins
Der Anschlusszins ist der Zinssatz, zu dem du deine Restschuld weiterfinanzierst, wenn die erste Zinsbindung deines Immobilienkredits endet. Er wird erst dann neu verhandelt und kann höher oder niedriger liegen als bisher. Beispiel: Aus 300.000 € zu 3,5 % bleiben nach 10 Jahren rund 227.600 € übrig. Steigt der Zins auf 5 %, kostet dich die gleiche 2-%-Tilgung jetzt etwa 1.328 € im Monat. Die Weiterfinanzierung selbst heißt Anschlussfinanzierung.
Was passiert, wenn deine Zinsbindung endet?
Die meisten Immobilienkredite haben eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren. In dieser Zeit ist dein Zinssatz fest. Wenn die Bindung endet, ist dein Kredit aber selten schon abbezahlt — es bleibt eine Restschuld übrig. Genau diese Restschuld musst du weiterfinanzieren, und das nennt sich Anschlussfinanzierung. Der Zinssatz, den du dafür bekommst, ist der Anschlusszins.
Der entscheidende Punkt: Diesen Zins kennst du heute noch nicht. Er richtet sich nach dem Marktzins zum Zeitpunkt, an dem deine Bindung ausläuft. Liegt das Zinsniveau dann höher als bei deinem ersten Vertrag, wird deine Rate teurer — bei niedrigerem Zins günstiger. Weil bei Zinsbindungsende oft noch ein großer Teil der Schuld offen ist, kann dieser Sprung spürbar sein. Die BaFin nennt das ausdrücklich als Risiko: Steigt der Zins, musst du entweder eine höhere Rate stemmen oder die Laufzeit verlängert sich.
Deine Restschuld ist der Ausgangspunkt für alles, was danach kommt. Je niedriger sie bei Zinsbindungsende ist, desto kleiner ist das Zinsänderungsrisiko — deshalb hilft eine höhere Anfangstilgung oder eine Sondertilgung, die offene Summe rechtzeitig zu drücken.
Beispiel: 300.000 € zu 3,5 %, was nach 10 Jahren passiert
Du nimmst 300.000 € mit 3,5 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung und 10 Jahren Zinsbindung auf. Deine Monatsrate liegt bei 1.375 €. Nach den 10 Jahren ist davon noch nicht alles weg — es bleiben rund 227.600 € Restschuld. Auf diese Summe brauchst du jetzt einen Anschlusszins.
Was die neue Rate kostet, hängt vom Zinsniveau in 10 Jahren ab. Bleibst du bei 2 % Tilgung, sieht die Rechnung so aus:
| Anschlusszins | Restschuld | Neue Monatsrate (bei 2 % Tilgung) |
|---|---|---|
| 2,5 % (Zins gefallen) | 227.600 € | rund 853 € |
| 3,5 % (gleich geblieben) | 227.600 € | rund 1.043 € |
| 5,0 % (Zins gestiegen) | 227.600 € | rund 1.328 € |
(Werte gerundet, nachgerechnet mit der Annuitätenlogik von Hausbiber, Stand 2026.)
Dass die Rate hier sogar bei gleichem Zins sinkt, liegt daran, dass die Tilgung weiter als Prozentsatz der jetzt kleineren Restschuld läuft. Realistischer ist oft die andere Sichtweise: Du behältst einfach deine alte Rate von 1.375 € bei. Dann zeigt sich der Zinseffekt an der Tilgung. Bei 5 % Anschlusszins frisst der Zins rund 948 € deiner Rate — es bleiben nur noch etwa 427 € für die Tilgung, also gut 2,25 % statt der ursprünglichen 2 %. Du wirst zwar nicht ärmer pro Monat, brauchst aber länger bis zur Schuldenfreiheit. Beide Stellschrauben — Rate und Tilgungssatz — kannst du beim Anschluss neu festlegen.
Prolongation oder Umschuldung — deine zwei Wege
Für die Anschlussfinanzierung hast du grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
- Prolongation: Du nimmst das Anschlussangebot deiner bisherigen Bank an. Vorteil: kein Aufwand, kein neuer Grundbucheintrag, kein Bonitätscheck von vorn. Nachteil: Banken bieten Bestandskunden häufig schlechtere Konditionen als Neukunden — die Verbraucherzentrale warnt, dass ein „maßgeschneidertes” Anschlussangebot mehr schaden als nützen kann, wenn du es ungeprüft annimmst.
- Umschuldung: Du wechselst zu einer anderen Bank, die deinen Kredit übernimmt. Dabei wird die Grundschuld an die neue Bank abgetreten. Diese Abtretung kostet etwas (meist ein paar Hundert Euro, deutlich weniger als eine Neueintragung), die neue Bank prüft Bonität und Objektwert noch einmal.
Wie groß der Unterschied ausfällt, lässt sich laut BaFin nicht pauschal sagen — du musst Angebote vergleichen. Als Faustgröße nennt die Verbraucherzentrale, dass sich ein Wechsel oft schon ab etwa 0,2 Prozentpunkten niedrigerem Zins rechnet, weil die Umschuldungskosten gering sind. Bei einer großen Restschuld können wenige Zehntelprozent über die nächste Zinsbindung mehrere Tausend Euro ausmachen. Bei einer kleinen Restschuld können die Wechselkosten den Zinsvorteil dagegen auffressen — dann ist die bequeme Prolongation oft die vernünftigere Wahl.
Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Ein wichtiger Hebel, den viele nicht kennen: Nach § 489 Abs. 1 BGB darfst du jeden Immobilienkredit mit festem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen — mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht kann dir vertraglich nicht genommen werden.
Praktisch heißt das: Hast du eine 15-Jahres-Zinsbindung abgeschlossen und die Zinsen sind nach 10 Jahren deutlich gefallen, musst du nicht bis zum Ende der Bindung warten. Du kannst nach 10 Jahren aussteigen und günstiger umschulden. Achte auf den Startpunkt der Frist: Sie läuft ab der vollständigen Auszahlung des Darlehens, nicht ab Vertragsunterschrift. Wurde nach Empfang noch einmal eine neue Vereinbarung zu Zins oder Rückzahlung getroffen, beginnt die 10-Jahres-Frist ab diesem späteren Zeitpunkt.
Den Zins vorab sichern: das Forward-Darlehen
Wenn dir der Anschlusszins zu unsicher ist, kannst du ihn vorab festschreiben — mit einem Forward-Darlehen. Damit schließt du die Anschlussfinanzierung schon heute zu heutigen Konditionen ab und rufst das Geld erst ab, wenn deine alte Bindung endet. Möglich ist das bis zu fünf Jahre im Voraus. Dafür zahlst du einen Forward-Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit, und du gehst eine Abnahmepflicht ein: Fallen die Zinsen bis zum Abruf, musst du den Vertrag trotzdem nehmen. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, ob du steigende Zinsen erwartest — sicher vorhersagen kann das niemand.
Worauf du beim Anschluss achten kannst
- Früh anfangen. Die Bank muss dich erst drei Monate vor Ablauf informieren — das ist spät. Beobachte das Zinsniveau (etwa über die Deutsche Bundesbank) und hol dir rechtzeitig Vergleichsangebote.
- Nicht das erste Angebot nehmen. Das Prolongationsangebot der eigenen Bank ist die Referenz, nicht das Ziel. Erst ein zweites, externes Angebot zeigt dir, ob es fair ist.
- Restschuld kennen. Sie steht in deinem Tilgungsplan und ist die Basis jeder Anschlussrechnung. Wer sie früh kennt, kann mit Sondertilgungen oder höherer Tilgung gegensteuern.
- Tilgung neu denken. Beim Anschluss kannst du den Tilgungssatz neu wählen. Bei gefallenen Zinsen lässt sich die Rate oft halten und die Tilgung erhöhen — so bist du schneller schuldenfrei.
- Den Effektivzins vergleichen, nicht nur den Sollzins. Gebühren und Abtretungskosten gehören in den Vergleich.
Häufige Missverständnisse
„Mein Kredit ist nach der Zinsbindung abbezahlt.” Meist nicht. Bei üblicher Tilgung bleibt nach 10 Jahren ein großer Teil offen — im Beispiel oben über 75 % der ursprünglichen Summe.
„Ich muss bei meiner Bank bleiben.” Nein. Eine Umschuldung zu einer anderen Bank ist Standard und meist günstig. Die bisherige Bank darf den Wechsel nicht verhindern.
„15 Jahre Zinsbindung heißt 15 Jahre gebunden.” Nicht für dich. Nach § 489 BGB kommst du nach 10 Jahren mit sechs Monaten Frist ohne Strafe raus — das gilt selbst bei 20- oder 30-Jahres-Bindungen.
In Hausbiber kannst du beim Annuitätendarlehen einen Anschlusszins eintragen. Die App rechnet dann mit deiner echten Restschuld weiter und zeigt dir, wie deine Rate aussieht, wenn der Zins nach der Zinsbindung höher oder niedriger liegt. So siehst du vorab, ob dein Budget auch ein gestiegenes Zinsniveau trägt — und gegen welches Szenario sich ein Forward-Darlehen für dich überhaupt absichern würde.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Anschlusszins und Anschlussfinanzierung?
Die Anschlussfinanzierung ist die Weiterfinanzierung deiner Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung — der Anschlusszins ist der Zinssatz, zu dem das passiert. Du schließt eine Anschlussfinanzierung ab und bekommst dafür einen Anschlusszins.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation bleibst du bei deiner bisherigen Bank und nimmst ihr Anschlussangebot an — kein neuer Grundbucheintrag, wenig Aufwand. Bei der Umschuldung wechselst du zu einer anderen Bank, die die Grundschuld übernimmt. Das kostet etwas (Grundschuldabtretung), bringt aber oft den niedrigeren Zins.
Kann ich meinen Kredit nach 10 Jahren kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft?
Ja. Nach § 489 Abs. 1 BGB kannst du jeden Immobilienkredit zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung, egal was im Vertrag steht. Hast du also 15 Jahre Zinsbindung, kommst du nach 10 Jahren trotzdem raus.
Wann muss mich meine Bank über das Ende der Zinsbindung informieren?
Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung muss die Bank dir mitteilen, ob und zu welchen Konditionen sie weiterfinanziert. Warten musst du darauf nicht — die Verbraucherzentrale rät, früher selbst Angebote zu vergleichen.