Finanzierungszusage

Finanzierungsbestätigung oder Finanzierungszusage — was ist was?

Im Alltag werden beide Begriffe oft gleichbedeutend verwendet, und genau das stiftet Verwirrung. Dahinter stehen aber zwei verschiedene Stufen mit ganz unterschiedlichem Gewicht.

Stufe 1: die Finanzierungsbestätigung (auch Machbarkeitsbestätigung). Das ist ein kurzes Schreiben deiner Bank oder deines Finanzierungsvermittlers, das sagt: „Eine Finanzierung in dieser Größenordnung erscheint grundsätzlich machbar.” Sie beruht auf deinen Angaben und einer groben Plausibilitätsprüfung, nicht auf einer abschließenden Prüfung. Sie ist meist unverbindlich und enthält Formulierungen wie „vorbehaltlich der abschließenden Kreditprüfung”. Du bekommst sie schnell — über einen Vermittler oft am selben Tag, von einer Bank in ein bis drei Werktagen. Ihr Zweck ist das Makler- und Verkäufergespräch: Du zeigst damit, dass du ein ernsthafter Käufer bist, der den Kaufpreis stemmen kann.

Stufe 2: die verbindliche Darlehenszusage (Kreditzusage). Sie kommt erst, nachdem die Bank dich und die Immobilie wirklich geprüft hat — Einkommen, SCHUFA, Eigenkapital, Objektunterlagen, Beleihungswert. Sie nennt eine konkrete Summe für eine konkrete Immobilie und gilt bis zu einem genannten Datum. Das dauert meist ein bis zwei Wochen. Diese Stufe ist das, was du vor dem Kauf wirklich in der Hand haben willst.

Wie verbindlich ist die Zusage wirklich?

Auch die als verbindlich bezeichnete Darlehenszusage ist noch kein Darlehensvertrag. Sie steht fast immer unter Vorbehalten, und die Bank kann unter bestimmten Bedingungen noch zurücktreten — zum Beispiel, wenn

• sich dein Einkommen bis zur Auszahlung wesentlich verschlechtert (etwa durch Jobverlust),
• die Immobilie sich in der Bewertung deutlich anders darstellt als angenommen (geringerer Beleihungswert, versteckte Mängel),
• versprochenes Eigenkapital am Ende nicht nachweisbar ist,
• oder im Grundbuch unerwartete Belastungen auftauchen.

Wirklich bindend wird das Ganze erst mit dem unterschriebenen Darlehensvertrag. Auch eine verbindliche Zusage legt außerdem noch keinen festen Sollzins fest — der wird endgültig im Vertrag fixiert. Das ist kein Grund zur Panik, aber ein Grund, die Reihenfolge im Kaufprozess ernst zu nehmen.

Welche Unterlagen die Bank braucht

Je verbindlicher die Zusage, desto mehr will die Bank sehen. Für eine belastbare Prüfung brauchst du in der Regel zwei Pakete.

Zu deiner Person (Bonität):

• die letzten drei Gehaltsabrechnungen — bei Selbstständigen stattdessen die Steuerbescheide der letzten zwei Jahre plus aktuelle BWA
• der letzte Einkommensteuerbescheid
• Nachweise über dein Eigenkapital (Kontoauszüge, Depotauszüge, Bausparguthaben)
• Angaben zu laufenden Krediten und Verpflichtungen
• ein gültiger Ausweis
• meist eine SCHUFA-Auskunft, die die Bank selbst einholt

Zur Immobilie (Objekt):

• Exposé mit Kaufpreis, Größe, Lage und Zustand
• Grundriss und Wohn-/Nutzflächenberechnung
• Fotos der Immobilie
• ein aktueller Grundbuchauszug
• bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Wirtschaftsplan

Aus diesen Unterlagen ermittelt die Bank den Beleihungswert und daraus deinen Beleihungsauslauf — also das Verhältnis von Kredit zu Objektwert. Je niedriger der Auslauf, desto eher und zu desto besseren Konditionen sagt die Bank zu.

Wie lange gilt eine Finanzierungszusage?

Eine Zusage gilt nicht unbegrenzt. Auf dem Dokument steht in der Regel ein Ablaufdatum. Verbreitet ist eine Gültigkeit von einigen Wochen bis zu wenigen Monaten — das hängt von der Bank und vom Einzelfall ab. Läuft sie ab, weil sich der Kauf zieht, musst du sie erneuern lassen, und die Bank prüft die Eckdaten neu. Verlass dich deshalb nicht darauf, eine alte Bestätigung „aus dem letzten Jahr” wiederverwenden zu können.

Beispiel: vom Erstgespräch bis zur verbindlichen Zusage

So sieht der typische Ablauf aus, wenn du ein Haus für 400.000 € kaufen willst:

1. Erstgespräch und Selbsteinschätzung. Du klärst dein Budget — wie viel Eigenkapital du einbringst und welche Rate du tragen kannst. (Eine erste Orientierung dazu gibt dir der Rechner Was kann ich mir leisten.)
2. Finanzierungsbestätigung anfordern. Auf Basis deiner Angaben stellt die Bank oder der Vermittler in 1–3 Tagen ein unverbindliches Schreiben aus: „Finanzierung bis rund 400.000 € grundsätzlich machbar.”
3. Besichtigung und Kaufabsicht. Du zeigst dem Makler die Bestätigung. Sie macht dich gegenüber Mitbewerbern als zahlungsfähig erkennbar — sie ist aber noch keine Garantie.
4. Vollständige Prüfung. Du reichst alle Unterlagen ein. Die Bank prüft Bonität und Objekt und ermittelt den Beleihungswert. Das dauert meist 1–2 Wochen.
5. Verbindliche Darlehenszusage. Die Bank nennt die konkrete Summe und Konditionen, mit Ablaufdatum. Jetzt weißt du belastbar, dass das Geld da ist.
6. Notartermin und Darlehensvertrag. Erst jetzt gehst du zum Notar — idealerweise mit unterschriebenem oder unterschriftsreifem Darlehensvertrag. Danach erfolgt die Auszahlung; bei Verzögerungen können Bereitstellungszinsen anfallen, solange du das zugesagte Geld noch nicht abgerufen hast.

Warum die Zusage vor den Notartermin gehört

Das ist der Punkt, an dem Erstkäufer am meisten Geld riskieren. Der notarielle Kaufvertrag ist bindend, sobald du ihn unterschrieben hast — die Finanzierung dagegen ist es zu diesem Zeitpunkt vielleicht noch nicht. Unterschreibst du beim Notar, bevor die verbindliche Zusage steht, und platzt die Finanzierung danach, schuldest du dem Verkäufer trotzdem den Kaufpreis. Im schlimmsten Fall drohen Schadenersatz oder eine vereinbarte Vertragsstrafe.

Die sichere Reihenfolge ist deshalb: erst die verbindliche Zusage (am besten der unterschriebene Darlehensvertrag), dann der Notartermin. Ein Notartermin ohne Zusage ist möglich, aber er verlagert das Finanzierungsrisiko komplett auf dich. Wenn der zeitliche Druck hoch ist, kann eine Rücktrittsklausel im Kaufvertrag besprochen werden — ob und wie das geht, ist eine Frage für deinen Notar.

SCHUFA-Selbstauskunft ist keine Zusage

Häufige Verwechslung: Die kostenlose SCHUFA-Datenkopie (nach Art. 15 DSGVO) oder ein SCHUFA-Bonitätscheck ist keine Finanzierungszusage. Sie zeigt nur, welche Daten über dich gespeichert sind und wie deine Bonität bewertet wird. Sie kann deinem Antrag beiliegen und ihn beschleunigen — aber die Zusage trifft allein die Bank nach ihrer eigenen Prüfung. Eine gute SCHUFA ersetzt also keine Bestätigung der Bank, und eine vorhandene Bestätigung sagt umgekehrt nichts darüber, was in deiner SCHUFA steht.

Häufige Missverständnisse

• „Mit der Finanzierungsbestätigung ist mein Kredit sicher.” Nein. Die schnelle Bestätigung ist meist unverbindlich und steht unter dem Vorbehalt der abschließenden Prüfung. Sicher ist erst der Darlehensvertrag.
• „Verbindliche Zusage heißt fester Zins.” Nein. Der endgültige Sollzins steht erst im Darlehensvertrag. Die Zusage nennt die Summe und Grundkonditionen, fixiert den Zins aber noch nicht abschließend.
• „Eine Bestätigung muss ich bezahlen.” Nein. Banken stellen sie in der Regel kostenlos aus.

In Hausbiber rechnest du vorab durch, welche Summe und welche Monatsrate realistisch zu deinem Eigenkapital und deinem Einkommen passen. Das ist keine Zusage und ersetzt die Bankprüfung nicht — aber du gehst mit einer eigenen, durchgerechneten Zahl ins Gespräch, statt dich überraschen zu lassen.