Grundbuch Abteilung III

Was steht in Abteilung III?

Ein Grundbuchblatt besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Abteilung III ist die letzte davon — und für deine Finanzierung die wichtigste. Hier stehen die Grundpfandrechte: die Sicherheiten, mit denen Kredite am Grundstück abgesichert sind. Wenn dir die Bank Geld für den Kauf gibt, will sie eine Sicherheit dafür, und genau die landet in Abteilung III.

Zu jedem Eintrag findest du dort:

• Art des Rechts — Grundschuld, Hypothek oder Rentenschuld
• Betrag in Euro (bei einer Grundschuld die Grundschuldsumme)
• Rang — die laufende Nummer, die die Reihenfolge festlegt
• Gläubiger — wer das Recht hält, in der Praxis fast immer eine Bank
• oft ein Grundschuldzins (siehe unten)

Wie das Grundbuch insgesamt aufgebaut ist und was in den Abteilungen I und II steht, liest du im Artikel zum Grundbuch. Während Abteilung II die Lasten und Beschränkungen ohne Kreditbezug sammelt — Wege-, Wohn- und Vorkaufsrechte —, geht es in Abteilung III ausschließlich um Geld und Sicherheiten.

Die drei Grundpfandrechte: Grundschuld, Hypothek, Rentenschuld

In Abteilung III können drei Arten von Rechten stehen. In der Praxis triffst du fast nur das erste an.

Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) — der Standard. Die Grundschuld ist heute das übliche Sicherungsmittel bei jeder Baufinanzierung. Sie ist abstrakt: Sie hängt nicht direkt am Kredit, sondern steht unabhängig in voller Höhe im Grundbuch — auch wenn du schon die Hälfte abbezahlt hast. Was die Bank tatsächlich aus ihr fordern darf, regelt ein separater Sicherungsvertrag. Die Details — Kosten, Brief- vs. Buchgrundschuld, Löschung — stehen im Artikel zur Grundschuld.

Hypothek (§§ 1113 ff. BGB) — die Ausnahme. Die Hypothek ist akzessorisch: Sie ist fest an die Forderung gekoppelt, sinkt mit jeder Tilgung und erlischt automatisch, wenn der Kredit getilgt ist. Das klingt sauberer, ist für die Bank aber unflexibel — sie kann die Hypothek nicht für einen neuen Kredit wiederverwenden. Deshalb arbeiten Banken seit Jahrzehnten fast nur noch mit Grundschulden. Eine Hypothek in Abteilung III ist die Ausnahme.

Rentenschuld (§ 1199 BGB) — der Sonderfall. Die Rentenschuld ist eine Unterart der Grundschuld. Statt einer einmaligen Summe wird das Grundstück hier mit einer regelmäßig wiederkehrenden Geldzahlung belastet — eine „Rente” aus dem Grundstück. Bei der Bestellung muss eine Ablösungssumme festgelegt und ins Grundbuch eingetragen werden, mit der sich die Rentenschuld auf einmal ablösen lässt. In der normalen Baufinanzierung kommt sie praktisch nie vor.

Warum der Rang in Abteilung III über alles entscheidet

Das ist der Punkt, der Abteilung III von Abteilung II unterscheidet — und den viele Erstkäufer übersehen. In Abteilung III zählt nicht nur, dass ein Recht eingetragen ist, sondern an welcher Stelle.

Der Rang legt fest, in welcher Reihenfolge die Gläubiger bedient werden, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird. Maßgeblich ist nach § 879 BGB der Zeitpunkt der Eintragung — nicht, wann die Schuld entstanden ist. Innerhalb derselben Abteilung gilt die Reihenfolge der Einträge, bei Einträgen in verschiedenen Abteilungen das frühere Datum.

Im Versteigerungsfall wird der Erlös von oben nach unten verteilt:

1. Der erstrangige Gläubiger wird zuerst voll bedient.
2. Erst was dann übrig bleibt, geht an den zweitrangigen.
3. Reicht der Erlös nicht, gehen die hinteren Ränge leer aus.

Ein Beispiel: Ein Haus wird für 380.000 € zwangsversteigert. In Abteilung III stehen eine erstrangige Grundschuld über 350.000 € (Bank A) und eine nachrangige über 80.000 € (Bank B). Bank A bekommt ihre 350.000 € voll. Für Bank B bleiben nur 30.000 € — auf den restlichen 50.000 € bleibt sie sitzen. Genau deshalb ist der hintere Rang riskant.

Warum die Bank erstrangig stehen will

Aus der Verteilungsregel folgt direkt: Wer erstrangig steht, trägt das kleinste Ausfallrisiko. Deshalb verlangt deine finanzierende Bank in der Regel den ersten Rang in Abteilung III. Und weil ein erstrangiges Darlehen sicherer ist, gibt es dafür meist günstigere Zinsen als für einen nachrangigen Kreditteil.

Praktische Folgen für dich:

• KfW-Darlehen stehen oft im Nachrang. Kombinierst du ein Bankdarlehen mit einem KfW-Förderkredit, steht die Hausbank meist vorn und die KfW dahinter. Das ist üblich und für dich unproblematisch.
• Bestehende Rechte können stören. Steht in Abteilung II schon ein Wohnrecht oder in Abteilung III eine Altschuld vor deiner Bank, verlangt sie oft einen Rangrücktritt des vorhandenen Gläubigers — eine notariell beglaubigte Erklärung, dass dieser hinter die Bank zurücktritt.
• Beim Bankwechsel zur Anschlussfinanzierung muss die alte Bank ihren Rang an die neue abtreten. Das organisieren die Banken über eine Abtretung oder eine Rangänderung; es kann Gebühren auslösen.

Eintragung und Löschung beim Kauf

Im Kaufprozess passiert in Abteilung III zweierlei — und der Notar steuert beides.

Deine Grundschuld wird eingetragen. Damit deine Bank das Darlehen auszahlt, braucht sie ihre Sicherheit. Beim Notartermin unterschreibst du dazu die Grundschuldbestellung. Anschließend wird die Grundschuld beim Grundbuchamt in Abteilung III eingetragen. Das kostet extra — Notar- und Grundbuchgebühren von rund 0,8 bis 1 % der Grundschuldsumme, die zu deinen Kaufnebenkosten und Notarkosten gehören.

Die alte Grundschuld wird gelöscht. Hat die Vorbesitzerin eine Grundschuld zugunsten ihrer Bank eingetragen, wird die beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst und aus Abteilung III gelöscht. Die Bank des Verkäufers stellt dazu eine Löschungsbewilligung aus, der Notar reicht sie beim Grundbuchamt ein. Wichtig ist nur, dass die Restschuld der Vorbesitzer kleiner ist als der Kaufpreis — sonst reicht das Geld nicht zur Ablösung.

Das ist der zentrale Unterschied zu Abteilung II: Grundpfandrechte in Abteilung III gehen nicht auf dich über, sie werden bereinigt. Wege-, Wohn- oder Leitungsrechte in Abteilung II dagegen bleiben oft bestehen.

Sonderfall: bestehende Grundschuld übernehmen

In seltenen Fällen wird eine vorhandene Grundschuld nicht gelöscht, sondern übernommen — etwa wenn du dieselbe Bank wie der Verkäufer hast und sie die bestehende Grundschuld für dein neues Darlehen weiternutzen kann. Das spart die Kosten einer neuen Eintragung. Möglich ist auch, dass eine ausreichend hohe Grundschuld stehen bleibt und du sie als „Vorratsgrundschuld” für eine spätere Modernisierung wiederverwendest. Ob das geht und sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall und der Bank ab — das klärst du mit dem Notar und deinem Kreditinstitut.

Was der eingetragene Grundschuldzins bedeutet

In Abteilung III steht neben der Grundschuldsumme oft ein Grundschuldzins von 10, 15 oder 18 %. Davor erschrecken viele — so hohe Zinsen zahlt doch niemand. Stimmt: Dieser Zins ist nicht dein Kreditzins. Er ist ein zusätzlicher Sicherungspuffer im Grundbuch, der der Bank im Verwertungsfall auch rückständige Zinsen und Kosten absichert. Was du wirklich zahlst, steht in deinem Darlehensvertrag, nicht im Grundbuch.

Häufige Missverständnisse

• „Wenn Abteilung III leer ist, ist das Haus schuldenfrei.” Eine leere Abteilung III heißt nur, dass keine Grundpfandrechte eingetragen sind. Lasten in Abteilung II — etwa ein Wohnrecht — können den Wert trotzdem drücken.
• „Der eingetragene Betrag ist meine Schuld.” Nein. Die Grundschuldsumme bleibt konstant im Grundbuch, deine echte Restschuld sinkt mit jeder Rate. Beides ist nicht dasselbe — mehr dazu im Artikel zur Grundschuld.
• „Die alte Grundschuld der Verkäufer wird zu meinem Problem.” In aller Regel nicht. Sie wird beim Kauf abgelöst und gelöscht, das organisiert der Notar.
• „Rang ist Formsache.” Im Gegenteil — der Rang entscheidet im Ernstfall darüber, wer sein Geld sieht und wer leer ausgeht. Deshalb ist die Bank so penibel mit dem ersten Rang.

In Hausbiber stellst du deine Finanzierung aus mehreren Bausteinen zusammen — etwa einem Bankdarlehen plus einem KfW-Kredit. Welcher Baustein im Grundbuch erstrangig steht und welcher im Nachrang, und was das für deine Zinsen bedeutet, erklärt dir die App an der Stelle, an der diese Begriffe auftauchen — damit du beim Notartermin verstehst, was du in Abteilung III bestellst.