Sondertilgung

Wie funktioniert eine Sondertilgung?

Deine normale Annuitätenrate ist über die Zinsbindung festgeschrieben. Eine Sondertilgung kommt obendrauf: ein Betrag, den du zusätzlich auf das Darlehen einzahlst — etwa wenn dein Weihnachtsgeld, eine Bonuszahlung oder eine Erbschaft auf dem Konto liegt. Dieser Betrag fließt zu 100 % in die Restschuld, nicht in die Zinsen.

Weil ab dem nächsten Monat weniger Restschuld da ist, fallen auch weniger Zinsen an. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich — der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt, und du bist früher schuldenfrei. Du verkürzt also die Laufzeit, ohne dass deine Monatsrate steigt.

Eine Sondertilgung ist ein Recht, keine Pflicht. Du entscheidest jedes Jahr neu, ob und wie viel du zusätzlich zahlst.

Wie viel Sondertilgung ist kostenlos?

Üblich ist ein kostenloses Sondertilgungsrecht von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Bei 300.000 € Darlehen darfst du also bis zu 15.000 € jährlich extra tilgen, ohne dass die Bank etwas berechnet. Einige Banken gehen auf bis zu 10 %, andere koppeln das Recht an einen kleinen Zinsaufschlag.

Zwei Details werden oft falsch verstanden:

• Der Prozentsatz bezieht sich auf den anfänglichen Darlehensbetrag, nicht auf die aktuelle Restschuld. Die 5 % bleiben über die Jahre also gleich groß.
• Nicht genutzte Sondertilgungen lassen sich in der Regel nicht ansammeln. Wenn du dieses Jahr nichts zahlst, kannst du nächstes Jahr nicht 10 % nachholen — das Recht verfällt jährlich.

Beispiel: 300.000 € mit 3.000 € Sondertilgung pro Jahr

Nimm ein Darlehen über 300.000 € mit 3 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung. Die Monatsrate beträgt 1.250 €. Ohne Sondertilgung bist du nach rund 30,5 Jahren schuldenfrei und zahlst über die gesamte Laufzeit etwa 158.700 € Zinsen.

Jetzt zahlst du jedes Jahr zusätzlich 3.000 € (das ist 1 % der Darlehenssumme — gut unterhalb des 5-%-Rechts):

	Ohne Sondertilgung	+ 3.000 € / Jahr	+ 6.000 € / Jahr
Laufzeit	~30,5 Jahre	~23,3 Jahre	~19,1 Jahre
Zinsen gesamt	~158.700 €	~118.000 €	~94.700 €
Ersparnis	—	~40.700 €	~64.000 €

Mit nur 3.000 € extra pro Jahr bist du also rund 7 Jahre früher schuldenfrei und sparst gut 40.000 € Zinsen. Würdest du das volle 5-%-Recht (15.000 € pro Jahr) ausschöpfen, wärst du nach etwa 12 Jahren durch und sparst rund 98.000 € Zinsen. Die Zahlen stammen aus derselben Annuitätenrechnung, mit der auch Hausbiber rechnet.

Wann lohnt sich eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung wirkt am stärksten früh in der Laufzeit. In den ersten Jahren ist die Restschuld am höchsten, also auch der Zinsanteil deiner Rate — jeder zusätzlich getilgte Euro spart hier am meisten Zins. Gegen Ende, wenn fast nur noch Tilgung läuft, fällt der Effekt klein aus.

Rein rechnerisch lohnt sich die Sondertilgung, solange dein Sollzins höher ist als der Zins, den du mit einer sicheren Geldanlage nach Steuern erzielst. Liegt dein Baukredit bei 3,8 % und das Tagesgeld nach Abgeltungssteuer bei 2 %, bringt dir jeder in die Tilgung gesteckte Euro mehr als das Sparkonto. Sind die Kreditzinsen dagegen sehr niedrig, kann eine Anlage attraktiver sein. Ob das in deinem Fall aufgeht, hängt von Zinsniveau, Steuersituation und davon ab, ob du einen Notgroschen behältst.

Statt einer Sondertilgung lässt sich oft auch ein Tilgungssatzwechsel vereinbaren: Du erhöhst die laufende Tilgung dauerhaft. Beide Wege verkürzen die Laufzeit; die Sondertilgung bleibt flexibler, weil du nicht zur jährlichen Zahlung verpflichtet bist.

Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung

Hier liegt ein unterschätzter Vorteil. Löst du dein Darlehen vor Ende der Zinsbindung ab — etwa beim Verkauf der Immobilie — darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei deren Berechnung muss sie aber die noch möglichen Sondertilgungen mit abziehen, nicht nur die bereits geleisteten.

Das heißt: Ein im Vertrag vereinbartes Sondertilgungsrecht senkt die Vorfälligkeitsentschädigung — selbst dann, wenn du das Recht nie genutzt hast. Schon deshalb ist es sinnvoll, sich das Recht beim Abschluss einräumen zu lassen.

Worauf du achten kannst

• Vor dem Abschluss vereinbaren. Das Sondertilgungsrecht muss schriftlich im Darlehensvertrag stehen (§ 500 BGB). Ohne Vereinbarung kann die Bank eine außerplanmäßige Zahlung ablehnen oder eine Entschädigung berechnen.
• Auf Stichtag und Form achten. Manche Verträge erlauben die Sondertilgung nur zu einem festen Termin im Jahr oder nur nach schriftlicher Ankündigung. Steht das nicht drin, gilt das vereinbarte Recht.
• Kostenlose Sondertilgung ist verhandelbar. Bis 5 % pro Jahr ist heute oft ohne Aufschlag drin. Wer mehr will, zahlt dafür meist einen kleinen Zinsaufpreis — ob sich das rechnet, hängt davon ab, ob du den Spielraum wirklich nutzt.

In Hausbiber kannst du Sondertilgungen direkt in deinen Baustein eintragen und siehst sofort, wie sich Restschuld, Laufzeit und Zinsen verändern — mit deinen eigenen Zahlen statt mit Faustregeln.