Gesamtdarlehen
Das Gesamtdarlehen ist die Summe aller Kredite, mit denen du deine Immobilie finanzierst. Besteht deine Finanzierung aus mehreren Bausteinen — etwa einem Bankdarlehen über 280.000 €, einem KfW-Kredit über 100.000 € und einem Bauspardarlehen über 20.000 € —, dann ist dein Gesamtdarlehen 400.000 €. Diese eine Zahl ist die Bezugsgröße für deinen Beleihungsauslauf, deine Gesamtrate und deinen Mischzins. Sie ist nicht dasselbe wie der Kaufpreis.
Was ist das Gesamtdarlehen?
Die wenigsten Baufinanzierungen bestehen aus einem einzigen Kredit. Häufig kombinierst du mehrere Bausteine — zum Beispiel ein klassisches Bankdarlehen, einen geförderten KfW-Kredit und ein Bauspardarlehen. Jeder dieser Bausteine hat seinen eigenen Betrag, seinen eigenen Sollzins und seine eigene Laufzeit.
Das Gesamtdarlehen fasst all das zusammen: Es ist die Summe der Darlehenssummen aller Bausteine — also der gesamte Betrag, den du dir für deine Immobilie leihst. Mehr Mathematik steckt nicht dahinter:
Gesamtdarlehen = Darlehen Baustein 1 + Darlehen Baustein 2 + …
Genau so rechnet auch Hausbiber: Die App addiert die Einzelbeträge deiner Bausteine zur Gesamtdarlehenssumme. Diese eine Zahl brauchst du immer wieder — sie ist die Bezugsgröße für den Beleihungsauslauf, für deine monatliche Gesamtrate und für den Mischzins.
Beispiel: drei Bausteine ergeben 360.000 €
Angenommen, deine Finanzierung sieht so aus:
| Baustein | Darlehenssumme | Sollzins |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | 240.000 € | 3,85 % |
| KfW-Förderkredit | 100.000 € | 3,10 % |
| Bauspardarlehen | 20.000 € | 1,90 % |
| Gesamtdarlehen | 360.000 € |
Dein Gesamtdarlehen beträgt also 360.000 €. Aus dieser Zahl ergeben sich direkt die beiden wichtigsten Kennzahlen:
- Beleihungsauslauf: Liegt der Beleihungswert deiner Immobilie bei 400.000 €, beträgt dein Beleihungsauslauf 360.000 ÷ 400.000 × 100 = 90 %. Je niedriger dieser Wert, desto besser meist deine Zinskonditionen.
- Mischzins: Der Mischzins gewichtet die Einzelzinsen nach Darlehenshöhe. Hier: (240.000 × 3,85 + 100.000 × 3,10 + 20.000 × 1,90) ÷ 360.000 = 3,53 %. Das Gesamtdarlehen ist dabei der Nenner — ohne diese Summe lässt sich kein gewichteter Durchschnitt bilden.
Der niedrige Bausparzins von 1,90 % senkt den Mischzins kaum, weil das Bauspardarlehen mit 20.000 € nur ein kleiner Teil des Gesamtdarlehens ist. Genau das macht die Gesamtsumme sichtbar.
Gesamtdarlehen, Kaufpreis, Gesamtkosten, Eigenkapital — wer ist was?
Diese vier Zahlen werden ständig durcheinandergeworfen. Sie hängen zusammen, sind aber nicht dasselbe:
- Kaufpreis — was die Immobilie kostet. Im Beispiel: 400.000 €.
- Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, oft Maklerprovision. Zusammen meist rund 9 bis 12 % des Kaufpreises. In Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer) plus Notar/Grundbuch (~1,5 %) und geteilter Maklerprovision (~3,57 %) sind das etwa 8,57 % → rund 34.280 €.
- Gesamtkosten — Kaufpreis plus Nebenkosten. Hier: 400.000 € + 34.280 € = 434.280 €.
- Eigenkapital — was du selbst mitbringst. Sagen wir 74.280 €.
Daraus ergibt sich die Finanzierungslücke, und die ist nichts anderes als dein Gesamtdarlehen:
Gesamtdarlehen = Gesamtkosten − Eigenkapital 434.280 € − 74.280 € = 360.000 €
Merksatz: Der Kaufpreis sagt, was das Haus kostet. Das Gesamtdarlehen sagt, was du dir leihen musst, damit am Ende alles bezahlt ist — Nebenkosten inklusive, dein Eigenkapital abgezogen.
Worauf du beim Gesamtdarlehen achten kannst
Ein paar Punkte, die in der Praxis oft untergehen:
- Förderkredite zählen mit. Ein KfW-Kredit fühlt sich an wie ein Bonus, ist aber ein vollwertiger Kredit, den du zurückzahlst — er gehört ins Gesamtdarlehen. Auch ein Privatdarlehen von der Familie zählt mit, wenn es im Grundbuch besichert wird.
- Die Nebenkosten musst du mitfinanzieren oder selbst tragen. Viele Banken erwarten, dass dein Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten deckt. Tut es das nicht, steigt das Gesamtdarlehen über den Kaufpreis hinaus — der Beleihungsauslauf klettert, und der Zins meist mit.
- Eine bestehende Grundschuld zählt dazu. Ist auf dem Objekt schon ein Restkredit eingetragen, rechnet die Bank ihn zum Gesamtdarlehen, weil sie den Beleihungsauslauf insgesamt bewertet.
Ob dein Gesamtdarlehen für deine Situation passend zugeschnitten ist — wie viel Eigenkapital du einbringst, wie du die Bausteine aufteilst — ist eine individuelle Abwägung und keine pauschale Antwort. Eine verbindliche Einordnung deines konkreten Falls gehört in ein Gespräch mit der Bank oder einer unabhängigen Beratung.
Häufige Missverständnisse
- “Gesamtdarlehen und Kaufpreis sind dasselbe.” Nein. Zwischen beiden liegen die Kaufnebenkosten (die das Gesamtdarlehen erhöhen) und dein Eigenkapital (das es senkt). Bei 400.000 € Kaufpreis kann das Gesamtdarlehen je nach Eigenkapital bei 250.000 € oder bei 430.000 € liegen.
- “Der KfW-Kredit ist Förderung, kein echter Kredit.” Doch. Er ist zinsgünstig und manchmal mit Tilgungszuschuss, aber du zahlst ihn zurück. Er gehört voll ins Gesamtdarlehen — und in den Beleihungsauslauf, den die Bank prüft.
- “Je mehr Bausteine, desto höher das Gesamtdarlehen.” Nein. Die Anzahl der Bausteine ändert nichts an der Summe. Drei Bausteine über je 120.000 € ergeben dasselbe Gesamtdarlehen wie ein einziger über 360.000 € — die Aufteilung beeinflusst nur Zins, Tilgung und Flexibilität, nicht den Gesamtbetrag.
In Hausbiber stellst du deine Finanzierung aus einzelnen Bausteinen zusammen — etwa einem Annuitätendarlehen plus KfW-Kredit plus Bauspardarlehen. Das Gesamtdarlehen, den Mischzins und die Gesamtrate rechnet die App dabei automatisch aus deinen eigenen Zahlen, sodass du siehst, ob die Summe deiner Bausteine genau die Lücke deckt, die du für deine Immobilie schließen musst.
Häufige Fragen
Was ist das Gesamtdarlehen einfach erklärt?
Das Gesamtdarlehen ist die Summe aller Kredite, die du für deine Immobilie aufnimmst. Hast du ein Bankdarlehen über 280.000 €, einen KfW-Kredit über 100.000 € und ein Bauspardarlehen über 20.000 €, beträgt dein Gesamtdarlehen 400.000 €. Es ist der Gesamtbetrag, den du dir leihst — also genau die Lücke, die dein Eigenkapital nicht deckt.
Was ist der Unterschied zwischen Gesamtdarlehen und Kaufpreis?
Der Kaufpreis ist, was die Immobilie kostet. Das Gesamtdarlehen ist, was du dir dafür leihst. Beide stimmen fast nie überein: Zu den Gesamtkosten kommen Kaufnebenkosten dazu (Grunderwerbsteuer, Notar, oft Makler — zusammen rund 9 bis 12 %), und dein Eigenkapital senkt den Kreditbedarf. Gesamtdarlehen = Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital.
Wie berechne ich das Gesamtdarlehen?
Du addierst die Darlehenssummen aller Bausteine. 240.000 € Annuitätendarlehen + 100.000 € KfW-Kredit + 20.000 € Bauspardarlehen ergeben 360.000 € Gesamtdarlehen. Praktischer ist der Weg über die Finanzierungslücke: Gesamtkosten (Kaufpreis plus Nebenkosten) minus Eigenkapital ergibt genau den Betrag, den dein Gesamtdarlehen decken muss.
Wofür brauche ich das Gesamtdarlehen?
Es ist die Bezugsgröße für drei zentrale Kennzahlen. Der Beleihungsauslauf ist Gesamtdarlehen geteilt durch Beleihungswert — er beeinflusst deinen Zins. Die Gesamtrate ist die Summe der Monatsraten aller Bausteine. Und der Mischzins gewichtet die Einzelzinsen nach Darlehenshöhe, mit dem Gesamtdarlehen als Nenner.
Zählt der KfW-Kredit zum Gesamtdarlehen?
Ja. Jeder Förderkredit, jedes Bauspardarlehen und jedes Privatdarlehen zählt mit — es ist und bleibt ein Kredit, den du zurückzahlst. Auch eine bereits im Grundbuch eingetragene Restschuld auf demselben Objekt rechnet die Bank zum Gesamtdarlehen, weil sie den Beleihungsauslauf insgesamt bewertet.