GEG-Pflichten beim Hauskauf

Welche Pflichten erbst du mit einem älteren Haus?

Ein Bestandshaus kommt selten ohne Hausaufgaben. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG, im Volksmund oft „Heizungsgesetz“) verpflichtet Eigentümer, ihr Gebäude in bestimmten Punkten auf einen Mindeststandard zu bringen. Solange der bisherige Eigentümer im Haus wohnte, durfte er vieles so lassen, wie es war — er war von den Pflichten befreit. Mit dem Verkauf endet diese Befreiung, und du als Käufer rückst in die Pflicht.

Drei Nachrüstpflichten werden beim Eigentümerwechsel relevant:

• Oberste Geschossdecke dämmen (§ 47 GEG): Die Decke zum unbeheizten Dachraum — oder alternativ das Dach selbst — muss so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) höchstens 0,24 W/(m²K) beträgt.
• Heizungsrohre dämmen (§ 69 GEG): Freiliegende, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen — typisch im Keller — müssen nach Anlage 8 des GEG gedämmt werden.
• Alten Heizkessel austauschen (§ 72 GEG): Ein Öl- oder Gas-Konstanttemperatur-Kessel, der älter als 30 Jahre ist, darf nicht mehr betrieben werden.

Das sind keine Empfehlungen, sondern gesetzliche Pflichten mit Frist. Wer ein Haus aus den 1970ern, 80ern oder frühen 90ern kauft, trifft fast immer auf mindestens einen dieser Punkte.

Warum gerade der Kauf die Pflichten auslöst

Der entscheidende Mechanismus steht in § 73 GEG. Eigentümer von Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, die am 1. Februar 2002 schon selbst dort wohnten, sind von der Geschossdecken- und der Kessel-Austauschpflicht befreit. Diese Befreiung ist aber an die Person gebunden, nicht an das Haus. Beim ersten Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002 fällt sie weg — und der neue Eigentümer muss die Pflichten nachholen.

Die Frist dafür ist klar geregelt: zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang. Maßgeblich ist der Eintrag ins Grundbuch, nicht der Notartermin. Kaufst du also 2026 ein Einfamilienhaus, das der Vorbesitzer seit den 80ern selbst bewohnt hat, läuft ab dem Grundbucheintrag eine Zwei-Jahres-Uhr für die Nachrüstung.

Das betrifft den klassischen Bestandskauf von Ein- und Zweifamilienhäusern. Bei größeren Mehrfamilienhäusern und bereits zuvor verkauften Objekten gelten andere Konstellationen — dort waren die Pflichten oft schon vorher zu erfüllen.

Was die Dämmpflichten konkret bedeuten

Die beiden Dämmpflichten sind die günstigeren, aber gern übersehenen Posten.

Oberste Geschossdecke (§ 47): Gemeint ist die Decke zwischen dem obersten beheizten Geschoss und einem ungenutzten, unbeheizten Dachraum. Ist der Dachboden ausgebaut und beheizt, greift die Pflicht für die Decke nicht — dann zählt der Dämmstandard des Dachs. Die Pflicht entfällt außerdem, wenn die Decke oder das Dach schon den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt, oder wenn sich die Dämmung über die Energieeinsparung nicht in angemessener Zeit rechnet (Wirtschaftlichkeitsausnahme). Kosten: Eine einfache, nicht begehbare Dämmung kostet rund 20 bis 40 € pro Quadratmeter, begehbare Aufbauten mehr.

Heizungsrohre (§ 69): Hier geht es um die freiliegenden Rohre im Keller oder in anderen unbeheizten Räumen. Sie müssen mit Dämmschalen ummantelt werden. Das ist mit 3 bis 10 € pro Meter die mit Abstand billigste GEG-Pflicht und oft in Eigenleistung machbar — und sie spart sofort Heizenergie. Für ein Einfamilienhaus liegt der Materialaufwand meist im niedrigen dreistelligen Bereich.

Die Heizungs-Austauschpflicht im Überblick

Der teuerste Punkt ist der Heizkessel. Das Betriebsverbot nach § 72 GEG trifft aber nur Konstanttemperatur-Kessel über 30 Jahre — also die alten Geräte, die das Heizwasser dauerhaft auf hoher Temperatur halten. Ausgenommen sind moderne Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie sehr kleine (unter 4 kW) und sehr große Anlagen (über 400 kW). Eine 15 Jahre alte Brennwertheizung darfst du also weiter betreiben und reparieren.

Den Kesseltyp und das Baujahr findest du auf dem Typenschild, im Schornsteinfeger-Protokoll oder in den Verkäuferunterlagen. Wann genau welcher Kessel raus muss, welche Förderung der Tausch bekommt und wie sich das zur 65-Prozent-Erneuerbare-Regel verhält, steht ausführlich im Artikel zur Heizungs-Austauschpflicht. Dort findest du auch das Zusammenspiel mit der kommunalen Wärmeplanung, die festlegt, ab wann eine neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie laufen muss.

Übrigens gelten beim Neubau andere Regeln als beim Bestandskauf — was dort von Anfang an gilt, liest du unter GEG-Pflichten beim Neubau und der Heizung.

Beispiel: Einfamilienhaus von 1985

Angenommen, du kaufst 2026 ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1985, das der Vorbesitzer seit dem Bau selbst bewohnt hat. Der Grundbucheintrag erfolgt im Juni 2026. Der Dachboden ist ungedämmt, die Heizungsrohre im Keller blank, im Keller steht ein Gas-Konstanttemperatur-Kessel von 1994.

Pflicht	Paragraf	Frist	Grobe Kosten (vor Förderung)
Oberste Geschossdecke dämmen (ca. 100 m²)	§ 47	bis Juni 2028	2.000–6.000 €
Heizungsrohre im Keller dämmen	§ 69	bis Juni 2028	300–800 €
Konstanttemperatur-Kessel ersetzen	§ 72	bis Juni 2028	15.000–35.000 €
Summe			rund 17.000–42.000 €

Das ist eine fünfstellige Nachinvestition, die im Kaufpreis oft nicht eingepreist ist. Für den Heizungstausch gibt es allerdings deutliche Zuschüsse über die KfW-Heizungsförderung — bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten, gedeckelt auf 30.000 € für die erste Wohneinheit. Für die Dämmmaßnahmen gibt es separat Zuschüsse über die BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen. Trotzdem bleibt ein spürbarer Eigenanteil.

Was passiert bei einem Verstoß?

Die Pflichten haben Zähne. Wer die Nachrüstpflichten nach Ablauf der Zwei-Jahres-Frist nicht erfüllt oder einen verbotenen Altkessel weiterlaufen lässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Je nach Schwere drohen Bußgelder bis zu 50.000 €. Den Heizkessel kontrolliert der Schornsteinfeger bei der Feuerstättenschau — er meldet einen Kessel, der unter das Betriebsverbot fällt.

In der Praxis wird selten von heute auf morgen ein Höchstbußgeld verhängt. Aber die Rechtslage ist eindeutig, und eine offene Pflicht kann beim späteren Weiterverkauf zum Streitpunkt werden. Ob in deinem konkreten Fall eine Härtefall- oder Wirtschaftlichkeitsausnahme greift, prüft am besten ein Energieberater am Objekt.

So schätzt du den Aufwand vor dem Kauf ab

• Energieausweis lesen. Der Energieausweis verrät dir Baujahr, Heizungsart und energetischen Zustand. Ein schlechter Wert und ein altes Baujahr sind ein klares Signal, dass GEG-Pflichten anstehen.
• Heizung prüfen lassen. Frag nach Baujahr und Kesseltyp, lass dir die Schornsteinfeger-Protokolle zeigen. Ein über 30 Jahre alter Konstanttemperatur-Kessel ist ein konkreter Kostenposten.
• Dachboden und Keller anschauen. Ungedämmte oberste Geschossdecke und blanke Heizungsrohre erkennst du mit bloßem Auge — beides fällt in die Zwei-Jahres-Frist.
• In den Kaufpreis einrechnen. Eine fällige Heizung und Dämmung sind ein Argument in der Preisverhandlung und gehören in deine Finanzierungs-Kalkulation, nicht in die „kümmere ich mich später“-Schublade.

Stand 2026: Reform GModG im Verfahren

Hier bewegt sich gerade viel. Stand Mai 2026 ist das GEG 2024 weiterhin geltendes Recht — alle oben genannten Pflichten und Fristen gelten unverändert. Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett den Entwurf eines Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) beschlossen. Geplant sind unter anderem die Streichung der starren 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht und der Wegfall der 30-Jahre-Austauschpflicht für funktionierende Gas- und Ölkessel.

Entscheidend für dich: Der Kabinettsbeschluss ist noch kein geltendes Gesetz. Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen; die parlamentarische Beratung ist für Sommer und Herbst 2026 vorgesehen, Änderungen sind bis zur Verabschiedung möglich. Wenn du gerade ein Haus kaufst, planst du nach geltendem Recht und behältst die Reform als möglichen Bonus im Blick.

Dieser Artikel erklärt die Regeln, ersetzt aber keine Beratung am Objekt. Welche Pflichten dein konkretes Haus genau treffen und ob eine Ausnahme greift, klärt ein Energieberater oder der Schornsteinfeger verbindlich.

In Hausbiber rechnest du eine anstehende Dämmung und einen Heizungstausch als realen Kostenblock in deine Finanzierung ein — so siehst du mit deinen eigenen Zahlen, was das Bestandshaus nach dem Kauf wirklich kostet, statt von der GEG-Frist überrascht zu werden.