Heizungs-Austauschpflicht (GEG)

Welche Heizungs-Pflichten löst ein Hauskauf aus?

Wenn du ein Bestandshaus kaufst, übernimmst du nicht nur die Mauern, sondern auch ein paar Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG, oft “Heizungsgesetz” genannt). Drei davon werden gerade beim Eigentümerwechsel scharf gestellt:

• Alte Heizkessel raus (§72): Ein Öl- oder Gas-Konstanttemperatur-Kessel, der älter als 30 Jahre ist, darf nicht mehr betrieben werden.
• Oberste Geschossdecke dämmen (§47): Die Decke zum unbeheizten Dachraum (oder das Dach selbst) muss gedämmt sein.
• Heizungsrohre dämmen (§69): Freiliegende Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen — typisch im Keller — müssen eine Dämmung bekommen.

Der Clou: Solange der Vorbesitzer im Haus wohnte, durfte er vieles so lassen, wie es war. Sobald das Haus den Eigentümer wechselt, läuft eine Frist. Du als Käufer musst die Pflichten binnen zwei Jahren ab dem Grundbucheintrag erfüllen. Das gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der bisherige Eigentümer am 1. Februar 2002 schon selbst wohnte — also für nahezu jeden klassischen Bestandskauf.

Wann muss der Heizkessel wirklich raus?

Nicht jede alte Heizung ist verboten. Das Betriebsverbot nach §72 GEG trifft nur Konstanttemperatur-Kessel, die älter als 30 Jahre sind. Das sind die alten Geräte, die das Heizwasser dauerhaft auf hohe Temperatur halten. Ausgenommen sind:

• Niedertemperatur-Kessel und Brennwertkessel — die modernere Technik ab den 1990ern. Sie dürfen weiterlaufen.
• Anlagen unter 4 kW oder über 400 kW — also sehr kleine und sehr große Heizungen.
• Heizungen, die in ein Hybridsystem mit Wärmepumpe oder Solarthermie eingebunden sind.

Den Kesseltyp und das Baujahr findest du auf dem Typenschild der Anlage, im Schornsteinfeger-Protokoll oder in den Unterlagen, die dir der Verkäufer aushändigt. Im Zweifel klärt der Schornsteinfeger bei der Feuerstättenschau, ob dein Kessel unter das Verbot fällt — er ist auch die Stelle, die einen verbotenen Altkessel meldet.

Wichtig: Das ist eine Austauschpflicht für das Alter, nicht für die Technik an sich. Eine 15 Jahre alte, funktionierende Gasheizung darfst du nach dem Kauf weiter betreiben und auch reparieren. Erst das 30-Jahre-Alter eines Konstanttemperatur-Kessels macht den Tausch zur Pflicht.

Beispiel: Bestandshaus mit 28 Jahre altem Kessel

Angenommen, du kaufst 2026 ein Einfamilienhaus. Der Notartermin ist im März, der Grundbucheintrag folgt im Mai. Im Keller steht ein Gas-Konstanttemperatur-Kessel, Baujahr 1998 — also 28 Jahre alt.

• Heute (28 Jahre): Der Kessel ist noch erlaubt, du darfst ihn betreiben.
• In zwei Jahren (Baujahr-Alter 30): Das Betriebsverbot greift. Spätestens dann muss der Kessel raus.
• Deine Frist als Käufer: Zwei Jahre ab Grundbucheintrag (Mai 2026) — also bis Mai 2028 — für die Geschossdecken- und Rohrdämmung. Beim Kessel fällt die 30-Jahre-Grenze in dieselbe Zeitspanne.

Praktisch heißt das: Du planst den Heizungstausch nicht für “irgendwann”, sondern als konkreten Posten in den ersten zwei Jahren nach dem Kauf. Wer das beim Energieausweis und in der Kaufpreis-Kalkulation übersieht, bekommt eine fünfstellige Nachinvestition ins Haus geliefert, die im Kaufpreis nicht eingepreist war.

Die 65-Prozent-Regel: was beim Neukauf einer Heizung gilt

Neben dem Austausch alter Kessel gibt es die viel diskutierte 65-Prozent-Pflicht (§71 GEG): Eine neu eingebaute Heizung muss zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie laufen — etwa über eine Wärmepumpe, Fernwärme oder eine Hybridlösung. Diese Pflicht ist nicht sofort und überall scharf, sondern an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt:

Wo	Ab wann die 65-Prozent-Pflicht greift
Neubau in Neubaugebieten	bereits seit 1. Januar 2024
Städte über 100.000 Einwohner	ab 30. Juni 2026
Kleinere Gemeinden	ab 30. Juni 2028

Bis die Gemeinde ihre Wärmeplanung vorgelegt hat, darfst du in einem Bestandsgebäude auch noch eine reine Gas- oder Ölheizung einbauen — allerdings mit Übergangsauflagen. Eine bestehende, funktionierende Heizung ist davon ohnehin nicht betroffen: Reparieren ist immer erlaubt, ein Komplett-Tausch erst Pflicht, wenn der Kessel unter §72 fällt oder irreparabel ausfällt.

Stand 2026: gilt das alles noch? (Reform GMG)

Hier wird es wichtig, weil sich gerade viel bewegt. Stand Mai 2026 ist das GEG 2024 weiterhin geltendes Recht — alle oben genannten Pflichten und Fristen gelten unverändert.

Die Reform ist 2026 ein gutes Stück vorangekommen: Am 5. Mai 2026 lag der Referentenentwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) vor, am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf beschlossen. Er soll das bisherige Heizungsgesetz ablösen. Geplant sind unter anderem:

• die Abschaffung der starren 65-Prozent-Pflicht,
• der Wegfall der Austauschpflicht für 30 Jahre alte Gas- und Ölheizungen — funktionierende Heizungen sollen weiterlaufen dürfen,
• moderne Gas- und Ölheizungen werden beim Tausch wieder zugelassen,
• statt fester Quoten eine schrittweise „Bio-Treppe” mit wachsendem Anteil CO2-neutraler Brennstoffe für neu eingebaute Öl- und Gasheizungen (geplant 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040).

Entscheidend für dich: Der Kabinettsbeschluss ist noch kein geltendes Gesetz. Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen; die parlamentarische Beratung ist für Sommer und Herbst 2026 vorgesehen, das Inkrafttreten wird gegen Ende 2026 erwartet — und Änderungen sind bis zur Verabschiedung möglich. Bis dahin kannst du dich nicht auf die geplanten Erleichterungen verlassen: Rechtlich bindend ist, was im aktuellen GEG steht. Wenn du gerade ein Haus kaufst, planst du also nach geltendem Recht und behältst die Reform als möglichen Bonus im Blick.

Was passiert bei einem Verstoß?

Die Pflichten sind kein zahnloser Appell. Wer das Betriebsverbot ignoriert oder die Nachrüstpflichten nach Ablauf der Zwei-Jahres-Frist nicht erfüllt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Je nach Schwere drohen Bußgelder bis zu 50.000 €. Kontrolliert wird der Heizkessel über den Schornsteinfeger bei der regelmäßigen Feuerstättenschau.

In der Praxis wird selten von heute auf morgen ein Höchstbußgeld verhängt — aber die rechtliche Lage ist eindeutig, und ein nicht erfüllter Punkt kann beim Weiterverkauf zum Problem werden. Ob in deinem konkreten Fall eine Härtefall- oder Wirtschaftlichkeitsausnahme greift (das GEG kennt sie etwa, wenn sich die Dämmung über die Energieeinsparung nicht in angemessener Zeit rechnet), prüft am besten ein Energieberater.

Förderung: so teuer wird der Tausch nicht

Den Heizungstausch musst du nicht allein stemmen. Über die KfW-Heizungsförderung (Programm 458) gibt es 2026 für selbstnutzende Eigentümer:

• 30 % Grundförderung für jede förderfähige neue Heizung (z. B. Wärmepumpe),
• + 20 % Klimageschwindigkeitsbonus, wenn du eine funktionierende alte Öl-, Kohle-, Gas-Etagen-, Nachtspeicher- oder mindestens 20 Jahre alte Gasheizung ersetzt,
• + 30 % Einkommensbonus bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 40.000 €,
• kombiniert maximal 70 %, gedeckelt auf förderfähige Kosten von 30.000 € für die erste Wohneinheit.

Ein gerechnetes Beispiel: Kostet die neue Wärmepumpe 22.000 €, liegt der Zuschuss bei 30 % + 20 % = 50 % = 11.000 €, dein Eigenanteil also bei 11.000 €. Mit Einkommensbonus (zu versteuerndes Haushaltseinkommen bis 40.000 €) sind es bis zu 70 % — dann rund 15.400 € Zuschuss und gut 6.600 € Eigenanteil. Im Bestfall fördert die KfW 70 % von bis zu 30.000 € — also bis zu 21.000 € Zuschuss pro Wohneinheit. Für Dämmmaßnahmen wie die Geschossdecke gibt es separat Zuschüsse über die BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen; einen größeren Sanierungsfahrplan und die zugehörigen Töpfe findest du unter Sanierungsförderung. Wer das Haus auf einen besseren Energiestandard hebt, landet schnell beim Thema Effizienzhaus — der Stufe, an der größere KfW-Kredite hängen.

Worauf du beim Kauf achten kannst

• Heizungsalter vor dem Notartermin klären. Frag nach Baujahr und Kesseltyp und lass dir die Schornsteinfeger-Protokolle zeigen. Ein 30 Jahre alter Konstanttemperatur-Kessel ist ein konkreter Kostenposten, kein Detail.
• Dämmung von Geschossdecke und Rohren prüfen. Beides ist günstiger als ein Kesseltausch, fällt aber in dieselbe Zwei-Jahres-Frist.
• Den Aufwand in den Kaufpreis einrechnen. Eine fällige Heizung und Dämmung sind ein Argument in der Preisverhandlung — und gehören in deine Finanzierungs-Kalkulation, nicht in die “kümmere ich mich später”-Schublade.

Eine verbindliche Einschätzung, welche Pflichten dein konkretes Objekt trifft und ob eine Ausnahme greift, gehört in ein Gespräch mit einem Energieberater oder dem Schornsteinfeger. Dieser Artikel erklärt die Regeln, ersetzt aber keine Beratung am Objekt.

In Hausbiber rechnest du eine anstehende Heizung samt Dämmung als realen Kostenblock in deine Finanzierung ein — so siehst du mit deinen eigenen Zahlen, was das Bestandshaus nach dem Kauf wirklich kostet, statt von der GEG-Frist überrascht zu werden.