Mischzins
Der Mischzins ist der gewichtete Durchschnittszins deiner Finanzierung, wenn sie aus mehreren Darlehen mit unterschiedlichen Zinssätzen besteht. Du rechnest: Summe aus (Darlehensbetrag × Zins) geteilt durch die Gesamtsumme. Beispiel: ein Bankdarlehen über 100.000 € zu 4,0 % und ein Bauspardarlehen über 70.000 € zu 2,0 % ergeben (4.000 € + 1.400 €) ÷ 170.000 € = 3,18 % Mischzins. Erst diese eine Zahl macht kombinierte Finanzierungen ehrlich vergleichbar.
Wie berechnest du den Mischzins?
Die meisten Baufinanzierungen bestehen nicht aus einem einzigen Kredit, sondern aus mehreren Teilen — zum Beispiel einem Bankdarlehen, einem geförderten KfW-Kredit und einem Bauspardarlehen. Jeder Teil hat seinen eigenen Zinssatz. Der Mischzins fasst diese unterschiedlichen Zinsen zu einer einzigen Zahl zusammen.
Die Formel ist ein gewichteter Durchschnitt:
Mischzins = Summe aus (Darlehensbetrag × Zins) ÷ Gesamtdarlehenssumme
Das Wort “gewichtet” ist der Kern: Ein großes Darlehen zieht den Mischzins stärker zu seinem Zins als ein kleines. Ein günstiger Mini-Baustein senkt den Gesamtzins also nur ein bisschen — er kaschiert kein teures Hauptdarlehen.
Ein einfaches Beispiel mit zwei Teilen: Du hast ein Bankdarlehen über 100.000 € zu 4,0 % und ein Bauspardarlehen über 70.000 € zu 2,0 %.
- 100.000 € × 4,0 % = 4.000 €
- 70.000 € × 2,0 % = 1.400 €
- Summe: 5.400 € ÷ 170.000 € = 3,18 % Mischzins
Diese 3,18 % sind die ehrliche Antwort auf die Frage: “Welchen Zins zahle ich auf meine gesamte Finanzierung?”
Beispiel: drei Bausteine mit 2026-Zinsen
Realistischer wird es mit drei Teilen. Die folgenden Zinssätze entsprechen ungefähr dem Markt im Mai 2026: rund 3,90 % Sollzins bei zehn Jahren Zinsbindung fürs Bankdarlehen, ein etwas günstigerer KfW-Förderkredit und ein deutlich niedrigerer, fest garantierter Bauspardarlehenszins.
| Baustein | Betrag | Zins | Betrag × Zins |
|---|---|---|---|
| Bankdarlehen | 240.000 € | 3,90 % | 936.000 |
| KfW-Wohneigentum (124) | 100.000 € | 3,45 % | 345.000 |
| Bauspardarlehen | 60.000 € | 2,20 % | 132.000 |
| Gesamt | 400.000 € | 1.413.000 |
Mischzins = 1.413.000 ÷ 400.000 = 3,53 %.
Das heißt: Obwohl ein Teil deiner Finanzierung nur 2,20 % kostet, liegt dein effektiver Gesamtzins bei 3,53 % — weil das große, teurere Bankdarlehen den Schnitt nach oben zieht. Im ersten Jahr entspricht das einer Zinslast von rund 14.130 €. Genau diese Zahl bekommst du heraus, egal ob du jeden Baustein einzeln rechnest und addierst oder die Gesamtsumme mit dem Mischzins multiplizierst — der Mischzins ist nichts anderes als die saubere Zusammenfassung.
Der häufigste Denkfehler: einfacher Durchschnitt
Viele rechnen den Durchschnitt der drei Zinssätze: (3,90 + 3,45 + 2,20) ÷ 3 = 3,18 %. Das ist falsch — und der Fehler geht zu deinen Gunsten, was ihn gefährlich macht.
Der einfache Durchschnitt behandelt das 60.000-€-Bauspardarlehen so, als wäre es genauso wichtig wie das 240.000-€-Bankdarlehen. Ist es aber nicht: Das Bankdarlehen ist viermal so groß und kostet damit viermal so viel Gewicht. Der korrekte gewichtete Mischzins liegt bei 3,53 %, also 0,35 Prozentpunkte höher als die naive Rechnung. Auf 400.000 € sind das rund 1.400 € Zinsen pro Jahr, die im einfachen Durchschnitt einfach verschwinden.
Merksatz: Wer mehrere Darlehen vergleichen will, gewichtet nach Betrag — nie nach Anzahl der Bausteine.
Wozu der Mischzins gut ist
Der Mischzins ist dein Vergleichsmaßstab. Sobald du ihn kennst, kannst du eine zusammengesetzte Finanzierung gegen ein einzelnes Darlehensangebot halten:
- Lohnt sich der KfW-Kredit überhaupt? Erst der Mischzins zeigt, ob die Kombination aus Förderkredit plus Bankdarlehen unterm Strich günstiger ist als ein einzelnes Bankdarlehen über die volle Summe.
- Was bringt das Bauspardarlehen? Ein niedriger Bausparzins klingt verlockend. Ob er deine Gesamtkosten spürbar senkt, hängt davon ab, wie groß sein Anteil an der Finanzierung ist — und genau das macht der Mischzins sichtbar.
- Zwei Angebote vergleichen. Wenn die eine Bank ein einzelnes Darlehen anbietet und die andere eine Kombination, ist der Mischzvergleich der einzige faire Weg.
Wichtig: Der Mischzins beantwortet nur die Zinsfrage. Welche Finanzierung am Ende die richtige für dich ist, hängt auch von Tilgung, Zinsbindung, Flexibilität und deiner persönlichen Situation ab. Das ist eine individuelle Abwägung und keine pauschale Antwort — eine verbindliche Einordnung deines konkreten Angebots gehört in ein Gespräch mit der Bank oder einer unabhängigen Beratung.
Was der Mischzins nicht kann
Der Mischzins ist eine Momentaufnahme zum Start deiner Finanzierung. Er hat blinde Flecken, die du kennen solltest:
- Er ignoriert die Laufzeit. Ein günstiges Bauspardarlehen ist oft schneller abbezahlt als das große Bankdarlehen. Sobald der billige Teil weg ist, steigt dein tatsächlicher Durchschnittszins. Der Mischzins zum Start sagt darüber nichts.
- Er ignoriert unterschiedliche Zinsbindungen. Läuft der Zins des einen Bausteins zehn Jahre fest und der des anderen fünfzehn, vergleichst du genau genommen Äpfel mit Birnen. Der Mischzins glättet das, blendet das Anschlussrisiko aber aus.
- Er taugt nur, wenn du dieselbe Zinsart mischst. Misch Sollzinsen mit Sollzinsen oder Effektivzinsen mit Effektivzinsen — niemals quer. Sonst ist die Zahl wertlos.
Für die echten Gesamtkosten über die volle Laufzeit musst du also weiterrechnen: Welcher Baustein ist wann abbezahlt, was kostet die Anschlussfinanzierung, wie hoch ist die Tilgung? Der Mischzins ist der erste, wichtigste Vergleichswert — aber nicht der letzte.
In Hausbiber stellst du deine Finanzierung aus einzelnen Bausteinen zusammen — etwa einem Annuitätendarlehen plus KfW-Kredit plus Bauspardarlehen. Den Mischzins rechnet die App dabei automatisch aus deinen eigenen Zahlen, sodass du nicht im Kopf gewichten musst, sondern direkt siehst, was deine kombinierte Finanzierung im Schnitt kostet.
Häufige Fragen
Wie berechne ich den Mischzins?
Du multiplizierst jeden Darlehensbetrag mit seinem Zinssatz, addierst die Ergebnisse und teilst durch die Gesamtdarlehenssumme. Bei 100.000 € zu 4,0 % und 70.000 € zu 2,0 % rechnest du: (100.000 × 4,0 + 70.000 × 2,0) ÷ 170.000 = 3,18 %. Der größere Kredit zieht den Mischzins stärker zu seinem Zins.
Was ist der Unterschied zwischen Mischzins und einfachem Durchschnitt?
Der einfache Durchschnitt zählt jeden Zins gleich viel. Der Mischzins gewichtet nach Darlehenshöhe. Bei 240.000 € zu 3,90 %, 100.000 € zu 3,45 % und 60.000 € zu 2,20 % liegt der einfache Durchschnitt bei 3,18 %, der Mischzins aber bei 3,53 % — weil das große, teure Darlehen schwerer wiegt. Nur der gewichtete Wert stimmt.
Wofür brauche ich den Mischzins?
Zum ehrlichen Vergleich. Wenn deine Finanzierung aus mehreren Bausteinen besteht — etwa Bankdarlehen plus KfW-Kredit plus Bauspardarlehen —, sagt dir kein einzelner Zinssatz, was du insgesamt zahlst. Der Mischzins fasst alle Teile in eine Zahl zusammen, die du gegen ein einzelnes Darlehen halten kannst.
Ist der Mischzins ein Sollzins oder ein Effektivzins?
Das hängt davon ab, womit du rechnest. Mischst du Sollzinsen, bekommst du einen Misch-Sollzins. Mischst du Effektivzinsen, einen Misch-Effektivzins. Vergleichbar wird es nur, wenn du dieselbe Zinsart einsetzt — also nicht den Sollzins des einen mit dem Effektivzins des anderen Darlehens.
Berücksichtigt der Mischzins die unterschiedlichen Laufzeiten?
Nein. Der Mischzins ist eine Momentaufnahme zum Startzeitpunkt und gewichtet nur nach Darlehenshöhe, nicht nach Laufzeit oder Zinsbindung. Wenn ein günstiger Baustein früh abbezahlt ist, steigt deine tatsächliche Durchschnittsbelastung danach. Für die Gesamtkosten zählt zusätzlich, wie lange jeder Zins läuft.