Vorausdarlehen

Wie funktioniert ein Vorausdarlehen?

Ein Vorausdarlehen löst ein zentrales Problem des klassischen Bausparens: die Wartezeit. Normalerweise musst du erst jahrelang ansparen, bis ein Bausparvertrag zugeteilt wird und du an das Darlehen kommst. Beim Vorausdarlehen drehst du die Reihenfolge um — du bekommst das Geld sofort.

Konkret zahlt dir die Bausparkasse ein Darlehen in Höhe der vollen Bausparsumme aus. Dieses Vorausdarlehen ist endfällig: Du zahlst darauf nur die Zinsen, getilgt wird nichts. Stattdessen fließt dein Tilgungsgeld als Sparrate in einen Bausparvertrag, den du parallel besparst.

So entstehen zwei Verträge, die zusammenarbeiten:

• Das Vorausdarlehen finanziert deinen Kauf sofort — du verzinst es, reduzierst es aber nicht.
• Der Bausparvertrag sammelt im Hintergrund Guthaben an, mit dem du das Vorausdarlehen später ablöst.

Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, passiert der Wechsel: Dein angespartes Guthaben plus ein neues Bauspardarlehen lösen das Vorausdarlehen in einem Schwung ab. Ab diesem Moment beginnt die echte Tilgung — jetzt schrumpft deine Schuld zum ersten Mal.

Die drei Phasen der Bauspar-Sofortfinanzierung

Das Vorausdarlehen ist nicht das ganze Produkt, sondern der Einstieg. Das gesamte Konstrukt heißt Bauspar-Sofortfinanzierung (auch Bausparsofortdarlehen oder „Bausparen ohne Wartezeit”) und läuft über drei Phasen:

Phase	Was passiert	Deine Zahlung
1. Vorfinanzierung	Vorausdarlehen ausgezahlt, Bausparvertrag wird bespart. Schuld bleibt konstant.	Zinsen aufs Vorausdarlehen + Sparrate
2. Zuteilung	Guthaben + Bauspardarlehen lösen das Vorausdarlehen ab	Einmaliger Wechsel, keine eigene Zahlung
3. Darlehensphase	Du tilgst nur noch das Bauspardarlehen zu festem Zins	eine Rate (Zins + Tilgung)

Phase 1 ist die längste und teuerste. Üblicherweise musst du rund 40 bis 50 % der Bausparsumme ansparen, bevor zugeteilt wird — bei vielen Tarifen dauert das zehn bis fünfzehn Jahre. Erst danach geht es in die planbare Tilgungsphase mit einem garantierten Bauspar-Darlehenszins.

Genau diese Dreiteilung macht das Modell so schwer zu durchschauen. Werbeangebote nennen oft nur den niedrigen Zins der ersten Phase — entscheidend ist aber das durchgerechnete Gesamtpaket über alle drei Phasen.

Beispiel: 180.000 € über ein Vorausdarlehen (Stand 2025/2026)

So sieht eine Sofortfinanzierung in Zahlen aus. Die Konditionen orientieren sich an einem Finanztip-Beispiel von September 2025 für 180.000 € Finanzierungsbedarf:

Phase 1 — Vorfinanzierung:

• Vorausdarlehen: 180.000 € endfällig, Sollzins 3,45 %
• Monatliche Zinsen: 180.000 € × 3,45 % ÷ 12 = 517,50 €
• Bausparbeitrag: rund 515 €
• Gesamtrate: rund 1.033 € im Monat über etwa 10,5 Jahre

Phase 3 — Darlehensphase:

• Bauspardarlehen: 2,39 % Sollzins / 2,69 % Effektivzins
• Gesamteffektivzins über alle Phasen: rund 3,97 %

Der wichtigste Punkt steckt in einer Zahl, die in der Werbung selten auftaucht: In den 10,5 Jahren der Vorfinanzierung zahlst du allein für das Vorausdarlehen rund 65.000 € reine Zinsen — ohne dass deine Schuld auch nur einen Euro kleiner wird. Sie bleibt die ganze Zeit bei 180.000 € stehen.

Zum Vergleich ein kleineres, rundes Beispiel: Bei 150.000 € Vorausdarlehen zu 3,5 % zahlst du 437,50 € Zinsen im Monat, plus etwa 450 € Sparrate — zusammen rund 888 €. Auch hier sinkt die Restschuld in Phase 1 keinen Cent.

Beide Rechnungen folgen derselben Logik, mit der auch Hausbiber rechnet: Monatszins = Darlehensbetrag × Zinssatz ÷ 100 ÷ 12, und in der Vorfinanzierungsphase ist die Tilgung null.

Vorteile und Nachteile — ehrlich gegenübergestellt

Ein Vorausdarlehen ist weder Wundermittel noch Falle. Es hat eine klare Logik, aber auch echte Schattenseiten.

Was dafür spricht:

• Geld sofort, ohne Wartezeit. Du musst nicht erst jahrelang ansparen, bevor du kaufen kannst.
• Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit. Der Zins fürs Vorausdarlehen und der spätere Bauspar-Darlehenszins stehen von Anfang an fest. In einer Phase steigender Zinsen kann das wertvoll sein.
• Flexible Rückzahlung später. Bauspardarlehen lassen sich in der Tilgungsphase meist ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen.

Was dagegen spricht:

• Doppelte Belastung in Phase 1. Du zahlst Zinsen und Sparrate gleichzeitig. Das ist der teuerste Abschnitt, und er dauert am längsten.
• Keine Tilgung, volle Restschuld. Weil das Vorausdarlehen endfällig ist, bleibt deine Schuld bis zur Zuteilung komplett bestehen. Du baust über Jahre keine Sicherheit ab.
• Höherer Gesamteffektivzins. Finanztip weist darauf hin, dass der Gesamteffektivzins einer Sofortfinanzierung in vielen Fällen über dem eines klassischen Bankdarlehens liegt.
• Zuteilungsrisiko. Verzögert sich die Zuteilung, kann eine teure Zwischenfinanzierung nötig werden — dazu gleich mehr.
• Zusatzkosten. Abschlussgebühr von rund 1 bis 1,6 % der Bausparsumme, dazu mögliche Servicepauschalen.

Ob sich ein konkretes Angebot rechnet, hängt von deinem Zinsumfeld, der Laufzeit und deinen Alternativen ab. Das ist eine individuelle Rechnung — eine verbindliche Einordnung deines Angebots gehört in ein Gespräch mit der Bausparkasse oder einer unabhängigen Beratung.

Worauf du beim Vorausdarlehen achten kannst

Der heikelste Punkt ist das Timing zwischen Vorausdarlehen und Zuteilung. Die Verbraucherzentrale warnt ausdrücklich: Steht im Vertrag des Vorausdarlehens ein festes Ablösedatum, das vor der tatsächlichen Zuteilung des Bausparvertrags liegt, brauchst du eine Zwischenfinanzierung — zu Zinsen, die heute niemand kennt. Genau die beworbene „Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit” ist dann nicht mehr gegeben.

Drei Dinge sind beim Vergleich entscheidend:

• Frag nach dem Gesamteffektivzins, nicht nach dem Zins der ersten Phase. Nur der macht die echten Kosten über alle drei Phasen sichtbar.
• Lass dir den Zuteilungszeitpunkt erklären. Wann ist der Vertrag voraussichtlich zuteilungsreif, und was passiert, wenn er sich verspätet? Üblich sind rund 40 % Mindestguthaben.
• Rechne die doppelte Belastung in Phase 1 gegen dein Budget. Zwei Raten gleichzeitig sind mehr, als viele auf dem Schirm haben.

Ein Hinweis aus der Praxis: Sonderzahlungen während der Vorfinanzierung gehen ins Bausparguthaben — sie tilgen nicht das Vorausdarlehen. Sie können die Zuteilung also beschleunigen, reduzieren aber nicht direkt deine laufenden Zinsen.

Häufige Missverständnisse

• „Ich tilge ja von Anfang an, weil ich spare.” Nein. Deine Sparrate landet im Bausparvertrag, nicht beim Vorausdarlehen. Dessen Schuld bleibt voll bestehen, bis die Zuteilung sie ablöst.
• „Der niedrige Zins in der Werbung ist mein Zins.” Das ist meist nur der Zins der ersten Phase. Maßgeblich ist der Gesamteffektivzins über alle drei Phasen.
• „Sofortfinanzierung ist immer teurer als ein Bankdarlehen.” Nicht zwingend — aber oft. Ob es im Einzelfall günstiger oder teurer ist, entscheidet die durchgerechnete Gesamtbelastung, nicht eine Faustregel.
• „Vorausdarlehen und Bauspardarlehen sind dasselbe.” Nein. Das Vorausdarlehen überbrückt nur, bis du an das eigentliche, zinsgünstige Bauspardarlehen kommst. Es sind zwei verschiedene Kredite in einer Finanzierung.

In Hausbiber rechnest du genau dieses dreiphasige Modell als eigenen Baustein durch — von der Vorfinanzierung über die Zuteilung bis zur Tilgung. Du siehst mit deinen eigenen Zahlen, wie lange die Schuld konstant bleibt, wie hoch die doppelte Belastung in Phase 1 wirklich ist und ab wann die echte Tilgung beginnt — statt es nur im Kleingedruckten zu überfliegen.