Bausparvertrag mit Vorfinanzierung: der Dreiphasen-Trick

Der Grundgedanke: heute kaufen, später ablösen

Stell dir vor, du hast dein Haus gefunden, aber dein Bausparvertrag ist noch lange nicht so weit, dass er dir Geld auszahlt. Genau dieses Timing-Problem löst der Trick: Die Bausparkasse gibt dir die volle Summe sofort als Vorausdarlehen — und du sparst nebenbei einen Bausparvertrag an, der das Darlehen in einigen Jahren ablöst. Du finanzierst also jetzt, obwohl der Bausparvertrag selbst noch gar nicht zuteilungsreif ist.

Das Modell heißt je nach Anbieter Bauspar-Sofortfinanzierung, Sofortdarlehen oder Konstantdarlehen. Der Clou und zugleich der Haken steckt im Wörtchen „voraus”: Das Vorausdarlehen wird in den ersten Jahren nicht getilgt. Du zahlst nur Zinsen darauf, der Schuldenstand bleibt die ganze Zeit konstant bei der vollen Summe. Was du parallel zahlst, fließt nicht in die Tilgung, sondern in den Bausparvertrag.

In Hausbiber heißt dieser Baustein Bauspardarlehen mit Vorfinanzierung. Er ist das komplexeste Modell, das die App rechnet — weil er aus drei Phasen besteht, die zeitlich ineinandergreifen.

Phase 1: Vorfinanzierung — du zahlst nur Zinsen

Die erste Phase startet sofort beim Hauskauf. Die Bausparkasse zahlt dir ein Vorausdarlehen über die volle Bausparsumme aus, und du kaufst damit dein Haus. Auf dieses Darlehen zahlst du Monat für Monat nur die Zinsen — keine Tilgung.

Das ist der entscheidende Punkt, an dem das Modell teuer wird: Weil du nichts tilgst, bleibt die Restschuld die ganze Phase über konstant bei der vollen Summe. Bei 200.000 € und 3,6 % Sollzins sind das 600 € Zinsen pro Monat — und das jeden einzelnen Monat gleich, weil die Schuld nicht sinkt. Ein normales Darlehen, das du von Anfang an tilgst, würde dagegen schon nach einem Jahr etwas weniger Zinsen kosten, weil die Restschuld schrumpft.

Das Vorausdarlehen ist also ein endfälliges Darlehen: Du tilgst es nicht in Raten, sondern löst es am Ende auf einen Schlag ab. Wann dieser Schlag kommt, entscheidet Phase 2.

Phase 2: Ansparen bis zur Zuteilung

Parallel zur Zinszahlung läuft die Ansparphase. Du zahlst eine feste monatliche Sparrate in den Bausparvertrag — im Beispiel 700 €. Dein Guthaben wächst, bis es das Mindestguthaben erreicht, meist 40 bis 50 % der Bausparsumme. Erst dann kann der Vertrag zugeteilt werden.

Das bedeutet: In Phase 1 und 2 zahlst du gleichzeitig Zinsen auf das Vorausdarlehen und die Bausparrate. Im Beispiel sind das 600 € + 700 € = rund 1.300 € im Monat. Das ist die teuerste Strecke der gesamten Finanzierung, weil zwei Zahlungen nebeneinander laufen und du noch keinen Cent der eigentlichen Schuld abgetragen hast.

Die Zuteilung hängt nicht nur an deiner Sparrate. Die Bausparkasse berechnet zusätzlich eine Bewertungszahl, in die einfließt, wie lange und wie viel du schon gespart hast. Deshalb kann sich der Zeitpunkt verschieben — und genau das ist das größte Risiko des Modells. In der Beispielrechnung erreicht der Vertrag das Mindestguthaben von 80.000 € (40 % von 200.000 €) nach knapp zehn Jahren.

Phase 3: Bauspardarlehen — jetzt wird getilgt

Mit der Zuteilung kippt das Modell. Das Vorausdarlehen wird abgelöst: dein angespartes Guthaben fließt ein (im Beispiel rund 80.000 €), den Rest deckt das Bauspardarlehen über die verbleibenden rund 120.000 €. Dieses Darlehen tilgst du jetzt in festen Raten — und zwar zu einem Zinssatz, der schon bei Vertragsabschluss feststand.

Genau hier liegt der Reiz des Modells: Bauspardarlehen-Zinsen sind oft niedrig. Laut Stiftung Warentest liegen sie Anfang 2026 meist zwischen 2 und 2,5 %. Bei 2,5 % und einem Tilgungsbeitrag von 6 ‰ der Bausparsumme zahlst du rund 1.200 € im Monat und bist nach gut neun Jahren schuldenfrei. Über alle drei Phasen summiert sich die Gesamtlaufzeit auf rund 19 Jahre.

Die monatliche Belastung sinkt also kaum, wenn du von Phase 2 (1.300 €) in Phase 3 (1.200 €) wechselst — der Vorteil ist nicht eine niedrigere Rate, sondern dass du jetzt endlich tilgst und die Schuld wirklich sinkt.

Beispiel: 200.000 € über alle drei Phasen

Hier die komplette Rechnung mit realistischen Größenordnungen für 2026. Bausparsumme 200.000 €, Vorausdarlehen über die volle Summe zu 3,6 %, Sparrate 700 €, Abschlussgebühr 1 % (2.000 €), Bauspardarlehen-Zins 2,5 %.

Phase	Dauer	Monatliche Belastung	Was passiert
1+2: Vorfinanzierung + Ansparen	~9,8 Jahre	~1.300 € (600 € Zins + 700 € Sparrate)	Schuld bleibt konstant bei 200.000 €
3: Bauspardarlehen	~9,3 Jahre	~1.200 € (Zins + Tilgung)	Schuld sinkt von ~120.000 € auf 0 €
Gesamt	~19 Jahre	—	—

Über die gesamte Laufzeit zahlst du in diesem Beispiel rund 84.800 € Zinsen plus die 2.000 € Abschlussgebühr.

Jetzt der ehrliche Vergleich. Ein klassisches Annuitätendarlehen über dieselben 200.000 € zu 3,6 % Sollzins, ausgelegt auf dieselbe Laufzeit von rund 19 Jahren, kostet dich rund 1.208 € im Monat — und über die ganze Strecke nur etwa 76.900 € Zinsen. Die Bauspar-Sofortfinanzierung ist hier also rund 10.000 € teurer, obwohl ihr Bauspardarlehen-Zins mit 2,5 % deutlich günstiger aussieht als die 3,6 % des Annuitätendarlehens.

Wie kann das sein? Der niedrige Bauspardarlehen-Zins gilt nur für Phase 3 — und nur für die Restschuld, die du dann noch hast. In Phase 1 und 2 dagegen läuft die volle Summe von 200.000 € fast zehn Jahre lang zum vollen Zins, weil du nichts tilgst. Diese verschenkten Tilgungsjahre fressen den Zinsvorteil am Ende mehr als auf. Die Zahlen stammen aus derselben Bausparlogik, mit der auch Hausbiber rechnet (lib/logic/bauspar.dart).

Zur Einordnung: Finanztip hat im September 2025 ein echtes Angebot der LBS Süd durchgerechnet und kam auf einen Gesamteffektivzins von 3,97 % über 22 Jahre und 10 Monate — bei einem Vorausdarlehen-Zins von 3,45 % und einem Bauspardarlehen-Effektivzins von 2,69 %. Auch dort lag der Gesamteffektivzins also deutlich über den günstig wirkenden Einzelzinsen.

Vorteile und Nachteile ehrlich abgewogen

Das spricht dafür:

• Volle Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit. Der Zins steht vom ersten bis zum letzten Tag fest. Du hast keine Anschlussfinanzierung nach 10 oder 15 Jahren und damit kein Risiko, dass die Zinsen bis dahin gestiegen sind. Das ist der Hauptgrund, aus dem das Modell überhaupt existiert.
• Sofort verfügbar. Du kannst kaufen, obwohl der Bausparvertrag noch gar nicht zuteilungsreif ist.
• Planbare Belastung. Du kennst deine Rate für jede Phase im Voraus.

Das spricht dagegen:

• Meist höhere Gesamtkosten. Die fehlende Tilgung in Phase 1 ist teuer erkauft — im Beispiel rund 10.000 € mehr als beim Annuitätendarlehen gleicher Laufzeit.
• Doppelbelastung in Phase 1 und 2. Zins und Sparrate laufen parallel. Wer eng kalkuliert, spürt das.
• Abschlussgebühr und magere Sparzinsen. Auf die Bausparsumme zahlst du 1 bis 1,6 % Abschlussgebühr, während dein Guthaben in der Ansparphase kaum verzinst wird. Manche Tarife verlangen zusätzlich ein Agio auf das Bauspardarlehen, also einen Aufschlag auf die ausgezahlte Summe.
• Refinanzierungslücke bei verspäteter Zuteilung. Verzögert sich die Zuteilung über das vereinbarte Ablösedatum hinaus, brauchst du eine Zwischenfinanzierung zu unbekannten Konditionen. Die Verbraucherzentrale nennt das ausdrücklich als Stolperfalle — die versprochene Zinssicherheit wäre dann dahin.
• Wenig Flexibilität. Vor der Zuteilung sind Sondertilgungen auf das Vorausdarlehen meist nicht vorgesehen, und ein vorzeitiger Ausstieg ist teuer.

Für wen passt der Dreiphasen-Trick — und für wen nicht?

Das Modell passt am ehesten zu Käufern, die Planbarkeit über alles stellen und einen festen Zins für die komplette Laufzeit haben wollen — etwa wer in einer Niedrigzinsphase einen niedrigen Satz einloggt und langfristig steigende Zinsen erwartet. Wenn dir maximale Sicherheit den Aufpreis wert ist und du mit der Doppelbelastung in den ersten Jahren gut leben kannst, kann die Sofortfinanzierung für dich aufgehen.

Für die meisten Erstkäufer ist sie das aber nicht. Wer flexibel bleiben, Sondertilgungen leisten oder schlicht möglichst wenig zahlen will, fährt mit einem klassischen Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung meist günstiger. Auch die Verbraucherzentrale stuft die Bausparmodelle als kompliziert ein und rät den meisten zum normalen Darlehen. Ob es sich für dich rechnet, hängt davon ab, wie stark du dauerhaft steigende Zinsen erwartest — eine pauschale Antwort gibt es nicht, und die hier genannten Zahlen sind Beispielwerte, keine Konditionszusage.

Eine Regel hilft immer: Vergleiche nie die einzelnen Zinssätze, sondern den Gesamteffektivzins des ganzen Konstrukts gegen ein klassisches Darlehen über dieselbe Laufzeit. Lass dir beide Angebote nebeneinanderlegen und rechne die komplette Strecke durch — sonst blendet dich der niedrige Bauspardarlehen-Zins. Wie viel Tilgung dabei in welcher Phase sinnvoll ist, schaust du dir am besten getrennt an, etwa im Ratgeber zu 1 % oder 3 % Tilgung und zur Sondertilgung.

So zeigt Hausbiber dir den Trick

Genau dieses dreiphasige Modell rechnet Hausbiber komplett durch — vom ersten Zins auf das Vorausdarlehen bis zur letzten Rate des Bauspardarlehens. Du legst den Baustein Bauspardarlehen mit Vorfinanzierung an, trägst Bausparsumme, Zinsen, Sparrate und Abschlussgebühr ein und siehst sofort, wann der Vertrag zuteilungsreif wird, wie hoch deine Belastung in jeder Phase ist und was das Ganze über die Laufzeit kostet. Wenn du den Baustein neben ein einfaches Annuitätendarlehen legst, siehst du den Gesamtkosten-Unterschied schwarz auf weiß — ohne dass dich die günstig wirkenden Einzelzinsen in die Irre führen.