Sondertilgung: wann sie sich lohnt — und wann nicht

Was eine Sondertilgung wirklich bewirkt

Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat die gleiche Rate. Darin steckt anfangs viel Zins und wenig Tilgung; mit jedem Monat verschiebt sich das Verhältnis, weil die Restschuld langsam schrumpft. Eine Sondertilgung greift genau hier ein: Sie nimmt einmalig einen großen Brocken aus der Restschuld heraus. Ab dem Folgemonat verzinst die Bank weniger Schuld — und dieser Effekt summiert sich über alle verbleibenden Jahre.

Wichtig zu verstehen: Beim Annuitätendarlehen bleibt deine Monatsrate nach einer Sondertilgung normalerweise gleich. Du zahlst nicht weniger pro Monat, sondern kürzer. Der Kredit ist früher abbezahlt — das nennt sich Laufzeitverkürzung. Nur wenige Banken bieten stattdessen eine Ratensenkung an; wenn du das willst, klär es vorher.

Die zweite wichtige Größe ist dein Sollzins. Je höher er ist, desto mehr bringt jede Sondertilgung — denn du sparst dir genau die Zinsen, die auf den getilgten Betrag angefallen wären. Im Mai 2026 liegen die besten Konditionen für zehn Jahre Zinsbindung bei rund 3,8 %, der Durchschnitt eher bei 3,9 bis 4,0 % (Quelle: Dr. Klein, Finanztip). Bei diesem Zinsniveau ist Extra-Tilgung in den meisten Fällen rechnerisch attraktiv.

Beispiel: Was 10.000 € Sondertilgung sparen

Nimm ein typisches Darlehen: 250.000 €, 3,8 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung. Daraus ergibt sich eine Monatsrate von 1.208 €. Ohne Sondertilgung ist der Kredit nach gut 28 Jahren abbezahlt, und du zahlst über die gesamte Laufzeit rund 157.000 € Zinsen.

Jetzt tilgst du nach einem Jahr einmalig 10.000 € extra — innerhalb deines kostenlosen Sondertilgungsrechts. Die Rate bleibt bei 1.208 €. Das Ergebnis:

	Ohne Sondertilgung	Mit 10.000 € Sondertilgung
Monatsrate	1.208 €	1.208 € (unverändert)
Laufzeit bis schuldenfrei	rund 28,1 Jahre	rund 26,3 Jahre
Zinsen über die Laufzeit	rund 156.900 €	rund 140.000 €
Zinsersparnis	—	rund 16.900 €
Früher schuldenfrei	—	rund 22 Monate

Aus 10.000 € einmalig werden also rund 16.900 € gesparte Zinsen — und du bist fast zwei Jahre früher fertig. Das ist kein Trick, sondern Zinseszins, der diesmal für dich arbeitet statt gegen dich. Die Zahlen sind mit derselben Tilgungsplan-Logik gerechnet, die auch die Hausbiber-App nutzt.

Wie groß der Effekt genau ausfällt, hängt von Zins, Tilgungssatz und Zeitpunkt ab: Je früher du sonst tilgst, desto länger wirkt jeder eingesparte Euro. Eine Sondertilgung im ersten Jahr bringt deutlich mehr als dieselbe Summe kurz vor Ende der Laufzeit.

Wie viel darfst du kostenlos sondertilgen?

In den meisten Baufinanzierungsverträgen ist ein kostenloses Sondertilgungsrecht von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr vereinbart — bei 250.000 € also bis zu 12.500 € jährlich. Manche Banken bieten 10 %. Einen gesetzlichen Anspruch gibt es nicht: Das Recht muss im Vertrag stehen, sonst gibt es keine kostenlose Sondertilgung.

Bleibst du innerhalb dieses vereinbarten Rahmens, kostet dich die Extra-Zahlung nichts. Tilgst du darüber hinaus, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen — eine Art Schadensersatz für die ihr entgehenden Zinsen. Die kann den Vorteil der Sondertilgung schnell auffressen. Faustregel: außerplanmäßig nur tilgen, was dein Vertrag dir kostenfrei erlaubt.

Ein zweiter, oft übersehener Punkt: Das Sondertilgungsrecht hilft sogar dann, wenn du es nie nutzt. Verkaufst du die Immobilie während der Zinsbindung und musst den Kredit ablösen, muss die Bank bei der Vorfälligkeitsentschädigung auch die Sondertilgungen abziehen, die du laut Vertrag noch hättest leisten dürfen. Laut Verbraucherzentrale rechnen viele Banken das nicht korrekt — Kundinnen und Kunden zahlen im Schnitt rund zehn Prozent zu viel. Eine detaillierte Abrechnung einzufordern lohnt sich.

Sondertilgung oder anlegen — die ehrliche Abwägung

Hier wird es interessant, und hier hat sich seit der Zinswende 2022 etwas verschoben. Eine Sondertilgung ist im Kern eine sichere, steuerfreie Geldanlage: Du „verdienst“ garantiert die Höhe deines Sollzinses, weil du dir genau diese Zinsen sparst. Bei 3,8 % Sollzins entspricht das einer risikolosen Rendite von 3,8 %. Diese Zahl ist der Maßstab, an dem du jede Alternative messen kannst.

• Tagesgeld und Festgeld: bringen 2026 meist 2 bis 3 % vor Steuern. Nach Abgeltungsteuer (25 % plus Soli) bleiben grob 1,5 bis 2,2 %. Das liegt unter typischen Sollzinsen — die Sondertilgung ist hier rechnerisch im Vorteil.
• ETF / Aktien: können langfristig mehr bringen, aber nicht garantiert. Damit ein ETF nach Steuern mit einem Sollzins von 3,8 % gleichzieht, muss er grob 5 % vor Steuern erwirtschaften — und das bei Marktrisiko. Wer das Geld kurzfristig braucht, kann genau im falschen Moment im Minus stehen.
• Geförderte Anlagen: Eine betriebliche Altersvorsorge mit Arbeitgeberzuschuss oder ein laufender, geförderter Bausparvertrag kann eine Förderquote erreichen, die über deinem Sollzins liegt. Dann kann es sinnvoll sein, die Förderung mitzunehmen, statt sondertilgen.

Die nüchterne Regel: Liegt dein Sollzins über der sicheren Nachsteuer-Rendite einer Alternative, ist die Sondertilgung mathematisch vorne. Bei den Zinsen von 2026 ist das für die meisten Erstkäufer der Fall. Eine echte Beratung zu deiner Situation kann das nicht ersetzen — Hausbiber gibt keine Anlageempfehlung, sondern macht die Größenordnungen sichtbar.

Wann eine Sondertilgung nicht die beste Idee ist

Sondertilgen ist nicht in jeder Lage richtig. Diese Fälle solltest du ehrlich prüfen:

• Kein Notgroschen. Geld im Kredit ist gebundenes Geld — du holst es nicht ohne Weiteres zurück. Erst sollten drei bis sechs Netto-Monatsgehälter als Rücklage erreichbar sein. Eine defekte Heizung oder ein Jobverlust darf dich nicht in den teuren Dispo zwingen.
• Liquiditätsbedarf in Sicht. Steht eine größere Ausgabe an — Auto, Familienzuwachs, anstehende Renovierung —, ist Liquidität oft mehr wert als die letzten Zehntel Prozent Zinsersparnis.
• Sehr niedriger Sollzins. Wer noch eine Altfinanzierung mit 1 % Sollzins hat, fährt mit Tagesgeld oder Festgeld 2026 womöglich besser. Hier rechnet sich Anlegen.
• Höhere Förderung verfügbar. Wenn anderswo eine sichere Förderung über deinem Sollzins liegt, geht die Förderung in der Regel vor.

Die Alternative: gleich höher tilgen

Wenn du ohnehin regelmäßig Spielraum hast, ist die jährliche Sondertilgung nicht der einzige Hebel. Eine höhere Anfangstilgung wirkt von Anfang an und über die gesamte Laufzeit — das ist oft der wirksamere und planbarere Weg, schneller schuldenfrei zu werden. Welcher Weg besser passt, hängt davon ab, ob dein Extra-Geld planbar fließt (dann höhere Tilgung) oder unregelmäßig in Schüben kommt, etwa als Bonus oder Erbe (dann Sondertilgung). Wie stark schon ein Prozentpunkt mehr Tilgung wirkt, liest du im Ratgeber zur Tilgung von 1 oder 3 Prozent.

Du musst dich nicht festlegen: Viele kombinieren eine solide Anfangstilgung mit dem Sondertilgungsrecht als Reserve für gute Jahre. Wichtig ist, dass das Sondertilgungsrecht überhaupt im Vertrag steht — verhandeln lässt es sich am besten beim Abschluss, nicht danach.

In der Hausbiber-App kannst du genau das mit deinen eigenen Zahlen durchspielen: Trag dein Darlehen als Annuitäten-Baustein ein, setz eine Sondertilgung in einem bestimmten Jahr — und du siehst sofort, wie sich Restschuld, Laufzeit und Gesamtzinsen verschieben. Wenn du noch ganz am Anfang stehst und erst dein Budget abklopfst, hilft dir Was kann ich mir leisten bei der Größenordnung.