Tilgung 1 % oder 3 %: was der Unterschied wirklich kostet
Bei gleichem Sollzins entscheidet die Anfangstilgung darüber, wie schnell du schuldenfrei bist und wie viel Zinsen du insgesamt zahlst. Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins. Mit 1 % Tilgung zahlst du 1.200 € im Monat und über 41 Jahre rund 295.000 € Zinsen. Mit 3 % sind es 1.700 € im Monat — aber nur 140.000 € Zinsen und nach gut 21 Jahren bist du fertig.
Was Anfangstilgung überhaupt bedeutet
Beim klassischen Annuitätendarlehen zahlst du Monat für Monat denselben Betrag — die Rate. Diese Rate besteht aus zwei Teilen: dem Zins und der Tilgung. Der Zins ist das Geld, das die Bank für das geliehene Kapital nimmt. Die Tilgung ist der Teil, mit dem du deine Schuld tatsächlich abbaust.
Die Anfangstilgung ist der Tilgungssatz, mit dem du im ersten Jahr startest — angegeben in Prozent der Darlehenssumme. Bei 300.000 € Darlehen bedeutet 1 % Anfangstilgung, dass du im ersten Jahr 3.000 € zurückzahlst. Bei 3 % sind es 9.000 €.
Der Clou: Weil die Rate gleich bleibt, verschiebt sich das Verhältnis über die Jahre. Anfangs steckt viel Zins und wenig Tilgung in der Rate. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, also auch der Zinsanteil — und der Tilgungsanteil wächst von selbst. Genau deshalb wird ein Darlehen gegen Ende immer schneller kleiner.
Wie sich 1 %, 2 % und 3 % auf die Rate auswirken
Die Monatsrate ergibt sich direkt aus Sollzins plus Anfangstilgung. Bei 300.000 € und 3,8 % Sollzins (eine realistische Größenordnung — im Mai 2026 lagen Zinsen für zehn Jahre Zinsbindung laut Finanztip und Interhyp um die 3,9 %) sieht das so aus:
| Anfangstilgung | Monatsrate | Erstes Jahr getilgt |
|---|---|---|
| 1 % | 1.200 € | 3.000 € |
| 2 % | 1.450 € | 6.000 € |
| 3 % | 1.700 € | 9.000 € |
Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung kostet dich bei dieser Darlehenssumme 250 € zusätzlich im Monat. Das ist der spürbare Preis — und genau hier hört die Rechnung für viele auf. Sie schauen auf die Rate, wählen die niedrige Tilgung und unterschreiben. Was dabei untergeht: Die Rate ist nur die halbe Wahrheit.
Der wahre Unterschied: Laufzeit und Gesamtzinsen
Erst über die volle Laufzeit zeigt sich, was die Anfangstilgung wirklich bewegt. Diese Tabelle rechnet dasselbe Darlehen (300.000 €, 3,8 % Sollzins) durch — die Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung, die Gesamtlaufzeit bis null Euro und die gesamten Zinskosten. (Annahme für die Laufzeit: der Sollzins bleibt nach der Zinsbindung gleich. In der Realität kennst du den Anschlusszins erst später — die Zahl zeigt die Größenordnung, nicht eine Garantie.)
| Anfangstilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 J. | Laufzeit gesamt | Gesamtzinsen |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.200 € | 263.573 € | ~41 Jahre | ~295.000 € |
| 2 % | 1.450 € | 227.146 € | ~28 Jahre | ~188.000 € |
| 3 % | 1.700 € | 190.719 € | ~22 Jahre | ~140.000 € |
Das ist der Punkt, an dem die meisten staunen. Mit 1 % Tilgung zahlst du über die Laufzeit fast so viel an Zinsen, wie du dir überhaupt geliehen hast — rund 295.000 € Zins auf 300.000 € Darlehen. Mit 3 % sind es nur 140.000 €.
Der Unterschied zwischen 1 % und 3 %:
- 500 € mehr Rate im Monat (1.700 € statt 1.200 €)
- rund 155.000 € weniger Zinsen über die gesamte Laufzeit
- fast 20 Jahre früher schuldenfrei (22 statt 41 Jahre)
- rund 73.000 € weniger Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
Die 500 € Mehrkosten im Monat sind kein verlorenes Geld — sie landen in deiner Tilgung, also in deiner eigenen Immobilie. Du parkst sie quasi in deinem Haus statt sie der Bank als Zins zu schenken.
Warum die Restschuld so wichtig ist
Die meisten Darlehen haben eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren. Danach ist die Restschuld noch nicht weg — du brauchst eine Anschlussfinanzierung, und zwar zu den Zinsen, die dann gelten. Niemand weiß heute, wo die liegen.
Hier wirkt die Anfangstilgung wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Mit 1 % Tilgung stehst du nach 10 Jahren noch mit 263.573 € in der Kreide — fast die volle Summe. Steigt der Zins bis dahin, trifft er dich auf einen riesigen Berg. Mit 3 % Tilgung sind es nur noch 190.719 €. Auf diese kleinere Summe schlägt ein höherer Anschlusszins viel weniger durch.
Kurz: Je mehr du in der ersten Zinsbindung tilgst, desto kleiner ist dein Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Wer das Risiko ganz vermeiden will, schaut sich ein Volltilgerdarlehen an, das innerhalb der Zinsbindung komplett zurückgezahlt wird.
Wann eine niedrige Tilgung trotzdem sinnvoll sein kann
So eindeutig die Zahlen aussehen — eine niedrige Anfangstilgung ist nicht grundsätzlich ein Fehler. Es gibt Situationen, in denen sie passt:
- Knappes Budget zum Start. Wenn 1.700 € deine Haushaltskasse sprengen, 1.200 € aber tragbar sind, ist eine niedrige Tilgung besser als eine Finanzierung, die dich monatlich erdrückt. Eine Rate, die du nicht durchhältst, ist das größere Risiko.
- Erwartete Sondertilgungen. Wenn du regelmäßig größere Beträge erwartest — Bonus, Erbe, auslaufender Sparvertrag — kannst du mit niedriger Grundrate planen und über Sondertilgungen gezielt nachschießen. Wann sich das wirklich rechnet, haben wir im Ratgeber Sondertilgung — wann lohnt sie sich? durchgerechnet.
- Steigendes Einkommen. Wer am Anfang der Karriere steht und in ein paar Jahren deutlich mehr verdient, kann mit niedriger Tilgung starten und später per Tilgungssatzwechsel erhöhen — sofern der Vertrag das zulässt.
- Bewusste Liquiditätsreserve. Manche wollen lieber einen Puffer auf dem Konto als jeden Euro in die Tilgung stecken. Das ist eine legitime Entscheidung — sie kostet nur eben Zinsen.
Der entscheidende Unterschied ist die Absicht. Eine niedrige Tilgung als Teil eines Plans, in dem du anders schneller tilgst, ist etwas anderes als eine niedrige Tilgung, weil du nur auf die Rate geschaut hast.
Häufige Missverständnisse
„Niedrige Tilgung heißt günstigerer Kredit.” Falsch. Der Sollzins ist bei beiden Varianten gleich. Niedrige Tilgung macht den Kredit nicht billiger — sie streckt ihn nur und macht ihn dadurch über die Jahre teurer.
„Ich tilge ja jedes Jahr 1 %, nach 100 Jahren bin ich durch.” Auch falsch. Weil der Tilgungsanteil mit sinkender Restschuld wächst, geht es schneller als die reine Prozentrechnung vermuten lässt — bei 1 % und 3,8 % Zins sind es rund 41 Jahre, nicht 100.
„Hohe Tilgung lohnt sich nur bei hohen Zinsen.” Der Effekt ist bei hohen Zinsen größer, aber auch bei niedrigen Zinsen verkürzt eine höhere Tilgung die Laufzeit deutlich — und Laufzeit ist auch Lebenszeit ohne Schulden.
So spielst du es selbst durch
Welche Anfangstilgung für dich tragbar ist, hängt an deiner Rate — und die hängt an deinem Budget. In Hausbiber legst du ein Annuitätendarlehen als Baustein an, gibst Darlehenssumme, Sollzins und Anfangstilgung ein und siehst sofort Rate, Restschuld nach der Zinsbindung und die Gesamtzinsen. Du kannst zwei Varianten nebeneinander anlegen und vergleichen, statt im Kopf zu rechnen. Wenn du noch nicht weißt, welche Rate du dir leisten kannst, hilft dir der Schnellcheck Was kann ich mir leisten? beim Startwert.
Hausbiber entscheidet nicht für dich und empfiehlt keinen Anbieter — die App zeigt dir die Zahlen, damit du beim Banktermin nicht nur auf die Monatsrate schaust, sondern auch weißt, was hinter dem Komma passiert.
Häufige Fragen
Ist 1 % oder 3 % Tilgung besser?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. 3 % macht dich schneller schuldenfrei und spart bei 300.000 € und 3,8 % Sollzins über 155.000 € Zinsen — kostet aber 500 € mehr im Monat. 1 % hält die Rate niedrig, ist aber teuer und lässt eine hohe Restschuld zur Anschlussfinanzierung. Welche Variante zu dir passt, hängt von deinem Budget und deiner Lebensplanung ab.
Was bedeutet Anfangstilgung?
Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst — zusätzlich zum Zins. Bei 300.000 € und 1 % tilgst du im ersten Jahr 3.000 €, bei 3 % sind es 9.000 €. Im Lauf der Zeit steigt der getilgte Anteil, weil der Zinsanteil an der gleichbleibenden Rate sinkt.
Wie hoch sollte die Tilgung bei den aktuellen Zinsen sein?
Bei Sollzinsen um 3,9 % (Stand Mai 2026) reicht 1 % Tilgung für eine Laufzeit von über 40 Jahren — viele Käufer wären dann im Rentenalter noch verschuldet. Eine Anfangstilgung ab 2 % bis 3 % bringt die Laufzeit unter 30 bzw. unter 22 Jahre. Was du dir leisten kannst, hängt von deiner Monatsrate ab.
Kann ich die Tilgung später ändern?
Viele Banken erlauben einen Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung, oft ein- bis dreimal kostenlos. Ob das geht und wie oft, steht im Darlehensvertrag. Wer flexibel bleiben will, achtet vor der Unterschrift auf diese Klausel und auf das Recht zur Sondertilgung.
Warum sinkt die Restschuld bei 1 % Tilgung so langsam?
Weil dein Geld zu Beginn fast komplett in den Zins fließt. Bei 300.000 € und 3,8 % zahlst du im ersten Monat 950 € Zins und nur 250 € Tilgung. Erst wenn die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil — und der Tilgungsanteil wächst. Bei 1 % dauert das sehr lange.