Kaufen oder mieten — was lohnt sich für dich?
Ob sich Kaufen oder Mieten lohnt, lässt sich nicht pauschal sagen — es hängt vor allem vom Kaufpreis-Miete-Verhältnis, vom Zinsniveau, deinem Eigenkapital und der geplanten Wohndauer ab. Faustregel: Kostet das Haus weniger als das 25-Fache der Jahresnettokaltmiete, spricht das eher fürs Kaufen; über dem 30-Fachen eher fürs Mieten. Wer nur ein paar Jahre bleibt, fährt wegen der hohen Kaufnebenkosten fast immer mit Mieten besser.
Warum es keine pauschale Antwort gibt
„Mieten ist rausgeschmissenes Geld” — diesen Satz hast du sicher schon gehört. Er ist zu kurz gedacht. Beim Mieten zahlst du für ein Dach über dem Kopf, beim Kaufen für Zinsen, Nebenkosten und Instandhaltung, die genauso wenig zurückkommen wie die Miete. Ob sich Kaufen lohnt, entscheidet kein Sprichwort, sondern eine Rechnung — und die fällt je nach Stadt, Zins und Lebensplan völlig unterschiedlich aus.
Fünf Stellschrauben bestimmen das Ergebnis:
- Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis — wie teuer ist Kaufen im Vergleich zur Miete am selben Ort?
- Das Zinsniveau — bei 3,8 % statt 1 % kostet dasselbe Darlehen deutlich mehr.
- Dein Eigenkapital — wie viel kannst du einbringen, und was hätte es woanders verdient?
- Die geplante Wohndauer — kurze Verweildauer bestraft die hohen Kaufnebenkosten.
- Die Wertentwicklung der Immobilie und die Rendite einer alternativen Geldanlage.
Hausbiber ist kein Makler und kein Vermittler — wir wollen dir kein Haus verkaufen. Deshalb hier eine ehrliche Gegenüberstellung statt eines „Jetzt kaufen, bevor es zu spät ist”.
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis: der schnelle Check
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (auch Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger genannt) ist die einfachste Kennzahl, um Kaufen und Mieten zu vergleichen. Die Formel:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung
Ein Beispiel: Ein Haus kostet 400.000 €. Eine vergleichbare Wohnung würde 1.250 € kalt im Monat kosten, also 15.000 € im Jahr. Der Faktor ist 400.000 ÷ 15.000 = 26,7. Das heißt: Du zahlst rund 27 Jahresmieten für den Kauf.
Als grobe Einordnung gilt:
| Faktor | Bedeutung |
|---|---|
| unter 20 | günstig — Kaufen spricht meist für sich |
| 20–25 | moderat — Kaufen oft sinnvoll bei langer Wohndauer |
| 25–30 | teuer — kommt stark auf Zins und Wertsteigerung an |
| über 30 | sehr teuer — Mieten plus Geldanlage oft im Vorteil |
Stiftung Warentest sieht im aktuellen Marktumfeld Faktoren über etwa 27 als ungünstig an. Wichtig: Der Faktor ignoriert Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Finanzierungskosten — er ist ein erster Schnellcheck, keine fertige Entscheidung. Genau die rechnen wir jetzt vollständig durch.
Rechenbeispiel: 400.000 € Haus gegen Miete über 15 Jahre
Nehmen wir ein konkretes Paar: Es will ein Haus für 400.000 € kaufen, hat 44.000 € Eigenkapital und plant, 15 Jahre dort zu wohnen. Die Alternative wäre eine vergleichbare Wohnung für 1.250 € kalt im Monat.
Die Kaufseite. Die Kaufnebenkosten liegen bei rund 11 % — Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, hier ohne Makler bei einer höheren Grunderwerbsteuer gerechnet. Das sind 44.000 €, die das gesamte Eigenkapital auffressen. Finanziert wird der volle Kaufpreis: 400.000 € zu 3,8 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung. Das ergibt eine Rate von 1.933 € im Monat. Dazu kommen rund 120 € Instandhaltungsrücklage (etwa 1 €/m² bei 120 m²) und 42 € Grundsteuer — macht eine monatliche Gesamtbelastung von rund 2.095 €.
Die Mietseite. Das Paar startet mit 1.250 € Kaltmiete, die jährlich um 2 % steigt — der langjährige Durchschnitt laut Statistischem Bundesamt. Die 44.000 € Eigenkapital, das es beim Kauf verloren hätte, legt es an. Zusätzlich spart es die monatliche Differenz zur Kaufbelastung (anfangs rund 845 €) und investiert sie breit gestreut, zum Beispiel in einen ETF.
So sieht das Vermögen nach 15 Jahren aus — alle Finanzierungszahlen mit derselben Annuitäten-Logik gerechnet, die auch die Hausbiber-App verwendet (monatlich iteriert):
| Posten | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Monatliche Belastung (Start) | 2.095 € | 1.250 € |
| Über 15 Jahre an Zinsen / Miete gezahlt | 186.600 € Zinsen | 259.400 € Miete |
| Einmalige Kaufnebenkosten | 44.000 € | — |
| Restschuld nach 15 Jahren | 238.600 € | — |
| Vermögen: Eigentum bzw. Depot | 161.400 € (Wert konstant) | 220.000–271.000 € (3–5 % Rendite) |
| Vermögen bei 2 % Wertsteigerung p.a. | rund 300.000 € | — |
Was die Zahlen wirklich sagen
Lies die letzte Zeile als das, worauf es ankommt: das Vermögen am Ende. Und hier zeigt sich, warum es keine pauschale Antwort gibt.
- Bleibt der Hauswert konstant, hat der Käufer 161.400 € Eigentum aufgebaut (Tilgung). Der Mieter hat mit einem ETF zu 5 % Rendite aber rund 271.000 € im Depot — er liegt klar vorn. Selbst bei mageren 3 % Rendite kommt der Mieter auf rund 220.000 €.
- Steigt der Hauswert um 2 % pro Jahr, dreht sich das Bild: Das Haus ist dann rund 538.000 € wert, abzüglich der Restschuld bleiben dem Käufer rund 300.000 € — mehr als das Mieter-Depot.
Mit anderen Worten: Beim Kaufen wettest du auf steigende Immobilienpreise, beim Mieten auf eine gute Rendite deiner Geldanlage. Wer beim Kauf gewinnt, hängt von zwei Zahlen ab, die heute niemand kennt: der künftigen Wertentwicklung des Hauses und der künftigen Rendite am Kapitalmarkt. Das ist der Kern der Sache — und der Grund, warum „Mieten ist rausgeschmissenes Geld” zu einfach ist.
Opportunitätskosten: das oft vergessene Argument
Der häufigste Fehler beim Vergleich: Man stellt die Miete der Kreditrate gegenüber und vergisst, was das eingesetzte Geld sonst verdient hätte. Genau das sind die Opportunitätskosten.
Wer 44.000 € Eigenkapital in Nebenkosten steckt, kann dieses Geld nicht gleichzeitig anlegen. Über 15 Jahre zu 5 % Rendite wären aus 44.000 € allein rund 91.000 € geworden — diese entgangene Verdopplung ist ein realer Kostenposten des Kaufs, der in keiner Maklerrechnung auftaucht. Ein fairer Vergleich rechnet sie dem Mieter gut: Er legt das gesparte Eigenkapital plus die monatliche Differenz an. Genau so funktionieren auch die Kaufen-oder-Mieten-Rechner von Finanztip und Stiftung Warentest.
Das heißt nicht, dass Kaufen schlecht ist. Es heißt nur: Der ehrliche Maßstab ist nicht „Miete gegen Rate”, sondern „Vermögen gegen Vermögen am Ende”.
Wann Kaufen klar lohnt
Es gibt Situationen, in denen die Rechnung deutlich für den Kauf spricht:
- Lange Wohndauer. Je länger du bleibst, desto besser verteilen sich die einmaligen Kaufnebenkosten und desto mehr Eigentum baust du auf. Ab etwa 15 bis 20 Jahren spielt das Argument stark mit.
- Gutes Preis-Miet-Verhältnis. In Regionen mit einem Kaufpreisfaktor unter 25 ist die monatliche Kaufbelastung oft kaum höher als die Miete — dann arbeitet jeder getilgte Euro für dich.
- Mietfrei im Alter. Ist das Haus abbezahlt, fällt im Ruhestand die größte laufende Ausgabe weg. Das ist ein handfester Vorteil, der in der reinen 15-Jahres-Rechnung noch gar nicht auftaucht.
- Inflationsschutz. Mit Festzins-Finanzierung kennst du deine Rate, während Mieten langfristig steigen. Dein „Wohnkostenrisiko” ist gedeckelt.
Wann Mieten die bessere Wahl ist
Genauso ehrlich die andere Seite:
- Kurze oder unsichere Wohndauer. Wer in fünf Jahren beruflich umziehen könnte, verliert beim Kauf die ~44.000 € Nebenkosten fast vollständig — sie sind in so kurzer Zeit kaum wieder reinzuholen.
- Sehr teurer Markt. In Städten mit Faktoren über 30 ist die Kaufbelastung so hoch, dass eine gut angelegte Differenz beim Mieten langfristig oft mehr Vermögen bildet.
- Flexibilität. Mieten lässt sich kurzfristig kündigen, eine Immobilie verkaufen dauert Monate und kostet erneut Gebühren. Wer Beweglichkeit braucht, zahlt beim Kauf einen Preis dafür.
- Wenig Eigenkapital. Ohne Eigenkapital steigt der Beleihungsauslauf, die Bank verlangt einen Zinsaufschlag, und das Klumpenrisiko wächst. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, zeigt der Ratgeber Wie viel Eigenkapital fürs Haus?.
Die emotionale Seite — ehrlich benannt
Eine Immobilie ist nie nur eine Tabelle. Für viele zählt das Gefühl von Sicherheit, die Freiheit, eine Wand einzureißen oder den Garten zu gestalten, das Wissen, niemandem kündigen zu können. Das sind echte Werte, die keine Rendite abbildet.
Auf der anderen Seite steht das Klumpenrisiko: Ein Großteil deines Vermögens steckt in einer einzigen Immobilie an einem einzigen Ort, finanziert mit einem Kredit. Verlierst du den Job, sinkt der Wert deiner Region oder zwingt dich das Leben zum Umzug, trägst du dieses Risiko gebündelt. Mieten verteilt das Risiko — du bleibst beweglich und dein Geld breiter gestreut.
Beide Seiten dürfen in deine Entscheidung einfließen. Wichtig ist nur, dass du die finanzielle Rechnung und das Bauchgefühl getrennt betrachtest und nicht das eine mit dem anderen verwechselst. Vergiss bei der Rechnung auch die laufenden Kosten eines Hauses nicht — sie sind höher, als die meisten erwarten.
Mit Hausbiber durchrechnen
In der Hausbiber-App legst du dein Wunschhaus als Immobilie an und siehst sofort die Monatsrate, die Zinskosten über die Laufzeit und die Restschuld am Ende der Zinsbindung — die Kaufseite dieser Rechnung also vollständig und mit deinen echten Zahlen. So erkennst du, wie sich Kaufpreis, Eigenkapital und Zins auf deine monatliche Belastung auswirken, und kannst sie deiner heutigen Miete gegenüberstellen. Wie viel Spielraum dein Budget überhaupt hat, zeigt dir die Schnellrechnung unter Was kann ich mir leisten?. Die Entscheidung Kaufen oder Mieten nimmt dir niemand ab — aber mit den richtigen Zahlen triffst du sie mit offenen Augen.
Häufige Fragen
Lohnt sich Kaufen oder Mieten 2026?
Das hängt von deinem Markt ab. Bei Bauzinsen um 3,8 % (Stand Mai 2026) und hohen Kaufpreisen ist die monatliche Belastung beim Kauf oft höher als eine vergleichbare Kaltmiete. Entscheidend ist das Kaufpreis-Miete- Verhältnis: Liegt der Kaufpreis unter dem 25-Fachen der Jahresnettokalt- miete und planst du, lange zu bleiben, lohnt sich Kaufen tendenziell. In teuren Großstädten mit Faktoren über 30 ist Mieten plus Geldanlage rechnerisch oft im Vorteil. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht.
Wie berechne ich das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?
Du teilst den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Beispiel: Ein Haus kostet 400.000 €, eine vergleichbare Miete läge bei 1.250 € kalt im Monat, also 15.000 € im Jahr. 400.000 ÷ 15.000 = Faktor 26,7. Unter 20 gilt als günstig, unter 25 als moderat, ab 30 wird Kaufen nur durch deutliche Wertsteigerung wirtschaftlich. Die Kennzahl ignoriert Nebenkosten und Instandhaltung — sie ist ein erster Schnellcheck, keine vollständige Rechnung.
Ab welcher Wohndauer lohnt sich der Kauf?
Als grobe Orientierung gilt: unter zehn Jahren selten, ab fünfzehn bis zwanzig Jahren meist. Der Grund sind die Kaufnebenkosten von rund 10 bis 12 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, eventuell Makler). Dieses Geld ist sofort weg und muss über die Wohnjahre erst wieder eingespielt werden. Wer absehbar in wenigen Jahren umzieht, hat kaum Zeit dafür — dann ist Mieten flexibler und billiger.
Was sind Opportunitätskosten beim Hauskauf?
Das Eigenkapital, das du in die Immobilie steckst, kann nicht gleichzeitig woanders Rendite bringen. Wer 44.000 € als Nebenkosten und Eigenkapital einsetzt, verzichtet auf die Erträge, die dieses Geld zum Beispiel in einem breit gestreuten ETF erwirtschaftet hätte. Diese entgangene Rendite sind die Opportunitätskosten. Ein fairer Vergleich rechnet sie der Mietvariante gut: Der Mieter legt das gesparte Eigenkapital plus die monatliche Differenz zur Kaufrate an.
Ist Kaufen ein Inflationsschutz?
Teilweise ja. Mit einer Festzins-Finanzierung kennst du deine Rate über die gesamte Zinsbindung, während Mieten langfristig steigen — die Nettokaltmieten legten in den letzten Jahren laut Statistischem Bundesamt rund 2 % jährlich zu. Im Alter wohnst du nach der Tilgung weitgehend mietfrei. Dem steht das Klumpenrisiko gegenüber: Ein großer Teil deines Vermögens steckt in einer einzigen Immobilie an einem Ort.