Endfälliges Darlehen

Wie funktioniert ein endfälliges Darlehen?

Ein endfälliges Darlehen dreht das normale Tilgungsprinzip um. Bei den meisten Baufinanzierungen — dem Annuitätendarlehen — zahlst du jeden Monat Zinsen und tilgst gleichzeitig ein Stück Schuld. Beim endfälligen Darlehen passiert während der Laufzeit nur das Erste: Du zahlst ausschließlich Zinsen. Die Tilgung wird komplett ausgesetzt.

Das hat eine direkte Folge: Deine Restschuld bleibt vom ersten bis zum letzten Monat exakt gleich hoch. Sie schrumpft nicht. Erst am Ende der Laufzeit musst du den vollen Darlehensbetrag auf einen Schlag zurückzahlen.

Andere Namen für dasselbe Prinzip sind Festdarlehen, Fälligkeitsdarlehen oder Tilgungsaussetzung. Gemeint ist immer dieselbe Konstruktion: laufend nur Zinsen, am Schluss die ganze Summe.

Beispiel: 150.000 € endfällig zu 3,9 %

Angenommen, du nimmst 150.000 € als endfälliges Darlehen mit 10 Jahren Laufzeit und einem Sollzins von 3,9 % auf — das entspricht der Größenordnung der Bauzinsen im Mai 2026 für eine zehnjährige Zinsbindung.

• Monatliche Zinsrate: 150.000 € × 3,9 % ÷ 12 = 487,50 €
• Restschuld während der ganzen Laufzeit: konstant 150.000 €
• Gezahlte Zinsen über 10 Jahre: 487,50 € × 120 Monate = 58.500 €
• Am Laufzeitende fällig: die vollen 150.000 €

Die Rechnung folgt derselben Zinslogik, mit der auch Hausbiber arbeitet: Monatszins = Restschuld × Sollzins ÷ 100 ÷ 12. Weil die Restschuld nie sinkt, ist dieser Zinsbetrag in jedem einzelnen Monat gleich — 487,50 €, zehn Jahre lang.

Endfällig vs. Annuität: was kostet mehr?

Hier liegt der entscheidende Punkt. Vergleichen wir dasselbe Darlehen — 150.000 € zu 3,9 %, 10 Jahre — einmal endfällig und einmal als Annuitätendarlehen mit 3 % Anfangstilgung:

	Endfälliges Darlehen	Annuitätendarlehen (3 % Tilgung)
Monatsrate	487,50 €	862,50 €
Restschuld nach 10 Jahren	150.000 €	rund 95.100 €
Gezahlte Zinsen in 10 Jahren	58.500 €	rund 48.600 €

Auf den ersten Blick wirkt das endfällige Darlehen günstig: Die Monatsrate ist mit 487,50 € fast 375 € niedriger als beim Annuitätendarlehen. Aber die niedrige Rate täuscht. Beim Annuitätendarlehen sinkt die Restschuld mit jeder Rate — und damit auch der Zinsanteil. Beim endfälligen Darlehen läuft der Zins zehn Jahre lang auf den vollen Betrag.

Ergebnis: Trotz der viel niedrigeren Rate zahlst du beim endfälligen Darlehen über die gleichen zehn Jahre rund 9.900 € mehr Zinsen — und schuldest danach immer noch die kompletten 150.000 €, während beim Annuitätendarlehen schon rund 55.000 € abbezahlt sind. Die niedrige Rate ist also kein Schnäppchen, sondern eine verschobene Last.

Wie wird am Ende getilgt? Das Tilgungsersatzprodukt

Die volle Summe am Laufzeitende kommt selten einfach aus dem Sparbuch. In der Praxis läuft parallel zum Darlehen ein Tilgungsersatzprodukt, in das du über die Jahre einzahlst, damit am Stichtag genug zusammenkommt:

• Bausparvertrag — der klassische Fall. Beim Vorausdarlehen einer Bauspar-Sofortfinanzierung ist die erste Phase genau ein endfälliges Darlehen: Du zahlst nur Zinsen auf das Vorausdarlehen und sparst gleichzeitig den Bausparvertrag an. Sobald der zugeteilt wird, löst das Bausparguthaben plus Bauspardarlehen das endfällige Vorausdarlehen ab.
• Lebens- oder Rentenversicherung — früher sehr verbreitet, heute wegen niedriger Renditen und steuerlicher Änderungen seltener empfohlen.
• Depot oder ETF-Sparplan — du sparst die Tilgungssumme am Kapitalmarkt an. Chance auf höhere Rendite, aber das Kursrisiko trägst du selbst.

Egal welches Produkt: Es muss am Stichtag tatsächlich genug abwerfen, um das Darlehen vollständig abzulösen. Genau hier liegt das Hauptrisiko.

Worauf du achten solltest

Ein endfälliges Darlehen ist kein Standardprodukt für Selbstnutzer — und das aus gutem Grund. Drei Dinge sind wichtig zu verstehen:

• Der Zins läuft immer auf den vollen Betrag. Weil du nicht tilgst, sinkt deine Schuld nie, und dein Zinsaufwand bleibt über die ganze Laufzeit auf Maximalniveau. In der Summe ist das teurer als ein Annuitätendarlehen.
• Das Tilgungsersatzprodukt muss aufgehen. Wenn dein Sparplan oder dein Depot bis zum Stichtag nicht die volle Summe erreicht — etwa weil die Kurse schwächeln — bleibt eine Lücke, die du anderweitig stopfen musst. Diese Unsicherheit gibt es beim Annuitätendarlehen nicht.
• Der Steuervorteil greift nur bei Vermietung. Wer die Immobilie vermietet, kann die Zinsen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen absetzen. Weil die Schuld konstant hoch bleibt, bleibt auch dieser Abzug über die ganze Laufzeit hoch — das ist der eigentliche Reiz für Kapitalanleger. Für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es diesen Abzug in der Regel nicht.

Ob sich ein endfälliges Darlehen für deine Situation rechnet, hängt also stark davon ab, ob du vermietest oder selbst einziehst — und davon, ob dein Tilgungsersatz verlässlich aufgeht. Das ist eine individuelle Rechnung. Eine verbindliche steuerliche Einordnung gehört in ein Gespräch mit einem Steuerberater.

Häufige Missverständnisse

• “Die niedrige Monatsrate macht es günstig.” Nein. Die Rate ist niedrig, weil du nichts tilgst — die volle Schuld kommt später trotzdem, und in der Zwischenzeit zahlst du mehr Zinsen als bei laufender Tilgung.
• “Endfällig heißt, ich muss mich nicht ums Sparen kümmern.” Im Gegenteil: Du musst diszipliniert ein Tilgungsersatzprodukt bedienen, damit am Ende die volle Summe da ist. Die Tilgung ist nicht weg, sie ist nur ausgelagert.
• “Das ist eine ganz andere Welt als der Bausparvertrag.” Nicht ganz. Die Vorfinanzierungsphase einer Bauspar-Sofortfinanzierung ist ein endfälliges Darlehen — du zahlst dort nur Zinsen, bis die Zuteilung das Darlehen ablöst.

In Hausbiber siehst du den endfälligen Charakter direkt im Tilgungsplan: Beim Vorausdarlehen einer Bauspar-Finanzierung bleibt die Schuld in der ersten Phase konstant stehen, und erst danach beginnt die echte Tilgung. So wird mit deinen eigenen Zahlen sichtbar, wie sich „nur Zinsen zahlen” auf die Gesamtkosten auswirkt.