Tilgungsfreie Anlaufjahre

Wie funktionieren tilgungsfreie Anlaufjahre?

Bei einem normalen Annuitätendarlehen zahlst du vom ersten Monat an eine Rate, die aus zwei Teilen besteht: Zinsen und Tilgung. Die Tilgung knabbert deine Schuld langsam ab, der Zinsanteil wird mit der Zeit kleiner.

In den tilgungsfreien Anlaufjahren fällt der Tilgungsteil am Anfang weg. Du zahlst nur die Zinsen auf den vollen Kreditbetrag — die Schuld selbst bleibt unverändert stehen. Erst nach Ablauf der vereinbarten Jahre beginnt die echte Tilgung, und ab dann läuft die Finanzierung wie ein gewöhnliches Annuitätendarlehen weiter.

Manche sprechen auch von Tilgungsaussetzung am Anfang, Tilgungsaufschub oder anfänglicher tilgungsfreier Zeit — gemeint ist immer dasselbe: eine Phase ganz zu Beginn, in der nur Zinsen laufen.

Du triffst das vor allem in drei Situationen:

• KfW-Förderdarlehen. Das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) erlaubt je nach gewählter Laufzeit 1 bis 3 tilgungsfreie Anlaufjahre, bei den langen Varianten bis 35 Jahren auch bis zu 5. Die genaue Zahl hängt von der Programmvariante ab und wird von der KfW laufend angepasst.
• Die Bauphase bei Neubau oder Bauträgerkauf. Solange das Haus noch nicht fertig ist, vereinbaren viele eine tilgungsfreie Zeit, damit die Doppelbelastung aus Miete für die alte Wohnung und Kreditrate fürs neue Haus tragbar bleibt.
• Vereinbart beim klassischen Bankdarlehen. Auch ein normales Annuitätendarlehen kann mit ein paar tilgungsfreien Anlaufjahren starten, wenn du das mit der Bank so vereinbarst.

Beispiel: 300.000 € mit und ohne tilgungsfreie Jahre

Nimm ein Annuitätendarlehen über 300.000 € zu 3,8 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung. Einmal sofort tilgend, einmal mit zwei tilgungsfreien Anlaufjahren davor.

	Ohne tilgungsfreie Jahre	Mit 2 tilgungsfreien Jahren
Rate Jahr 1–2	1.450 € (Zins + Tilgung)	950 € (nur Zinsen)
Rate ab Jahr 3	1.450 €	1.450 €
Gesamtlaufzeit	rund 28 Jahre	rund 30 Jahre
Gesamtzinsen	rund 188.300 €	rund 211.100 €

In den beiden tilgungsfreien Jahren sparst du dir je 500 € im Monat — die Rate liegt bei 950 € statt 1.450 €. Das ist der ganze Sinn der Sache: weniger Belastung am Anfang.

Der Preis dafür steht in der letzten Zeile. Weil deine Schuld zwei Jahre lang bei vollen 300.000 € bleibt, läuft die Finanzierung am Ende zwei Jahre länger und du zahlst rund 22.800 € mehr Zinsen. Anders gesagt: Jeder Euro, den du am Anfang nicht tilgst, kostet dich später Zinsen auf den vollen Betrag.

Diese Zahlen folgen exakt der Logik, mit der auch Hausbiber rechnet: In der tilgungsfreien Phase sinkt die Restschuld nicht, danach wird die Annuitätenrate auf die noch volle Schuld angesetzt.

Tilgungsfreie Anlaufjahre vs. endfälliges Darlehen

Die beiden werden oft verwechselt, sind aber nicht dasselbe.

Bei den tilgungsfreien Anlaufjahren ruht die Tilgung nur am Anfang. Danach tilgst du ganz normal und der Kredit ist irgendwann abbezahlt. Beim endfälligen Darlehen tilgst du während der gesamten Laufzeit nichts — die komplette Schuld wird erst am Ende auf einen Schlag fällig, meist aus einem Bausparvertrag, einer Lebensversicherung oder angespartem Kapital.

Merksatz: Tilgungsfreie Anlaufjahre sind eine Pause am Start, das endfällige Darlehen ist eine Pause bis zum Schluss. Beim endfälligen Darlehen sind die Gesamtzinsen entsprechend noch höher, weil die volle Schuld die ganze Zeit über stehen bleibt.

Wann tilgungsfreie Anlaufjahre sinnvoll sein können

Es gibt Situationen, in denen die niedrigere Anfangsrate den Zinsaufschlag wert sein kann:

• Doppelbelastung in der Bauphase. Wenn du parallel Miete und Kreditrate stemmst, bis das Haus bezogen werden kann, schaffen tilgungsfreie Jahre Luft, ohne dass du dich übernimmst.
• Engpass am Anfang, Spielraum später. Wenn absehbar ist, dass dein Einkommen steigt oder hohe Anfangskosten (Umzug, Einrichtung, Renovierung) wegfallen, kann die geringere Startrate die Brücke sein.
• Geförderte KfW-Mittel mit niedrigem Zins. Bei einem sehr niedrig verzinsten KfW-Darlehen wiegt der Zinsaufschlag durch die tilgungsfreie Zeit weniger schwer als bei einem teuren Bankkredit.

Und wann es teuer wird: Wenn du die tilgungsfreien Jahre nur mitnimmst, um eine niedrigere Rate zu sehen, ohne sie wirklich zu brauchen. Dann verschenkst du Geld — die rund 22.800 € aus dem Beispiel sind reiner Zinsaufschlag ohne Gegenwert. Wer früh tilgt, ist schneller schuldenfrei und zahlt insgesamt weniger.

Ob sich tilgungsfreie Anlaufjahre in deinem Fall lohnen, hängt von deiner Liquidität, der Höhe des Darlehens und dem Zins ab. Das ist eine individuelle Rechnung — eine pauschale Antwort gibt es nicht, und eine verbindliche Einordnung deines konkreten Angebots gehört in ein Gespräch mit deiner Bank oder einer unabhängigen Beratung.

Häufige Missverständnisse

• „In den tilgungsfreien Jahren passiert nichts mit der Schuld, also ist es kostenlose Zeit.” Im Gegenteil. Genau weil die Schuld nicht sinkt, zahlst du auf den vollen Betrag Zinsen — diese Jahre sind der teuerste Teil der Finanzierung.
• „Die Rate bleibt nach den tilgungsfreien Jahren gleich.” Nein, sie springt nach oben. Erst kommt zur Zinszahlung die Tilgung dazu. Im Beispiel von 950 € auf 1.450 € im Monat. Plane diesen Sprung von Anfang an ein.
• „Tilgungsfreie Jahre und Bereitstellungszinsen sind dasselbe.” Nein. Bereitstellungszinsen zahlst du für noch nicht abgerufenes Kreditgeld in der Bauphase. Tilgungsfreie Anlaufjahre betreffen das bereits ausgezahlte Darlehen, auf das du nur die Zinsen, aber keine Tilgung zahlst.

In Hausbiber kannst du beim KfW-Baustein tilgungsfreie Anlaufjahre direkt eintragen und siehst sofort, wie sich die niedrigere Anfangsrate, die spätere Annuitätenrate und die Gesamtzinsen verschieben. So entscheidest du mit deinen eigenen Zahlen, statt dich auf eine Faustregel zu verlassen.